INVESTIRE NEGLI NPL: 3 principi fondamentali!

Dopo aver visto in maniera a dir poco concisa come funzionano gli NPL, voglio darti visibilità dei 3 principi assolutamente FONDAMENTALI che applico continuamente per investire con successo per te.

D’altronde, le domande sono all’ordine del giorno…

“Dottor NPL, quali sono i mattoni degli investimenti diretti in NPL?”

“Doc, quali sono le regole del gioco NPL?”

“Ma che accorgimenti fai per lucrare sempre alla grande su questi benedetti NPL? Gli altri non sono capaci! Non ce la fa nessuno!”

Ehehehe.

Il mestiere ha i suoi segreti…

Ora te li svelo, e si, sono conscio del fatto che pure la concorrenza leggerà e imparerà qualcosa.

Ma in realtà non riuscirà a replicare alcun risultato in base alle prossime righe, anche se mi impegno ad essere chiaro ed esaustivo: per raggiungere certi traguardi serve un’esperienza sul campo che si può guadagnare in un solo modo!

Rullo di tamburi… sul campo.

Facessi anche corsi giorno e notte, non cambierebbe nulla, sai?

Però tutto quello che sto per spiegarti ha certamente (grande) valore per te, ti permette di sbirciare un po’ dietro le quinte e capire perché le operazioni che faccio sono cosi solide e lo saranno per sempre…

INVESTIRE NEGLI NPL: PRINCIPIO #1 – SAPERE

Saper investire negli NPL

Prima di tutto viene il “sapere”…

Questo vale un po’ per tutto, ma soprattutto per gli NPL è importantissimo e di vitale importanza.

Con sapere voglio intendere davvero “tutto”, dalla parte legale a quella fiscale a quella tecnica a quella finanziaria-economica, dalle aste giudiziarie al saldo a stralcio e per finire bisogna conoscere anche tutto ciò che riguarda il mercato immobiliare!

(uff… era un pò che non scrivevo paragrafi cosi lunghi)

Come parte legale si intende tutte le leggi che direttamente e indirettamente influenzano l’esito di un investimento NPL.

PRIMA, e dico prima, di alzare un dito per procedere con un investimento, si fa la due diligence legale.

Sai come si dice (spero):

L’affare si fa a priori

Due-diligence legale: una breve definizione

La diligenza legale è un’attività di approfondimento e di investigazione di informazioni e di dati che riguardano l’oggetto di una trattativa: lo scopo è quello di verificare gli eventuali rischi e i problemi che potrebbero derivarne a livello legale.
(fonte: Wikipedia)

Questo si fa per quale motivo?

In primis per predisporre le garanzie necessarie, ma non solo.

Serve pure per stendere il contratto, definendo finemente i termini e tutte le clausole…

Come si svolge una due diligence legale?

Come si fa?

In linea di massima, dal punto di vista operativo:

  • un memorandum of understanding o una lettera d’intenti (attraverso quale vengono disciplinati i modi e i tempi del suo svolgimento e vengono regolati i passaggi da rispettare per la valutazione di tutta l’operazione e per il suo perfezionamento)
  • viene sottoscritta una “letter of confidentiality” (patto di riservatezza), vale a dire un impegno alla privacy in virtù del quale le parti esplicitano il proprio impegno a vincolare alla riservatezza i propri consulenti e a non divulgare le informazioni confidenziali

Sia chiaro che si tratta di documenti che hanno un valore FONDAMENTALE in un’ottica di responsabilità pre-contrattuale.

In particolare permettono il riconoscimento di eventuali violazioni.

NOTA: la due diligence legale può essere anticipata, inoltre, da un regolamento di “data room” che specifica le modalità con le quali si può accedere alle informazioni e ai dati.

La fiscalità degli NPL

Eh sì…

Aspetti poco divertenti ma come puoi immaginare di estrema importanza!

Non si possono lasciare al caso e seppur siano delle rogne operative, alla fine della fiera ne vale la pena di fare le cose per bene.

Proprio perché non sono poco divertenti non voglio annoiarti molto, e anzi personalmente non ti spiego nulla perché inizieresti a sbadigliare nel giro di due parole.

Però se sei davvero curioso, sappi che il tema è molto fitto, caldo, e dietro c’è un’infinità di regole e normative.

Leggi questo, per esempio.

Due-diligence tecnica: cos’è?

Tornando al discorso diligenza, ti menzionavo anche la parte “tecnica”; cosa intendevo di preciso?

Parlo di elettronica o qualcosa del genere?

No, assolutamente.

Lascia che ti spieghi…

La diligenza dovuta a livello tecnica è l’indagine su un immoible (o pacchetto di immobili) col fine di accertare che è conforme alle norme in vigore delle seguenti categorie:

  • edilizia
  • urbanistico
  • catastale
  • impiantistica

Qualsiasi deviazione dalle norme – ORRORE – può essere un abuso talmente grave che fa crollare l’intera operazione d’investimento!

Per questo motivo è sempre uno step da eseguire a tutti i costi prima di concretizzare un’operazione: se salta fuori un abuso irrimediabile in un secondo momento, è finita e sono c***i amari…

Questo tipo di rigorosità fa la differenza tra un vero professionista e l’investitore improvvisato di domenica.

Vuoi un approfondimento carino sulla due diligence? ECCOLO QUA.

La parte economico-finanziaria

Ti anticipavo prima che l’affare si determina a monte.

Ti dirò di più: per come la vedo io, non ci sono alternative!

La parte economico-finanziaria, che comprende “i calcoli” e la stesura dell’immancabile business plan, è il via libera definitivo per una determinata operazione…

E’ proprio nel momento in cui mi siedo al computer e faccio i conti che capisco se e quanto sarà remunerativo il progetto (e alzo il pollice o meno).

BP

Nell’immagine puoi vedere la tabella riassuntiva di un business plan di esempio: per intenderci, è un’analisi completa dei costi e dei ricavi con conseguente calcolo del ROI (return on investment – ritorno sull’investimento).

Detto questo, devi sapere che il BP è solo un dettaglio operativo…

“Chi è nel giro” conosce altresì tutto il contorno, come l’influenza della BCE (e tanto altro ancora).

La Banca Centrale Europea è un attore da non sottovalutare mai, per il potere evidente che detiene.

Con le sue decisioni ha sempre modellato il mercato degli NPL, dando delle spinte (favorevoli per te!).

Infatti è grazie alle sue insistenze che le banche nostrane gareggiano tra loro per vendere gli NPL a go-go: devono pulire i bilanci come se non ci fosse un domani!

Anche lo stato contribuisce a catalizzare le cose, con le famose GACS (tanto che le banche stanno baciando i piedi agli ufficiali per estendere le garanzie)…

>>> DIVORA QUESTO MIO PEZZO IN MERITO.

Aste e saldi a stralcio

Chi mi segue regolarmente sa che sono “anti” aste immobiliari e saldi a stralcio.

Erano le due tecniche d’investimento negli NPL più gettonate prima dell’avvento di NPL Advanced

Perché le odio?

Beh odio è una parola forte, diciamo che non mi garbano più visto che si può fare molto meglio.

Ma adesso perché tiro fuori il discorso? Cosa c’entra?

Volente o nolente, devo conoscere alla perfezione gli ingranaggi di tutto ciò!

Ti spiego: delle volte un’operazione NPL Advanced prende in esame un credito che si trova in uno stato più o meno avanzato di esecuzione giudiziale (asta), oppure qualcun altro vuole essere il mio buyer finale per fare uno saldo o stralcio una volta concluso il tuo investimento NPL Advanced che fai tramite me….

Capisci ora perché il vero “intenditore” di NPL in pratica sa tutto quello che fanno gli altri e altro ancora?

Osservatorio del mercato immobiliare & more

In quel “altro ancora” potrei certamente includere osservatorio del mercato immobiliare.

Devo “essere sul pezzo” e avere un vero quadro d’insieme di tutta la scacchiera per poter giocare al meglio i pedoni.

Per farlo, tengo d’occhio continuamente anche il mercato immobiliare libero e so esattamente dov’è atterrato il pelo che era in aria un secondo fa…

Parlo un pò metaforicamente, ma ti assicuro che scherzo poco.

Infine condisco e completo la ricetta con la formazione continua ed inarrestabile.

Il mercato NPL è in continua evoluzione, la finanza è in continua evoluzione, l’immobiliare in generale è in continua evoluzione… e mutamento!

Mai, in nessun caso, si può rimanere indietro coi tempi: pena il fallimento!

Delle volte quella poca concorrenza che ho si ritrova un passo indietro rispetto a me.

Sai cosa faccio? Ingrano ancora di più per essere DUE passi avanti rispetto a loro 🙂

INVESTIRE NEGLI NPL: PRINCIPIO #2 – SAPER ESSERE

Saper essere per investire negli NPL

Questo è uno speech che sa di filosofico forse, ma neanche troppo.

Come sai, io sono estremamente pragmatico e credo in primis nei risultati concreti.

Anche se hanno la loro importanza, i discorsi filosofici e motivazionali passano in secondo piano… perciò te la farò breve breve.

Su questo punto bisogna mettere tutta la parte “umana” e di percezione.

Più nello specifico: saper essere in grado di soddisfare il cliente e capire realmente cosa desidera per investire negli NPL con operazioni su misura.

Sembra banale o addirittura “ovvio”, ma non è cosi!

Sai perché?

Perché il professionista medio (qualsiasi azienda media sulla Terra) standardizza il suo lavoro e offre un prodotto o servizio sempre uguale a tutti…

Ogni qualvolta un cliente osa fare una domanda o dire che gli serve qualcosina di diverso si scontra contro un muro.

“Visto e piaciuto” è il ragionamento del consulente tipico.

Non va bene…

Per questo mi impegno ad ascoltare attentamente ed elaborare davvero nella mia mente le esigenze dei clienti, per offrire un servizio davvero cucito su misura!

Fa tutta la differenza, e… (scusa se “me la tiro”) mi venerano…

Ora però dovrei aggiungere una cosa per completezza.

Saper essere in grado di dire “NO” (e non investire negli NPL a prescindere perché insiste il cliente)

Ci sono dei momenti, seppur rari, che richiedono un categorico NO.

Questa e la cosa più complicata e delicata.

Quando?

Fondamentalmente, quando la nave sta prendendo una rotta che potrebbe farla schiantare per colpa del cliente!

-> se il cliente vuole fare un’operazione errata bisogna aver il coraggio di dire NO!

Sembra facile, ma non è cosi: ci vuole una determinata competenza comunicativa per sterzare nella direzione giusta senza offendere…

SAPER FARE: 3° PILASTRO DELLA TATTICA VINCENTE PER INVESTIRE NEGLI NPL

Saper fare per investire negli NPL

Ho lasciato per ultima la cosa apparentemente più scontata, ma non lo è!

Invece è logico che questo principio è strettamente correlato al primo, quello dello sapere (inteso come conoscenze pure).

Saper fare nel settore degli investimenti diretti NPL è di grande conto perché non ci sono molti formatori da cui andare per diventare il Dottor NPL della situazione.

Tant’è che io, come ti accennavo prima, mi sono fatto le ossa direttamente sul campo facendomi male per anni prima di perfezionare NPL Advanced e aprire le porte al pubblico con un servizio immacolato!

Ed oggi non faccio formazione a nessuno nemmeno io.

Mi dispiace dirlo, ma è cosi.

La ragione è che devo poter focalizzarmi 24/7, 365 giorni all’anno sugli investimenti che dirigo per te!

Il focus totale mi consente di essere il miglior professionista che tu abbia mai incontrato 😉

Con molto piacere mi discosto poi completamente dagli infiniti fuffari e fanfaroni che sinceramente… sono dei ciarlatani a tutti gli effetti.

Loro parlano, io faccio!

Ed opero con un team pazzesco che mi dà una mano brillantemente ogni giorno…

Niente, se per caso vuoi iniziare anche tu ad investire negli NPL ma ancora non sei nel mio esclusivo club d’investitori magnifici CLICCA QUI per contattarmi e ne parliamo…

Se vuoi approfondire gli NPL in generale, parti da qua.

Al tuo successo,
Dottor NPL


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari diretti in NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento. Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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