TRIVIA! Conosci questi termini NPL usati da investitori stagionati?

Termini NPL, quanti ne sai? 1? 2? 100? Tutti??

Oddio, se li sai tutti contattami che ti offro lavoro 🙂

In realtà dubito che li puoi sapere tutti perché mi risulta che sono l’unico che sta sveglio tutte le notti macinando NPL.

Dai permettimi di vantarmi un po’, ho già smesso..

Comunque, se sei un investitore in NPL attivo, dovresti saperne almeno un paio, almeno quelli più gettonati!

Oggi però non ti spiego i “soliti”, quindi assicurati di leggere tutto perché imparerai sicuramente cose nuove.

Vuoi accrescere le tue conoscenze, no?

Ti servono per avere la confidenza necessaria a fare affari spettacolosi! Ma il lavoro sporco lo faccio io per conto tuo 😉

TERMINI NPL: TRIVIA & SEGRETI

Trivia NPL

PROCEDURA COATTIVA

Detta anche procedura forzata o esecuzione forzata, è la vendita per obbligo imposto di un immobile al fine di recuperare un credito deteriorato (NPL)

Comprende tutte le attività “contestuali” (predisposizione, stampa ed invio al domicilio del debitore delle ingiunzioni fiscali e altro ancora).

La prossima volta che devi parlare di un pignoramento, puoi fare il figo col parolone “coattiva”.

Le procedure coattive sono strettamente correlate al..

RGE

Registro Generale Esecuzioni

Come dice la forma lunga, è un registro che tiene traccia di tutte le esecuzioni.

In esso sono indicate le origini di una procedura coattiva.

Ripeto, una procedura esecutiva è tracciata nel RGE ed e’ il classico scenario quando la banca pignora una casa di uno che non paga il mutuo.

Intesi?

Le esecuzioni dell’RGE riguardano quindi persone fisiche.

Quando mi occupo di un’operazione d’investimento con NPL Advanced, e studio un’esecuzione forzata, valuto (tra mille altre cose!), le tipologie di possessi dell’immobile.

Per esempio:

PIENA PROPRIETA’

Possesso totale di un immobile.

E’ la forma base di possesso di una casa: il proprietario la possiede pienamente e può fare quello che gli pare.

E se invece la piena proprietà non è in mano a nessuno..

USUFRUTTO

Diritto di utilizzare un immobile come se fosse tuo (ma non lo è)

Se hai l’usufrutto di una casa, puoi abitarci ma NON sei il proprietario vero e proprio.

Come usufruttuario puoi anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto stipulato col proprietario.

Il vero proprietario è quello che ha la:

NUDA PROPRIETA’

Proprietà senza diritto di viverci.

In altre parole, hai l’immobile – intestato a tuo nome nero su bianco – ma qualcun’altro ha il diritto di usarlo per vivere dentro, a vita o a tempo determinato a seconda del contratto.

E’ importante distinguere le varie tipologie di proprietà perché gli inesperti credono che si pignora sempre e solo la piena proprietà..

La verità è questa: tutte le tipologie possono essere pignorate, dando luogo a scenari complicati e bizzarri!

Perché nascono tutte queste casistiche?

Semplice: nel caso in cui un debitore qualunque smette di pagare un prestito, la banca tenta di sottrargli “quello che ha”.

Se il debitore aveva solo la nuda proprietà, il creditore pignora quella.

D’altronde, non può agire di prepotenza e rubare da altri!

Ora devi sapere che nel registro generale delle esecuzioni, ci possono essere altre origini meno usuali per le procedure.

Una di queste è:

DIVISIONE GIUDIZIALE

Ripartizione forzata di un patrimonio immobiliare ereditario e scioglimento comunione

(nota: il patrimonio può certamente comprendere anche beni non immobili, ma per fare investimenti in NPL diretti ci interessa analizzare solo immobili)

Anche in questo caso te la spiego con parole povere.

Lo scenario è questo: un immobile è posseduto da due o più co-proprietari che non vanno d’accordo (es. uno vuole vendere la casa, l’altro no) e allora si va al tribunale dove si decreterà la vendita forzata.

Capita quando c’è un’eredità e magari uno dei figli vuole sbarazzarsene perché la trova un peso.

A proposito, salta fuori il discorso delle..

QUOTE IMMOBILIARI

Percentuali di proprietà di un immobile

Ad esempio, due figli che ereditano una casa possiedono entrambi il 50% dell’immobile.

Senza fare troppe digressioni e tornando un attimo alle altre origini delle procedure:

FALLIMENTO E PROCEDURA CONCORSUALE

Il fallimento è un’azienda andata in bancarotta

In caso di fallimento si dice che ha luogo una procedura concorsuale e di conseguenza l’imprenditore viene privato dei suoi beni, mentre la società viene data in gestione ad una terza parte.

Ad integrazione diciamo che la procedura concorsuale riguarda una persona giuridica.

Prima di andare in bancarotta, un’azienda può tentare un concordato preventivo, cioè una sorta di “pre-fallimento”: si tratta di una interazione tra la ditta e tutti gli eventuali creditori per una rinegoziazione dei debiti.

Peccato che i concordati preventivi 9 volte su 10 non si concludono per disaccordi e quindi nasce la procedura concorsuale.

Come detto, degli NPL non immobiliari te ne frega poco.

Lascia che ti parli di:

PROVENIENZE

Le origini di un immobile che va all’asta

Quando studio una perizia, inizio dall’atto di provenienze, dove sono indicate appunto le origini di un immobile che va all’asta.

Le origini possono essere: compravendita normale, successione, testamento, donazione, decreto trasferimento (acquistato all’asta), assegnatario cooperativa (assegnazione da parte di una cooperativa edilizia).

Ogni provenienza ha i suoi pro e contro.

Il discorso è molto interessante (e importante per un investimento di successo), ma senza aprire altre lunghe parentesi ti dico che puoi trovare dettagli succosi qui.

OCCUPAZIONE

Godimento dell’immobile da parte del proprietario

Quando prendo in mano una perizia tra le prime cose che guardo c’è anche lo stato di occupazione dell’immobile.

Se è libero, allora perfetto: è un segno che si tratta potenzialmente di un affare stellare.

Se è occupato, ci possono essere problemi!

Nota bene: non è detto che un immobile sia necessariamente occupato dall’esecutato (debitore); per esempio, dentro potrebbe viverci qualcuno in affitto.

E’ giusto (e possibile) buttarlo fuori forzatamente? No.

Sopratutto se il contratto di affitto è stato firmato prima del pignoramento, l’inquilino ha diritto di bloccare l’esecuzione, fare anche un ultimo rinnovo del contratto e rimanere dentro per tanti anni!

Sai cosa sono i..

CREDITI IN BONIS?

Crediti ritenuti solvibili dalla banca

Se, in un modo o altro, un credito deteriorato NPL è tornato in “buona salute”, allora il creditore dice che è in bonis.

Perché usare il latino fa scena.

Tra i termini NPL correlati c’è anche:

CREDITI FORBORNE

Crediti (in bonis o deteriorati) oggetto di concessioni (forbearance) da parte del creditore

Qui facciamo i bulli con l’inglese!

Forbearance in sostanza vuole dire tolleranza; la banca tollera un po’ i peccati del debitore e decide di stipulare un nuovo contratto per rimandare un pignoramento.

A osservare queste cose c’è:

LA CENTRALE DEI RISCHI

La Centrale dei Rischi (CR), gestita dalla Banca d’Italia, è una base dati – cioè un archivio di informazioni – sui debiti di famiglie e imprese nei confronti del sistema bancario e finanziario.

(definizione ufficiale della Banca d’Italia)

Ecco. Ogni qualvolta hai a che fare con una banca, questa racconta tutta alla famosa CR.

Il Grande Fratello del sistema bancario.

NPE ratio

Il rapporto tra i crediti inesigibili e il totale dei crediti di una banca

Vedila come una metrica, importante per determinare la “salute” di una banca e del sistema bancario in generale.

Semplice, no?

GROSS BOOK VALUE (GBV)

Valore lordo

Il valore lordo di qualcosa (di un singolo NPL, di un pacchetto di NPL etc).

Ti do’ un esempio di utilizzo del termine:

“Il 2018 è stato senza dubbio un anno record per le cessioni di NPL: 398 le operazioni completate, ben 155 in più rispetto al 2017, per un valore di 106,4 miliardi di euro di GBV. Sono dati da capogiro quelli che arrivano dall’Osservatorio Nazionale NPL Market di Credit Village che dal 1° gennaio 2016 censisce “day by day” tutte le transazioni di crediti NPL che avvengono nel mercato italiano. “

Fonte: CreditVillage.news

NET BOOK VALUE (NBV)

Valore netto

Il netto (avevi dubbi?).

Ti posso aggiungere che l’NBV di un NPL talvolta viene spiegato come il valore del credito rettificato.

In un documento di Banca d’Italia ho trovato il seguente paragrafo:

“Mentre la domanda, infatti, è determinata da un’aspettativa di rendimento finanziario, il prezzo di cessione dal lato dell’offerta è pesantemente condizionato dal Net Book Value (NBV), ossia dal valore contabile dei crediti iscritti nei bilanci della banca;

Fonte: StrumentiFinanziarieFiscalità

TERMINI NPL, FINE DELLA STORIA (PER ORA). MA TE LI HO ELENCATI DAVVERO TUTTI?

Completeness

Bene, mi fermo qui con questa lista di termini NPL, questo episodio di trivia, questo pacchetto di conoscenze, questa dose di segreti..

E’ breve (veramente breve), infatti volendo potrei fare un intero sito a parte solo su termini NPL!

Non lo farò, tuttavia per continuare ad alimentare la tua curiosità presto potrei scrivere un nuovo capitolo..

Rimani sintonizzato!

Al tuo sucesso,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

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