Opportunità NPL, come trovarle? – guida completa 2018 (STRUMENTI DEL MESTIERE I)

Opportunità NPL: dove diamine si nascondono? Al giorno d’oggi, a mio avviso, non è un’impresa ardua compiere i primi passi per capire come si utilizzano gli strumenti del mestiere.

Si tratta di fare alcuni accorgimenti basilari per dare una spinta alla palla!

Tuttavia capisco che, se sei un novizio, potresti avere molte domande e dubbi a riguardo.

Ti ricordi che da un credito in sofferenza NPL nasce l’asta immobiliare, nota altresì come asta giudiziaria?

Noi investitori in NPL andiamo a caccia di occasioni perlustrando il fango (che è l’insieme di tutte le aste attive in un dato istante) per trovare le nostre pepite d’oro, le opportunità NPL interessanti ed intriganti.

Alla fine della fiera, un’opportunità NPL ideale si trova nel contesto di una vendita forzata di una casa priva di ostacoli che possano bloccare un’operazione di’investimento.

Ma esaminiamo le aste non per partecipare e sperare in vano di aggiudicarci una casa a poco prezzo (virtualmente impossibile ad oggi)… bensì per applicare metodi evoluti d’investimento, come NPL Advanced.

Ok, e come si trovano queste famose aste?

Affrontiamo la domanda delle 100 pistole…

Una volta era un lavoraccio che richiedeva un certo impegno, ma oggigiorno l’informatica ha penetrato profondamente anche i settori più “arcaici”: si trova tutto su Internet!

Peraltro, se le macchine-calcolatori hanno un grande vantaggio rispetto a noi esseri umani è il fatto che possono immagazzinare, organizzare, e presentare con precisione e affidabilità grosse molli di dati.
Il tutto aggiornandosi in tempo reale… quanto è limitata una fonte d’informazione cartacea in confronto?

Non ci sono paragoni!

Come vedremo in questo articolo, i siti web che trattano le aste sono delle piattaforme molto ricche di funzionalità, con delle basi dati davvero complete che coprono l’intero Belpaese.

PARTO DA ZERO E SO NULLA DI NULLA!

Ok, ok, tranquillo.

Se sei agli inizi e ti stai ponendo il classico problema “non capisco come cominciare”, vai sereno perché ti sto per svelare un barbatrucco per risalire a qualsiasi opportunità NPL senza “saper dove guardare”.

Ipotizziamo dunque che vuoi trovare aste in una determinata provincia o città, in uno specifico mercato che vuoi aggredire, ma non conosci alcun sito a priori. Come fai?

Eccoti un semplicissimo trucchetto:

  1. vai su Internet e fai una ricerca con la formula “tribunale <luogo> vendite giudiziarie” (senza apici); esempio per Bergamo:Ricerca opportunità NPL tribunale Bergamo
  2. in cima avrai risultati relativi al solo al sito ufficiale del tribunale:Risultati ricerca npl tribunale bergamo
  3. segui il primo link e finisci direttamente sulla pagina del motore di ricerca di quel particolare sito:NPL tribunale Bergamo

TROVA ASTE CON PORTALI DEDICATI

Ogni tribunale ha il suo sito web, ma questi siti non sono dedicati alle aste e purtroppo molto spesso sono complicati da navigare e limitati a livello di funzionalità.

Esistono invece vari portali dedicate alle aste, quindi sviluppati apposta, semplici da usare e al tempo stesso potenti.
Eccone alcuni, consolidati e affidabili:

I migliori?

Tra questi spicca sicuramente www.astegiudiziarie.it, in rete dal lontano 1995.
Diciamo che hanno avuto tempo sufficiente per svilupparlo bene  😉

Diamo un’occhiata da vicino…

Ecco la parte superiore della schermata principale del sito (home page):

Sito astegiudiziarie.it

La grafica è moderna, pulita e soprattutto semplice.

Infatti l’intero portale è stato ridisegnato per il 2018, con una veste completamente nuova che apprezzo molto.
Alla fine, gli strumenti base non devono essere  troppo complicati o difficili da usare!

Nel riquadro bianco con le varie opzioni di ricerca abbiamo un menu verticale che possiamo usare per cambiare categoria con un solo click:

Categorie ricerche astegiudiziarie.it

Possiamo quindi scegliere Immobili, Mobili, Immateriale e addirittura Aziende.
Ma per i nostri scopi ci interessano solo gli immobili, quindi andremo a vedere nel dettaglio come utilizzare al meglio il motore di ricerca del sito per trovare potenziali opportunità NPL.

Ricordati: delle numerose aste che valuterai nella tua carriera solo una piccola parte si riveleranno buone opportunità NPL.

E’ cosi, è la natura del mercato… motivo per cui ribadisco sempre l’importanza della due diligence – dovuta diligenza – nel fare le tue analisi e trovare le perle nell’oceano!

Tornando al tutorial, la categoria Immobili è preselezionata ogni volta che accediamo al sito. Comodo, concordi?

E ancora

Sempre sulla home page, sotto il riquadro di ricerca abbiamo ulteriori elementi interessanti: vendite in evidenza ed un widget che mostra a rotazione alcune delle funzionalità più avanzate del sito, come per esempio la possibilità di fare dei tour virtuali a 360°:

Elementi extra astegiudiziarie.it

Le vendite in evidenza non sono altro che delle aste selezionate dallo staff del sito.
Attenzione: non è detto che siano delle buone opportunità NPL, sono selezionate in base ad altri criteri.

Il virtual tour è una funzione avanzata che vedremo nel dettaglio dopo, ma estremamente comoda quando disponibile in quanto ci permette di “visitare” la casa come se fossimo li fisicamente!

RICERCHE SU ASTEGIUDIZIARIE

Il riquadro bianco sulla pagina home è il nostro punto di partenza.

Se volessimo fare una ricerca veloce “al volo” per trovare case in una determinata città, ci basta:

  1. digitare il nome nel campo con la scritta “Inserisci provincia, città, CAP o indirizzo”, per esempio Napoli:

Ricerche astegiudiziarie.it 1

  1. selezionare il risultato corretto che apparirà in automatico, in questo caso il primo è la città vera e proprio:

Ricerche astegiudiziarie.it 2

 

  1. cliccare il bottone “Cerca”Ricerche astegiudiziarie.it 3

Il motore è molto veloce, appariranno instantaneamente tutti i risultati pertinenti:

Ricerche astegiudiziarie.it 4

Semplice, no?

Ma dietro questa semplicità si nascondono degli strumenti molto potenti, alcuni gli puoi già notare…

Gioca coi risultati

A sinistra hai una utile mappa interattiva della zona che ti interessava, dove puoi osservare la posizione dei singoli immobili.

Per iniziare, hai un’indicazione dinamica dell’immobile che stai valutando; nell’immagine sopra, mi è bastato posizionare il mouse sull’anteprima in basso a destra (DEPOSITO) e subito sulla mappa è apparso un piccolo riquadro che indica la posizione!

Nell’angolo alto destro della mappa puoi notare due pulsantini piccoli, “più” e “meno”:

Controlli zoom mappa

A prima vista sembrano degli elementi di poco conto, ma se clicchi “più” qualche volta per ingrandire vedrai tutte le posizioni in un colpo solo:

Mappa dettagliata opportunità NPL

Naturalmente su dispositivi mobile si possono usare i gesti con le dita per interagire con la pagina.

Le icone indicano singoli immobili, mentre i numeri suggeriscono la presenza di più edifici nello stesso punto della mappa (potrebbe essere necessario ingrandire ulteriormente).

Questa funzionalità è oro colato.

Supponi che la ricerca ti restituisce un risultato a Napoli in Via Verdi mostrandoti l’indirizzo senza mappa, su due piedi saresti in grado di capire la zona?
Anche se tu fossi un napoletano che ne conosce “tante” a memoria, difficilmente puoi conoscerle tutte in assoluto e valutare bene il valore in base alla location!

In contrasto con i computer, i nostri cervelli sono estremamente efficaci nell’elaborare informazioni visuali in un istante.

Se vuoi trovare casa in una zona che sai a priori di essere interessante – diciamo il centro storico – fai presto a trovare aste con questi strumenti!

Filtra, raffina e mira!

In alto sulla pagina permane una barra di controlli che puoi utilizzare per filtrare ulteriormente i risultati:

Filtri opportunità NPL

Dai menu puoi restringere l’insieme dei risultati, in primis selezionando determinate categorie.

Scelta una categoria specifica, in automatico il secondo menu propone le tipologie adatte.

Per esempio, se selezioni la categoria “Immobili industriali”, nel menu delle tipologie hai voci come “Fabbricati costruiti per esigenze industriali” o “Opifici”:

Sottocategorie

Sotto la barra dei filtri ne hai un’altra, più piccola, con opzioni per modificare la visualizzazione dei risultati:

Opzioni visualizzazione

Puoi ordinare in base al prezzo, varie date, o il ruolo della procedura, nonché passare dalla modalità griglia alla modalità elenco, che ti permette di avere una lista in cui ogni risultato è presentato con maggiori dettagli:

Maggiori dettagli opportunità NPL

Entra nel dettaglio e trova l’opportunità NPL!

I veri dettagli e tutte le caratteristiche chiave di un’immobile li puoi vedere solo cliccando su un risultato (clic sull’anteprima o sul titolo). Supponi di selezionare il primo, si aprirà quindi una nuova pagina:

Pagina opportunità NPL

A sinistra e centro hai una bella immagine grande, ma questa non è solo una visuale ingrandita della mappa!

E’ un widget, più precisamente un carosello che ti da’ la possibilità di sfogliare comodamente tutte le immagini disponibili; infatti spostando sopra il mouse appaiono frecce laterali per andare avanti o indietro:

Foto immobile opportunità NPL

Non solo, in basso a sinistra due icone indicano che hai a disposizione due tipologie di risorse, fotografie e planimetrie:

Icone dettagli asta

Non dare poca importanza a ciò, guarda sempre anche la planimetria in quanto ti consentirà di farti un’idea precisa di come è stato progettato l’immobile.

In alto a destra sulla pagina, trovi i primi dati che ti devi segnare; prezzo base, offerta minima, termine presentazione offerta, tipologia d’asta e documenti disponibili:

Allegati opportunità NPL

Pazienza + rigorosità = guadagno

Clicca sui singoli allegati e leggili attentamente, perché solo studiando la documentazione potrai determinare l’esistenza di vincoli che impediscono la buona riuscita del tuo investimento NPL.

Una determinata vendita forzata è una vera opportunità NPL solo nel momento in cui hai appurato che:

  • non ci sono vincoli che possono impedire la vendita finale (es. è occupato e non si può liberare facilmente)
  • puoi entrare in possesso del relativo credito deteriorato a prezzo fortemente scontato
  • lo puoi vendere in tempi rapidi a prezzo di mercato (se l’immobile non è appetibili cosi com’è, verifica che lo possa diventare con una ristrutturazione che non superi il 10% del valore)

La perizia in particolare è critica perché comprende le considerazioni del CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio del relativo tribunale) e ti serviranno per fare l’80% delle tue valutazioni!

Scorri poi in basso la pagina per trovare altri dettagli utili, come le condizioni di partecipazione alla vendita e in particolare l’eventuale deposito cauzionale, spesso il 10% del valore dell’immobile.

In fondo avrai persino un grafico delle aste passate, a cui puoi dare un occhio per avere un feel sul mercato:

Tabella vendite passate

Tour virtuali? Si, grazie!

Alcune inserzioni possono addirittura avere abilitato il cosiddetto “Virtual Tour 360°”:

Tour virtuale 1

Funzionalità avanzata a livello tecnico e molto interessante, la puoi utilizzare per fare un giro dell’immobile facilmente da ovunque, con PC, telefono o tablet.

Carino, divertente anche, ma a che pro?

Beh, per poter apprezzare davvero un immobile devi visionarlo idealmente in carne ed ossa…

Ma recarsi in loco per vederlo richiede l’unica risorsa della tua vita che non puoi recuperare: il tempo.

Sapendo che poi solo una frazione delle aste che prenderai in esame si riveleranno buone opportunità NPL, capisci come potenzialmente perderai molto tempo per fare questo step alla vecchia maniera.

Sfruttando il tour virtuale, il gioco cambia notevolmente!

Purtroppo è disponibile per un numero ristretto di immobili, ma quando è abilitato ti fa risparmiare molto tempo ed è ben implementato.

Cliccando sulla freccia gialla centrale, puoi spostare la telecamera entrando nelle varie stanze:

Tour virtuale 2

Mentre in basso hai una barra di strumenti:

Tour virtuale 3

In ordine:

  • icone “più” e “meno”: zoom
  • frecce: guardare attorno (ruotare la telecamera)
  • icona visore: entrare in modalità VR; è addirittura possibile, se hai un visore fisico, esplorare in realtà virtuale
  • icona planimetria: visualizzare la cartina del piano corrente
  • icona schermo intero: allargare la finestra per visualizzare i contenuti a schermo intero
  • punto di domanda: visualizzare indicazioni sull’uso
  • rettangolo: nascondere la barra

Una volta fatto il giro virtuale, puoi comunque andare a vederlo dal vivo, ma questa volta col vantaggio di avere maggior consapevolezza ed interesse!

TU

E’ il tuo momento per agire.

Hai la motivazione, le risorse economiche, gli strumenti giusti. Per non dire che…

…mai nella storia del nostro Belpaese ci sono stati tempi d’oro cosi accattivanti per investire.

E sopratutto, non è mai esistito un mercato cosi lucrativo come quello dei crediti in sofferenza, i sempre più famosi NPL...

Ma c’è urgenza: tra qualche anno, le opportunità NPL non ci saranno più!

Ti avevo già avvertito su questo discorso, voglio solo ribadirti che i creditori italiani, sotto la pressione dell’Unione Europea, della Banca Centrale Europea, implementeranno misure per tenere la situazione sotto controllo dal 2022 in poi.

Questo vuol dire che nell’immediato le banche italiane fanno il possibile per vendere i crediti, di fatto spianando la strada per te come investitore in cerca di opportunità NPL.

Ma la pacchia finirà…

Se le tue intenzioni sono quelle di sfruttare l’onda e approfittarne il più possibile, ti conviene quindi iniziare ORA e NON PERDERE TEMPO, intesi?

Ok, lo so, la pratica non è facile.
Anche se tu iniziassi immediatamente, potresti non fare in tempo ad acquisire l’esperienza necessaria per il successo.

Per questa ragione sono personalmente a tuo servizio: contattami senza impegno, e ti offrirò una breve consulenza gratuita.

E ti posso aiutare in più modi che tu possa immaginare… 😉

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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