AFFARI NPL PERFETTI: come valutare case [PARTE 1 – introduzione]

Chi vuole fare affari NPL perfetti alzi la mano! Ah, tutti? Strano! O forse no 🙂
Beh, se c’è una cosa che è di fondamentale importanza per fare investimenti senza sbagliare, si parla di tecniche per valutare un immobile.

Ricordati inoltre che ti ho sempre detto sulla gazzetta: gli affari NPL perfetti nascono al momento dell’acquisto del credito, cioè all’inizio.

Perciò, più in generale, la chiave degli affari NPL perfetti  è che ti devi preparare e giocarti bene le PRIME carte che hai in mano.

E tutto inizia con la valutazione dell’immobile che hai preso di mira…

La maggior parte degli ingredienti che servono per affari NPL perfetti te li ho già svelati, ora fatti comodo e prendi nuovi appunti!

ALL SYSTEMS GO!

Affari NPL perfetti - START

Hai trovato un’opportunità d’investimento a prima vista intrigante.

Brami e tremi, non vedi l’ora di lavorarci, fare affari NPL perfetti e incassare come se non ci fosse un domani…

Ma sai bene che se lasci le cose al caso, non intaschi un centesimo! Anzi, butterai via i tuoi soldi e il bagno lo farai in una vasca riempita con le tue lacrime.

Tutto ciò NON può succedere se inizi con una corretta valutazione dell’immobile.

Partiamo col dire che il valore di un immobile è qualcosa di soggettivo.

In altre parole, non è che una villa ha un valore intrinseco; non ha un prezzo predeterminato e fisso come il numero di mura che la compongono.

Invece, è qualcosa che noi esseri umani attribuiamo all’oggetto, in base a quanto ci sentiamo di pagare.

Se il mercato è “in forma”, allora la gente spende facilmente anche il milioncino. Se le cose cambiano, la casa può valere anche… zero.

Da qui nasce l’importanza di rivalutare sempre un bene all’occorrenza, in quanto il suo valore varia continuamente in base a certi criteri.

Se mai dovesse rimanere invariato per qualche anno… beh, è un caso. Tutto può succedere!

Intesi?

SCAVANDO LA TERRA PER TROVARE LE TECNICHE EFFICACI DI VALUTAZIONE

 Affari NPL perfetti - scavando terra

Perché c’è da scavare?

Prova a fare una ricerca su Google per vedere se nel Belpaese c’è una metodologia standard per determinare il costo di un immobile.

Dai, aspetto…

Bentornato. Trovata?

No?  Non ti preoccupare, ti dico io perché hai fatto fatica: non esiste uno standard del tutto uniforme.

(e per questo motivo, purtroppo, io faccio fatica a redigere per te un “Manuale degli affari NPL perfetti”… ma faccio il possibile, un pezzo alla volta, tramite questi articoli)

Sebbene esistano delle iniziative lodevoli, come per esempio il “Codice per la valutazione degli immobili in garanzia di esposizioni creditizie“, pubblicato da ABI nel 2009, ancora c’è frammentazione, nel senso che non tutto il paese segue gli stessi criteri.

Per questo – se vuoi fare le cose con rigorosità e portare a termine affari NPL perfetti – devi entrare in un’ottica che comprende l’analizzare tutti i fattori possibili.

Solo cosi potrai essere sicuro di non lasciare nulla al caso.

Potresti pensare che è quasi un’arte: secondo me avresti ragione.

Senti questa storia…

Supponi che stai valutando una dozzina di villette che si trovano tutte nella stessa zona, o stessa via, in un comune carino nella provincia di Brescia.

Sono state costruite contemporaneamente, e sono simili tra di loro.

Inizi a dare una stima alla prima villetta e arrivi alla conclusione che varrebbe X.

Perfetto… guardi la seconda e ti accorgi che non cambia tantissimo; ha gli stessi materiali, stesse tipologie di infissi, piscina uguale, e cosi via.

E’ un pelo più grande: la valuti al valore di X + 10%.

Vai avanti cosi e capisci rapidamente che ti ci è voluto un po’ di impegno per la prima, dopodiché le restanti sono state relativamente facili.

Hai una sorta di punto di riferimento, e se dovesse apparire una nuova villa simile nella zona, faresti prestissimo a valutarla!

Però il giorno dopo devi valutare il Castello Sforzesco di Milano (facciamo finta che diventa oggetto di un affare).

Cosa ha in comune con una villa? O una qualsiasi altra casa?

> Ben poco, direi!

Il mondo è variegato, per cui è chiaro che non bastano due accorgimenti per valutare un immobile, bensì qualcosa di molto più complicato.

L’insieme di criteri comprenderà osservazioni che si fanno in base a delle regole ben precise, nonché iniezioni di esperienza e un pizzico di intuito…

Già, quando sono là fuori sul campo, personalmente lavoro applicando la mia personale procedura unita all’esperienza che ho accumulato col tempo.

Questo è assolutamente necessario perché c’è troppa varietà la fuori. Le case possono avere infinite configurazioni e dimensioni.

Possono essere uniche, strane, particolari…

E non manca l’ironia!

Gli immobili per definizione hanno alcune caratteristiche immutabili: non cambiano la posizione, per esempio.

Eppure la location può avere comunque un impatto variabile.

Negli anni ’90, una casetta a Dubai, in mezzo all’arido deserto, non valeva molto.

Avanti veloce una 20ina di anni, e ora anche la polvere dentro quella casetta vale più di un appartamento di lusso milanese.

Tutto grazie al contesto – cambia l’ambiente e cambia anche il valore di tutto ciò che è compreso!

Ora scappo, vado a comprare qualche dozzina di NPL a Dubai. A presto.

Scherzo!

LE SFACCETTATURE DEL MATTONE

Affari NPL perfetti - sfaccettature del mattone

Gli immobili hanno altre caratteristiche interessanti che vanno messe in evidenza. Qualche segretino non manca mai, assieme ad altre cose più evidenti… ma spesso dimenticate!

Convertono la liquidità in patrimonio

Questo è – a mio avviso – un punto molto importante da ricordare.

Innanzitutto chiariamo che vuol dire liquidità: vuol dire denaro allo stato grezzo.

I soldi che hai sul conto corrente sono la tua liquidità.

I soldi non sono proprio variabili: 1 milione di euro oggi sono 1 milione nell’anno 2525.

Solo che … nel 2525 tutto potrebbe costare 100x di più, per quanto ne sappiamo.

Quel milioncino che ad oggi non è una cifra che fa schifo sul proprio conto, in un futuro potrebbe essere qualcosa che basterà malapena per comprare una Dacia.

Con tutto il rispetto per le Dacia…

Ok, potresti non essere più vivo nel 2525 – a meno che nel frattempo non troviamo l’elixir dell’immortalità, ma non trattenere il respiro – ma il punto è che la liquidità pura non è l’ideale da avere.

Se invece investi, e lo fai con saggezza… il tuo patrimonio è destinato a crescere magnificamente, in concomitanza con la qualità della tua vita.

E l’immobiliare ha sempre messo sul piatto le opportunità più redditizie in assoluto!

Vanno visitati dal potenziale acquirente

Uno che ha una casa da vendere, non è che la può spostare in giro per farla vedere agli interessati; sono i clienti che devono andare a vederla.

Quest’aspetto, seppur di poco conto, contribuisce a mantenere i prezzi alti delle case in tutto il mondo (per alti intendo il fatto che il cittadino medio si deve sempre indebitare per comprare).

Durano nel tempo

Con un minimo di manutenzione, una casa costruita bene dura tranquillamente qualche secolo!

A parte l’ovvio fatto che una casa soddisfa uno dei bisogni fondamentali nella vita,  la duratura è il fattore più importante che alimenta la fascia di prezzo in cui si trovano le case.

Se fosse stato assolutamente necessario cambiare casa su base regolare, i prezzi sarebbero inevitabilmente calati. Domanda e offerta, questo è l’ABC dell’economia signori.

… e richiedono tempo!

Nessun immobile si costruisce da un giorno all’altro.

Grazie alla burocrazia e alla natura complessa dell’edilizia, per la costruzione di una casa qualunque ci vogliono anni.

Anche per le case economiche prefabbricate – che vanno tanto di moda in certe aree – ci vuole facilmente un annetto. Argh.

Ci vuole manutenzione

Penso sia chiaro il perché il Colosseo sia una rovina ad oggi: non è stato mantenuto!

Come qualsiasi altra cosa, col passare del tempo un immobile si deteriora.

E’ normale, è la natura dell’universo… ma è un aspetto importante quando si fanno investimenti di un certo tipo.

No, non gli investimenti in NPL… perché passa poco tempo dall’acquisto del credito alla vendita finale 😉

MA IL MERCATO?

Affari NPL perfetti - mercato immobiliare

Il mercato immobiliare a sua volta ha i suoi elementi inusuali. Prendere nota di ciò che ti spiego nelle prossime righe è rilevante per comprendere al meglio come funzionano le valutazioni immobiliare e di conseguenza come si arriva a fare affari NPL perfetti.

“Posso pitturare un interruttore in cucina?” “Solo se hai 50 permessi!”

Certo, è una esagerazione, ma il mondo immobiliare è fortemente regolamentato.

Perlomeno la maggior parte delle leggi derivano da preoccupazioni reali di sicurezza.

Ma le implicazioni qui sono CRITICHE.

Ti apro una piccola parentesi: le leggi creano vincoli sugli immobili, non è raro trovare opportunità d’investimento che in realtà sono delle perdite di tempo e soldi perché gli immobili sono illegali (e irrimediabili!). La perizia di una casa è da valutare con ESTREMA attenzione.

Non-uniformità

E’ un parolone, ma in sostanza voglio dirti che una determinata casa va valutata nel suo contesto locale, nella zona dove si trova.

Il mercato locale NON è identico al mercato di livello nazionale (o europeo o mondiale).

Oppure possiamo dire che non si può prendere il quadro generale del mercato immobiliare nazionale e applicarlo sempre in maniera uguale a tutti gli immobili.

I singoli sotto-mercati hanno le loro peculiarità, per cui tutte le valutazioni vanno contestualizzate.

Capirai meglio il discorso in un secondo momento, prometto.

Dimensioni dinamiche e frammentazione

Per uno studente in cerca di un monolocale, il mercato potrebbe essere ristretto al raggio di 1km attorno all’università.

Per te che investi in NPL in Italia, è l’intero paese.

La frammentazione nasce dall’unicità dei singoli immobili, nel senso che ogni venditore ha qualcosa di diverso da proporre.

Ma a differenza dei venditori…

Tizio Caio non lo conosce

Il cittadino medio compra o vende una volta nella vita. Di conseguenza, sa poco o nulla sul mercato.

Chi lo conosce in maniera decente? Gli agenti immobiliari, gli investitori nel mattone… insomma gli esperti del settore.

Si potrebbe dire che il mercato immobiliare è più “esclusivo” perché a differenza dei cellulari, non tutti cambiano casa continuamente.

Cicli

Questo è un punto di GRANDE conto: c’è chi si è arricchito tantissimo facendo leva su questa conoscenza.

In soldoni, le valutazioni degli immobili oscillano su e giù nel tempo, in base ad influenze esterne come l’economia reale.

Si possono distinguere tre fasi, osservando a lungo termine un determinato mercato immobiliare:

  1. periodi in cui i prezzi del metro quadrato salgono
  2. periodi di stabilità
  3. periodi in cui i prezzi scendono

Da solo, questo punto potrebbe essere oggetto di un intero libro, andando ad analizzare e discutere periodi passati, interpretare grafici e fenomeni e chi più ne ha più ne metta…

Per darti un quadro generale conciso delle valutazioni immobiliari facciamo che te lo faccio approfondire in un secondo momento, ok? Ok.

PERCHE’ TI PARLO SEMPRE DI “CASE”

Dottor NPL salva casa

Un’ulteriore piccola parentesi, ma molto importante.

Qui sulla gazzetta uso le parole immobile e casa come se fossero sinonimi.

A livello lessicale e concettuale NON LO SONO, un immobile può anche essere un terreno, giusto per fare un esempio.

Il fatto è questo: per quanto ci riguarda, gli investimenti in NPL, e in particolare gli affari NPL perfetti, si fanno nelle unità abitative. Gli immobili residenziali!

Non è un caso che la grande maggioranza degli NPL riguardano residenze: la metà di tutti gli immobili in Italia sono le case in cui abitiamo.

Infatti il 50% degli immobili fanno parte della categoria catastale A.

Classificazioni

Per comodità ti riporto la classificazione ufficiale delle categorie catastali:

A – immobile ordinario residenziale
A10 – uffici e studi privati
B – edifici pubblici come ospedali, scuole, etc.
C – immobili commerciali, come negozi, officine, etc.
D – immobili speciali, alberghi, teatri, etc.
E – immobili particolari, aeroporti, chiese
F – non censibili, tipicamente edifici in costruzione

Per affari NPL perfetti non è necessario conoscere a memoria la tabella; te l’ho riportata per completezza, ricordati che le unità residenziali sono la categoria A.

IL RISCHIO, QUELLA GRANDE PREOCCUPAZIONE… CHE TU NON HAI! AFFARI NPL PERFETTI E NOTTI TRANQUILLI COME QUELLE DI UN BAMBINO SENZA PENSIERI

NPL Advanced logo 2

Siccome qui si discute tutto nell’ambito degli investimenti, non possiamo ignorare mai il classico e temuto nemico chiamato rischio…

Chi ha mai investito nell’immobiliare con metodi CLASSICI e discreto successo, ha trascorso numerose notti senza dormire.

Il rischio è massimo in primis per chi fa il developer, ovvero chi costruisce: i tempi di costruzione sono lunghi, e non ci sono barbatrucchi per evitare di spendere.

Il developer deve:

  1. valutare numerosi aspetti connessi alla futura redditività, per capire se si può realmente raggiungere il rendimento atteso
  2. progettare l’immobile, con tutto l’effort correlato
  3. ottenere una valanga di permessi; metti che dopo tutto il lavoro fatto fino a questo punto, non ne ottiene uno… quattrini buttati via prima ancora di fare il primo passo concreto
  4. costruire: la fase più lunga e delicata, lunga e durante la quale non mancano mai gli imprevisti; 9 volte su 10, saltano fuori spese aggiuntive e si va oltre il budget iniziale
  5. collaudare: una volta finita la costruzione, il lavoro va testato! se c’è un errore da qualche parte, le conseguenze possono essere disastrose..
  6. gestire: anche se ha costruito con l’intenzione di vendere, sarà comunque costretto a gestire almeno per un breve periodo iniziale, con ulteriori costi

A queste fasi si collegano numerosi rischi. Questi sono:

  • rischio assicurabile
  • rischio finanziario
  • rischio di sistema
  • rischio contesto
  • rischio costruzione
  • rischio collaudo
  • rischio locatario
  • rischio property
  • rischio gestione
  • rischio politico

Come vedi, ce ne sono ben tanti – e uno solo è assicurabile.

Impresa sempre più ardua

Per avere anche solo una piccola chance di riuscita, devono applicare modelli complessi per la gestione del rischio, e cercare di stimare al meglio l’andamento del futuro.

Devono solo rubare i poteri di Nostradamus, facile no?

Modelli composti da formule matematiche complesse e pippe mentali – permettimi di dirlo, perché è vero – che ti fanno venire il mal di testa in un nanosecondo.

Fare il developer, ad oggi, è quasi roba da matti.

Tu?

Magari tu non hai mai nemmeno osato pensare a cose del genere. In caso affermativo, sono contento che sei tra i miei seguaci!

Però il problema è che il rischio non manca quasi mai.

Vuoi fare una cessione di compromesso? Vuol dire che cerchi di prendere una casa a prezzo di mercato per rivenderla a prezzo più caro, come farai ad avere certezza che si vende?

Vuoi fare la nuda proprietà? OK, spendi una barca di dindini per acquisire parte dei diritti di un immobile, sei sicuro che tra 30 anni ne sarà valsa la pena? Ma poi, non vorresti far rientrare i tuoi capitali un attimo prima? Un attimino solo, eh.

Una via d’uscita dal labirinto…

Ti ho anticipato che il rischio è quella preoccupazione che tu in realtà NON HAI.

Se investi in NPL, intendo. Perché questa tipologia d’investimento è l’eccezione.

Voglio farti credere che gli affari NPL perfetti si fanno a occhi chiusi e sdraiati sul divano?

Bada bene, fare affari NPL perfetti non è un gioco da ragazzi: se cosi fosse, io non ci avrei messo anni per essere considerato esperto.

Ma non sto scherzando: il rischio si elimina davvero con gli NPL, perché acquisisci a prezzo fortemente scontato e fai il tuo profitto a priori.

Successivamente puoi anche vendere a tua volta a prezzo leggermente scontato rispetto al valore di mercato, cosi la vendita finale e’ CERTA.

Ci sono anche altre strategie d’investimento che ti permettono di pagare relativamente poco, ma ciò che rende il mondo NPL la terra delle opportunità più invitanti è dato dalla combinazione con le tempistiche ridotte.

Prova a pensarci: se inizi un affare oggi ma lo concludi tra qualche anno, puoi essere veramente certo che otterrai il rendimento atteso (anche se hai speso poco)? No, perché a distanza di anni il mercato potrebbe mutare sensibilmente.

Invece non è difficile concludere un’operazione NPL in 6 mesi. In condizioni ideali, è teoricamente fattibile anche in soli 15 giorni.

Questo è.

Goditi il resto della domenica, nelle puntate successive ti spiegherò nel dettaglio come funziona a livello operativa una valutazione immobiliare.

Cosi comincerai a capire esattamente come si muovono gli ingranaggi degli affari NPL perfetti!

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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