Le 11 tattiche di investimento immobiliare più gettonate messe a confronto – PARTE 2 [RINFRESCO DI MEMORIA #6]

Tattiche di investimento immobiliare, è ora di andare alla conclusione… in fondo alla pagina!

Vedremo insieme i rimanenti [più famosi] metodi per investire nel caro mattone, analizzando i vantaggi e svantaggi di ognuna!

Il momento della verità è molto vicino, perciò direi che non mi dilungo troppo con l’introduzione! Via!

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #5. SALDO A STRALCIO IMMOBILIARE

SALDO A STRALCIO IMMOBILIARE

Prendi le forbici e taglia le banconote.

Cosi come io taglio la gola a chi insiste che non c’è di meglio tra le tattiche di investimento immobiliare (ops) (e scherzo).

Il saldo a stralcio consiste nell’intromettersi per fare da tramite tra un debitore e una banca che gli sta pignorando la casa, concordando con tutte le parti coinvolte di vendere l’immobile sul mercato libero.

L’esecutato perde la casa ma gli si azzera il debito.

La banca non recupera il 100% del credito ma risolve in meno tempo (rispetto all’esecuzione).

L’investitore deve fare un lavoraccio ma guadagna una % sulla vendita finale.

Tutti hanno da vincere. E’ vero!

SCENARIO:

Bambolina vive “felicemente” in un monolocale elegante dal valore di mercato di 150.000 euro nei paraggi del duomo Milanese.

In realtà non ha mai avuto la liquidità per comprarlo in un colpo solo, perciò sono 10 anni che paga un mutuo (e lo deve pagare ancora per 15 anni).

Per colpa del COVID il suo stipendio è calato come il Titanic e non sta più pagando le rate del mutuo…

Mese dopo mese salta i pagamenti e rimane sempre più indietro, con poche possibilità di rimediare…

Risparmi? Non ne ha!

Il creditore, dopo una serie di avvertenze e tentativi di recuperare il credito fatti in vano, si trova costretto a lanciare la procedura di esecuzione forzata del monolocale, o pignoramento come si dice in parole semplici…

Markus è un investitore stagionato che conosce tutte le tattiche di investimento immobiliare e la sua preferita è “lo stralcio”.

Siccome tiene attentamente d’occhio l’RGE (registro generale esecuzioni), si accorge della situazione di Bambolina e vede un’opportunità per fare una mossa….

Bene, inizia a contattare la banca e l’esecutato.

In paralello, discute e tratta con entrambi…

Le cose non sono facili: la banca non gli da’ troppa retta perché ci sono anche altri investitori che l’hanno contatta con proposte ancora più interessanti, mentre in prima battuta Bambolina non vuole proprio parlargli: lei è troppo demoralizzata, il suo stato mentale è uno di chiusura!

Ma col tempo e sforzi imponenti, circa 2 anni dopo Markus riesce a convincere tutti a lavorare con lui.

La banca non era riuscita a fare l’esecuzione forzata che veniva continuamente rimandata, gli altri investitori si erano tirati indietro perché avevano trovato delle operazioni ancora più belle da fare.

Niente, Markus si fa delegare da Bambolina per gestire l’immobile e lo vendo sul mercato libero al prezzo di 148,000€.

Dando 120 mila al banchiere di turno, s’intasca 28 e tre zeri per un profitto di circa 20%.

Ci sta.

ANALISI:

Abbastanza banale complessa, no?

In tutta onestà l’ho iper-semplificata.

E’ ESTREMAMENTE DIFFICILE trattare con più parti e trovare accordi tra tutti.

Nonostante ci siano benefici sia per creditore che debitore, non sono abbastanza appetibili.

La banca non è troppo colpita dalla velocità dello stralcio… mentre l‘esecutato vede l’investor come uno sciacallo…

E’ talmente difficile gestire il debitore che i “guru” dello stralcio hanno addirittura scritto interi libri sulla psicologia dell’esecutato!

Bei titoli del tipo “gli N miliardi di stati emotivi dell’esecutato” 😛

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: potenziali guadagni alti in alcuni casi
  • CONTRO: estrema dificoltà
  • CONTRO: tempistiche bibliche
  • CONTRO: opportunità limitate perché non sempre si può stralciare (senza entrare nei dettagli tecnici)

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #6. NUDA PROPRIETA’

NUDA PROPRIETA’

Volevo fare una battuta ma lascio perdere perché probabilmente non farebbe ridere a nessuno.

D’altronde, sono bravo a fare altro…

Investire “nella nuda proprietà” consiste nel pagare per avere non la piena proprietà di un immobile bensi possederlo senza usarlo.

Si dice che il diritto di usufrutto rimane al proprietario originale, che può continuare ad abitarci.

Escludendo uno o più diritti da una compravendita, l’acquirente compra con più o meno sconto.

SCENARIO:

Pinco Pallo vive una vita relativemente tranquilla, però non ha risparmi o capitale in generale per comprarsi la barca dei suoi sogni.

Le banche non li vogliono prestare soldi perché ha una certa età.

Lasciando perdere la vendita di un rene, gli resta la possibilità di vendere la casa… senza smettere di usarla.

Cosi contata il vicino di casa che era un investitore interessato e quest’ultimo lo accompagna dal notaio per firmare gli atti necessari per una vendita con asterischi.

L’investor attende con virtù che Pinco si goda i suoi ultimi anni quindi rivende la villetta sul mercato libero per un profittino modesto ma tangibile.

ANALISI:

La pazienza è la virtù dei forti, vero?

Tristemente la fuori non è che ci siano molte persone che vendono senza usufrutto.

Spero neanche molti investor interessati… il rischio è obbiettivamente alto e le tempistiche non bibliche ma geologiche!

Per girare ancora di più il coltello nella piaga, non è fattibile senza avere pronto in conto tutto il capitale (a meno di non fare un prestito apposta, ma nega il ritorno sull’investimento).

Uno stralcio per esempio si può fare in teoria spendendo solamente 300€ per la delega necessaria.

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: relativamente semplice
  • CONTRO: rischio alto
  • CONTRO: richiede capitali seri

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #7. HOUSE FLIPPING

House flipping

Il nome ti da’ un indizio: la settima delle tattiche di investimento immobiliare è un metodo popolarizzato negli Stati Uniti e meno comune nei confini dello stivale… è controverso (presto capirai perché).

Si tratta di una tattica simile alla cessione del compromesso, consiste nel comprare una casa e rivenderla in fretta con o senza migliorie per realizzare subito un profitto.

(psst: dammi un cent per ogni volta che dico consiste)

SCENARIO:

Graham è un americano approdato in Italia che si sta rimboccando le maniche in Lombardia (poteva essere anche italiano).

A Nembro, trova un ex capannone di Renault in vendita. E’ messo male, Renault vuole sbarazzarsene subito e non ha neanche fatto delle foto decenti.

Graham tira fuori un milioncino, procede al rogito, fa delle foto migliori e un po’ ritoccate, lo rivende a 1 milione e 100 mila quattrini.

ANALISI:

Ovviamente ho raccontato uno scenario molto riassunto e un pelo dramatizzato.

Ma questa è la realtà del house flipping: spesso non si esegue alcun intervento sull’immobile, da cui nasce la controversia che prende di mira l’aspetto morale.

Io non sono il giudice della situazione, anche perché se qualcosa è legale non posso certo impedire io questi investimenti.

Penso che per scoraggiarti mi basta farti presente che un ROI lordo di 10% è irrisorio se sottrai tutte le spese operative e tasse…

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: rapidità – tecnicamente è possibile ottenere un ritorno in appena due settimane
  • CONTRO: rischio altissimo
  • CONTRO:  ROI bassissimo

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #8. RINEGOZIAZIONE DEL DEBITO

RINEGOZIAZIONE DEL DEBITO

Fai il negoziatore.

Sul serio: in cambio di una percentuale o parcella fissa, negozi con un creditore per conto di un debitore e riduci il debito.

Quasi quasi rimuovo la rinegoziazione dalla lista delle tattiche di investimento immobiliare, ma è il mondo insiste che è sempre un investimento ed è “gettonata”… quindi se la tolgo sono certo che mi arriverebbero carrellate di insulti.

SCENARIO:

Francesca ha un piede nella fossa dell’ordine di 500.000 euro.

Questo grazie alla sua casa napoletana, ma anche una Mercedes classe E accessoriatissima costata quasi 100.000.

Complessivamente sta ripagando i suoi debiti con interessi al 20%.

Sta faticando… ma Antonio, consulente esperto sulla rinegoziazione del debito si offre e tratta una riduzione degli interessi a 17%.

In cambio, riceve 10.000 euro di compenso.

ANALISI:

Ho sparato i numeri e le percentuali 100 per 100 a caso. Non avendo mai fatto rinegoziazioni non saprei fare un esempio “realistico” ma ai fini di trovare la migliore delle tattiche di investimento immobiliare poco incide.

Il fatto è questo: rinegoziare il debito è un comune lavoro, non “investimento”.

A mio umile parere, eh.

Per completezza aggiungo che la concorrenza è tanta nel contesto di questo mestiere: non pensare sia qualcosa che rientra nella categoria “soldi facili”.

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: nessuno
  • CONTRO: pseudo-investimento
  • CONTRO: poco redditizio

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #9. GESTIONE IMMOBILIARE

Gestione immobiliare

Un altro LAVORO che sinceramente non andrebbe incluso nell’elenco delle tattiche di investimento immobiliare più apprezzate.

O meglio, posso anche apprezzarlo, ma si allarga troppo la definizione di investimento nel mattone…

La gestione immobiliare, come dice il nome, consiste nel gestire immobili, per esempio 50 appartamenti posseduti da un Berlusconi 2.

SCENARIO:

Berlusconi 2 (chiamamolo B2) ama affittare grandi quadrilocali a Roma.

Dal 2002 al 2021 ne ha affittati 2-3 all’anno per arrivare a 50.

All’inizio, gestirli da solo era un non – problema…

Man mano che i numeri aumentavano, aumentava anche la molle di lavoro quotidiano per gestirli.

Vito capeggia una società di gestione immobiliare e per la modica cifra di 12.000 dindini al mese gli propone di gestire tutti i quadrilocali.

ANALISI:

Se vuoi seriamente fare soldi con gli immobili, ti prego fai qualsiasi cosa ma non la gestione immobiliare.

Il paese è già pieno zeppo di questo tipo di “investitori”… per carità, campano, ma non scaldano la casa bruciando banconote né hanno entrate automatiche.

Uno saldo a stralcio strategico, seppur biblico, è già meglio (ma c’è di meglio ancora).

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: nessuno
  • CONTRO: richiede impegno costante (è un lavoro)
  • CONTRO: poco lucrativo (la società di gestione immobiliare media guadagna come un bar o piccolo all you can eat giapponese)

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #10. OPZIONARE UN IMMOBILE CON ACCESSORI

OPZIONARE UN IMMOBILE CON ACCESSORI

Opzionare con accessori, che paroloni.

Il discorso è in effetti un po’ complicato perché bisogna conoscere a fondo numerose leggi e normative, tale da capire cosa si può fare e come.

Altrimenti, non solo rischi di fare un pessimo affare, ma di scottarti seriamente e non farne mai più!

Il metodo di investimento prevede di giocare con gli accessori di un immobile, ossia lucrare non sull’immobile principale bensi su strutture annesse, come un garage per esempio.

Come? Supponi questo scenario, che riporto pari pari come lo spiegavo già 3 anni fa (il discorso non è cambiato):

SCENARIO:

Andrea abita a Pesaro e trova nel suo quartiere una casa in vendita al costo di 400.000 euro.
La casa comprende vari accessori, tra cui un posto auto.

Propone al proprietario 370.000 euro in maniera originale, e la proposta viene accettata.

Andrea scorpora il posto,
dando una caparra di soli 10.000 euro.

Cedendo il preliminare dell’immobile a 380.000 euro, l’acquirente finale paga il proprietario 370.000 – il prezzo di vendita chiesto da Andrea – mentre Andrea recupera i 10.000 di caparra.

Risultato? all’investitore rimane quasi gratis il posto del valore di 20.000 euro!

ANALISI:

Trattasi di una delle tattiche di investimento immobiliare più carine e creative.

Purtroppo, “carina” e “creativa” non bastano per metterla in cima su questa importante lista…

D’altronde, se hai lavorato duramente per tutti i soldi che hai mai avuto, perché non fare leva sui migliori veicoli d’investimento esistenti?

Il vero innegabile pro dell’opzionare con accessori sta nell’accortezza che è accessibile a chiunque; infatti per lo scenario di prima sono bastati 10.000 euro per fare la manovra, uno può risparmiare quella cifra anche facendo il muratore oppure chiedendo un piccolo finanziamento personale…

Però quando le barriere di ingresso sono basse, o si guadagna poco o c’è rischio enorme!

In questo contesto, il rischio astronomico deriva dal fatto che bisogna fare una doppia vendita (!), prima dell’immobile principale poi dell’accessorio.

E l’ipotetico Andrea non è che si è intestato il posto auto “aggratis”, aveva speso 3-4000 euro tra costi notarili, imposte e quant’altro.

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: accessibile a chiunque
  • PRO: ritorno potenzialmente buono
  • CONTRO: complessità
  • CONTRO: rischio altissimo (!)
  • CONTRO: in alcuni casi, durata troppo lunga

TATTICHE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #11. NPL ADVANCED!

NPL Advanced

E se ti dicessi che esiste un altro metodo, incredibilmente più redditizio rispetto a tutti gli altri, e pure accessibile a chiunque?

Finora abbiamo visto 10 modi per generare utili con le case.
Alcuni molto redditizi, altri meno.
Alcuni molto impegnativi, altri meno.

Ora vediamo il metodo definitivo oggi in Italia (e lo sarà ancora per diversi anni!).

Leggi attentamente le prossime righe, perché – in funzione di quanto capirai il discorso – ti possono cambiare per sempre la vita.

SCENARIO

Supponiamo che stai trovando un’opportunità di investimento immobiliare residenziale e agisci come investitore privato e indipendente:

A Milano, una persona qualunque rimane indietro con i pagamenti delle rate del suo mutuo..

Passa un mese, arriva la nuova rata da pagare ma al tempo stesso arrivano anche spese condominiali: a sto punto è già impossibile saldare tutto e rimane ancora più indietro.

La banca lo etichetta come cattivo pagatore: il credito diventa una esposizione rischiosa (credito rischioso).

Passano 180 gg: è stata raggiunta la soglia critica e l’esposizione diventa un credito deteriorato (definito NPL).

La banca, non avendo alternative, procede al pignoramento, ovvero tramite il tribunale organizza l’asta per la vendita forzata della casa (che avrà luogo nel futuro, non subito).

La persona diventa l’esecutato.

Successivamente l’annuncio appare su astegiudiziarie.it, il portale di riferimento sulle aste.

Nell’immediato, analizzi tutti i dati dell’immobile, dalla perizia alle foto; non noti problemi evidenti (rogne che possono impedire la vendita dell’mmobile), e te lo segni come potenziale opportunità.

In un secondo momento, vai a visionarlo di persona (è un tuo diritto).

Contatti la banca e inizi a discutere la situazione col direttore di competenza (molto prima che l’asta si tenga).

Fai una proposta creativa alla banca, che sarà 50% o meno del valore del credito, cosi c’è ampio margine di guadagno; supponiamo che il credito è di 200.000 euro e offri 80.000 euro.

La banca accetta e TU diventi il creditore.

La banca elimina e si scorda tutti i debiti nel confronto della persona che ha fatto il mutuo originale (l’esecutato).

Se lo ritieni necessario, procedi con l’home staging, sistemando l’immobile per la vendita finale.

Scorre il tempo che deve passare e ha luogo l’asta; a questo punto è sufficiente che si vende a prezzo di mercato e non necessariamente ad una cifra altissima: tu hai un eccellente ritorno sull’investimento a prescindere, perché lo hai pagato una frazione del valore reale!

L’immobile viene venduto per 230.000 e i tuoi capitali rientrano assieme al guadagno lordo di ben 150.000 euro; successivamente paghi le plusvalenze e il denaro rimanente sarà il profitto netto.

ANALISI

Ti sintetizzo le fasi di un investimento NPL Advanced.

NPL ADVANCED: LE 4 FASI

  1. individuare un’opportunità (esecuzione immobiliare in corso)
  2. analizzare la situazione e redigere business plan, determinando il potenziale ritorno sull’investimento o ROI
  3. Intercettare e negoziare con i creditori un ribasso del debito per acquistare il relativo credito a forte sconto
  4. rivendere l’immobile per far rientrare i capitali assieme agli utili

Nota bene: per semplificare, abbiamo ipotizzato una situazione “classica”; non è detto che il creditore sia unico, o che sia sempre una banca, e la “vittima” potrebbe essere pure un’azienda.
I crediti deteriorati si suddividono in varie tipologie, cosi come gli immobili. Il metodo NPL Advanced prende di mira crediti ipotecari correlati a residenze.

Ok, pare interessante, ma perché NPL Advanced è il metodo pù remunerativo?

Lascia che ti spieghi..

Il segreto di NPL Advanced sta nel fatto che tu intervieni PRIMA.

Prima rispetto a cosa? A tutto!

Prima dell’asta, prima addirittura di altri investitori.

Esatto, perché una volta che tu sei diventato creditore potrebbe entrare in gioco un investitore interessato a fare lo saldo a stralcio (altra tecnica di investimento immobiliare)… e tu venderai al nuovo attore!

E questo è solo l’inizio, se hai creatività solo il cielo è il tuo limite.

L’asta può essere annullata dal creditore, quindi in alternativa puoi anche ingaggiare un’agenzia immobiliare per vendere la casa in tempi molto rapidi!

Fammi capire dottor, di che tipo di ritorni stiamo parlando in linea di massima?

Il mio ROI medio è di 88%, ma per le singole operazioni si può arrivare a 200% e oltre, se sei bravo.

Senza dubbio, NPL Advanced è la strategia d’investimento immobiliare più profittevole e spesso anche la più veloce: in meno di un anno si chiude un’operazione (da quando compri NPL a quando rientrano i capitali).

In condizioni ideali potresti chiudere le operazioni anche in soli 15 gg, se accadono determinate cose.

Ti ho accennato prima che NPL Advanced riduce al minimo pure il rischio.

Com’è possibile?

Grazie a due fattori critici:

A. NPL Advanced non è speculazione; vale a dire, non si sta scommettendo su un potenziale aumento (o diminuzione) del valore del bene
B. la completezza della procedura consente di stabilire senza errori la fattibilità di un investimento a priori

Investendo con NPL Advanced, anche tu puoi goderti questi benefici.

Per non parlare poi dell’immensa soddisfazione nel cambiare la vita della persona impattata.

Come?

Quello che accade molto spesso quando NON interviene un investitore è che la casa viene venduta all’asta a prezzo troppo basso e il creditore non recupera tutto, sicché successivamente pignora lo stipendio dell’esecutato (!).

Inoltre, tipicamente l’esecutato ha anche altri debiti (per esempio, una cucina che pagava sempre a rate), e quindi il debito totale ammonta a molto più di quanto vale la casa..

L’effetto è che anche se la casa viene venduta a prezzo di mercato, il debitore è ancora in difficoltà!

Infine grazie agli interessi di mora, il debito è talmente pesante che molti hanno lo stipendio pignorato A VITA!

Mio Dio!

Eh si!

Come “scappatoia”, alcuni si cercano poi lavoro in nero, ma evidentemente non è una soluzione..

Anzi, è peggio ancora.. (per non dire che a questo punto sono pure dei fuorilegge!)

Non finisce qui, perché il coltello non è ancora stato girato per bene.

Colpo di grazia: l’esecutato viene messo sulla lista nera del sistema bancario, tale che gli vengono chiusi tutti i conti correnti e non può aprirne altri mai più.

Questa è la MORTE FINANZIARIA! L’esecutato è rovinato!

Capisci quindi come – tramite questa procedura di risoluzione dei debiti – crei ENORME VALORE per le vittime (delle loro scelte passate), e di conseguenza puoi guadagnare più di quanto hai mai pensato sia possibile!

L’investitore salva l’esecutato perché nel momento in cui prende la casa, la banca cancella tutti i debiti del soggetto in questione.

Come abbiamo visto anche prima, la banca vuole dare la casa all’investitore a poco prezzo e al tempo stesso dimenticare i debiti dell’esecutato perché il pignoramento è una rogna insormontabile.

La vuole evitare a tutti i costi (letteralmente!).

Può essere molto lunga e difficile e quindi costare ulteriore tempo e soldi.

Per intenderci, ci possono volere anni per portarla a termine.

Esempio di casistica: i “proprietari” (debitori) tengono l’immobile occupato e ci vogliono due anni per buttarli fuori.

Ce ne sono ben tante altre, ma fatto sta che il pignoramento è molto lungo e laborioso, principalmente per colpa del sistema giudiziario.

Aspetta… nessun neo? Non mi dire che non ce ne sono perché non ci credo.

Applicare NPL Advanced, ed investire in NPL in generale, non è facile. Te lo dico senza cercare di addolcire.

Ma questa “barriera d’ingresso” fa si che le ricompense siano favolose, e che il mercato abbia un senso di esclusività.

Preferisci fare il viaggio con una 500.. o una 458?

Perfetto.

Per ora concludo il discorso facendoti presente una cosa molto importante..

Mai come adesso è il momento opportuno per investire in NPL.

Perché?

La ragione è questa: il mercato è totalmente esplosivo.

I punti chiave del mercato sono questi:

  • con volumi di centinaia di miliardi di euro di NPL, l’Italia è il più grande mercato NPL in tutta Europa
  • le banche che possiedono gli NPL li devono vendere a tutti i costi (letteralmente) per porre stop alla loro continua emorragia di soldi
  • la Banca Centrale Europea (BCE) tartassa (comanda) le banche italiane per vendere il prima possibile
  • il governo italiano a sua volta incentiva le banche a smaltire con iniziative di supporto (GACS – Garanzia Cartolarizzazione Sofferenze)

L’Italia chiudeva il 2017 con un volume di circa 300 miliardi di esposizioni rischiose e 64 miliardi euro di transazioni NPL, mentre per il 2018 si superano i 100 miliardi euro di transazioni NPL.

[…] Il che significa che quest’anno potrebbe essere superata la soglia dei 100 miliardi di euro di transazioni […]

Fonte: BeBeez / Milano Finanza

RIPETO, L’ITALIA E’ IL MERCATO NPL PIU’ GRANDE D’EUROPA.

Diciamo che c’è tanto pesce nell’oceano, sei d’accordo?

Benissimo.

Certo, leggo X miliardi venduti di qua, Y miliardi venduti di la… devo solo diventare un Bill Gates 2 per investire, facile eh?

Non ti preoccupare, puoi iniziare anche da 100.000 euro.

C’è un solo “ma”: bisogna agire ora.

Sotto pressione della BCE, le banche italiano fanno il possibile per sbarrazzarsi di NPL e tenere la situazione sotto controllo andando avanti.

Questo significa una pioggia di opportunità d’investimento nell’immediato, ma al tempo stesso…

…col passare di tempo, il mercato si riduce, e tra qualche anno non si potrà più pescare!

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Al tuo successo,
Dottor NPL

PS:

Le 11 strategie di investimento immobiliare più gettonate messe a confronto – PARTE 1 [RINFRESCO DI MEMORIA #5]


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari diretti in NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento. Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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