Stato del mercato NPL 2018: IL GIOCO SI FA SERIO PER I TUOI INVESTIMENTI

Caro investitore: so cosa stai cercando. Il tuo Santo Graal è l’investimento redditizio, veloce e a basso rischio. Posso offrirti esattamente quello che cerchi, e con questa fotografia ricca di dettagli sullo stato del mercato NPL italiano ti farò vedere perché è vero – e lo sarà per anni a venire.

Lo so, è difficile credere che esiste l’investimento perfetto.

Sono stato il PRIMO ad insospettirmi anni fa, quando mi approcciavo per la prima volta al mercato.
Ma proprio questi dubbi mi hanno spinto per studiare lo stato del mercato NPL con la sete di un uomo che girovaga da giorni nel deserto.

Ci deve essere una trappola“, mi dicevo.
Non può essere tutto cosi ideale“, pensavo.
Prima o poi trovo il tranello che mi aprirà gli occhi e capirò che è un sentiero verso la rovina“, era la mia convinzione.

All’inizio dubitavo fortemente tutto, ma pian piano capii alcune verità molto importanti:

  • il mercato NPL immobiliare italiano è il più grande in Europa
  • è in crescita
  • i margini di guadagno sono senza eguali

Allibito e meravigliato, ho subito saputo che voglio diventare un punto di riferimento per chi vuole investire con successo, e ciò mi ha reso inarrestabile.

Ora sai perché gestisco operazioni per investitori come te, attraverso un metodo che ho perfezionato col passare del tempo: NPL Advanced.

Tuffiamoci nell’acqua, e vediamo un attimo quello che nuota nell’ecosistema…

STATO DEL MERCATO NPL ITALIANO, UN INSIEME DI ELEMENTI INCREDIBILI

Stato del mercato NPL - insieme di elementi

Fammi fare una piccola precisazione, come promemoria per chi segue già la gazzetta e per completezza per chi è nuovo.

NPL è un acronimo riferito ai crediti deteriorati in generale, di cui ce ne sono diversi tipi.

Per i tuoi scopi come investitore, ti interessano nello specifico gli NPL immobiliari: fai leva su questi quando mi contatti per investimenti ad alto rendimento.

Lascia che ti spieghi lo stato del mercato NPL in generale, per poi entrare più nello specifico sui crediti immobiliari.

Lo stato del mercato NPL italiano è a dir poco frizzante.

Da una parte ci sono le banche, hanno in pancia i crediti che scottano – tanto – e se ne devono sbarazzare come se non ci fosse un domani.

Dall’altra parte ci sono tutti i debitori che hanno creato questi crediti deteriorati – causa scelte che ora rimpiangono tantissimo – e non sanno come uscirne fuori senza perdere tutto.

In un altro angolo ancora ci sei tu, che fornisci soluzioni a tutti se entri nel gioco come investitore – letteralmente la salvezza del sistema – e grazie al tuo contributo vieni ricompensato per bene.

Infine nel quarto angolo del ring ci sono consulenti che offrono i loro servizi ai soggetti precedenti e osservatori che tengono d’occhio l’ecosistema.

Tra questi spicca sicuramente la rete PwC, sorgente di alcuni numeri shock che sto per farti vedere.

Si, ho detto shock… ma per ora non mi preoccupo troppo, so che sei seduto.

EVOLUZIONE DELLO STATO DEL MERCATO NPL

EVOLUZIONE DELLO STATO DEL MERCATO NPL

Eccoti la prima bomba: il mercato dei crediti deteriorati in generale si è evoluto in Italia dal 2008 ad oggi in 2 fasi.

FASE 1 DELLO STATO DEL MERCATO NPL – crescita incontrollata

Inizia nel 2008 – anno della crisi finanziaria – quando c’erano 84 miliardi euro di NPL.

Il numero era già abbastanza importante, ma presto l’elefante nella camera è diventato ancora più grosso e evidente: c’è stata una crescita media annuale del 22% nel periodo fino al 2015, con un picco di 341 miliardi in quel anno.

Oh, se stai per svenire è meglio che ti fermi qua, perché siamo solo all’inizio della storia.

Se invece hai il coraggio di proseguire, ti rispondo subito ad una domanda perché lo so che te lo stavi già chiedendo…

Com’è che le banche si sono lasciate sfuggire di mano la situazione? Mica esistono per regalare soldi!

La storia chiaramente è lunga, ma i creditori non erano preparati per una molle grossa di NPL.

Queste proporzioni non se le aspettava nessuno!

Non sapevano come gestirli, e soprattutto non avevano linee guida in merito; queste sono arrivate solo di recente, come vedrai più avanti.

FASE 2 DELLO STATO DEL MERCATO NPL – “riduzione”

Dal 2015 in poi, il mercato nel suo complesso ha iniziato a ridursi, con un totale di 264 miliardi euro di NPL nel 2017.

Le cause sono state molteplici, principalmente la timida ripresa economica post-crisi.

Il trend per il 2018 non cambia: la discesa continua.

Nonostante ciò, come nei migliori film di Alfred Hitchcock c’è una twist che adesso ti lascia a bocca aperta.

Come detto all’inizio, queste statistiche fanno riferimento al mercato NPL in generale.

Per gli  NPL immobiliari nello specifico, dal 2008 al 2017 c’è stata una crescita seria, siamo passati dal 36% nel 2008 al 50% nel 2017.

Cioè, l’anno scorso ben metà dei crediti erano immobiliari.

Ragioni della crescita? Le banche smaltivano con la velocità delle chiocciole.

Per esempio una buona parte dei crediti risalgono al 2008 o prima ancora, anche 2005-2006.

Roba da matti? Direi!

La maggior parte degli NPL degli ultimi 2-3 anni sono erogazioni fatte post 2008 e ora le policy di erogazione delle banche sono diventate più stringenti, chiedendo più garanzie ai clienti.

SIGNORI E SIGNORE, VI PRESENTO DI NUOVO LE ASTE

Asta immobiliare

Parlare dello stato del mercato NPL è impossibile senza aprire anche il discorso delle aste.

Se ti chiedi cosa c’entrano le aste (immobiliari), ti spiego brevemente: chi legge la gazzetta su base regolare sa bene di cosa si tratta.

Ogni qualvolta un debitore non paga più le rate di un mutuo, dando cosi luogo ad un NPL immobiliare, la banca non ha molte strade tra cui scegliere per recuperare il credito.

Se non interviene un investitore che lo compri, l’unica opzione che ha è la vendita forzata della casa.

Questa è anche nota come esecuzione forzata, esecuzione immobiliare o pignoramento.

Adesso però devi sapere che non la può vendere in tranquillità sul mercato libero e intascarsi i soldi come se fosse un normale proprietario.

Nossignore!

Deve andare per vie legali – perché c’è di mezzo la giustizia – è coinvolgere un tribunale per fare l’asta.

In questo caso l’asta si chiama (più precisamente) asta immobiliare.

Per un quadro completo sullo stato del mercato NPL, partiamo dal passato anche per le aste.

Nel 2016 molte aste erano deserte, ovvero senza partecipanti.
Appare evidente come ad oggi avremmo avuto molti meno crediti deteriorati se le aste fossero più efficaci.

Invece come vedrai, il sistema ha lasciato molto  da desiderare…

Alcuni attori dell’industria indagarono sulle cause e hanno scoperto alcune cose agghiaccianti.

Strano, eh?

Tra le varie conclusioni, spiccava il fatto che alcuni tribunali era più efficienti, o “virtuosi” se vogliamo, e altri molto meno.

Più nello specifico le cause possono essere attribuite a figure professionali che lavoravano con negligenza o avevano competenze limitate.

Non solo: c’era tutta una serie di persone che volevano sicuramente partecipare alle aste ma non potevano.

Queste persone non avevano il capitale necessario per comprare immobili e provavano a chiedere prestiti sempre alle banche; quest’ultime però non li concedevano perché erano restie.

Logico che potevano partecipare alle aste solo quelli che avevano i quattrini a priori…

Ad oggi, c’è una piccola riforma che, grazie a degli istituti di credito più rilassati, permette alla gente di richiedere prestiti per aste tramite dei voucher.

NESSUN RALLENTAMENTO

Nessun rallentamento

Col passare del tempo ci sono state poi grandi cessioni NPL, senza dubbio.

Nonostante questo, persiste l’aumento delle sofferenze immobiliari.

Tieni bene in mente questo aspetto mentre leggi quello che ho ancora da dirti sullo stato del mercato NPL.

Fai attenzione ai seguenti numeri…

Lo sapevi che per ogni 100 pignoramenti, 60 vengono chiusi prima dell’asta?

Infatti solo 40 immobili su 100 vanno all’asta e vengono aggiudicati con decreto di trasferimento di proprietà.

In altre parole, solo nel 40% dei casi l’esecuzione immobiliare si conclude con successo e le chiavi della casa passano delle mani di qualcun altro.

Il sistema del pignoramento, nell’immobiliare, funziona come velocizzatore del recupero.

IN TEORIA.

L’anno scorso i tribunali hanno fatto un totale di circa 267.000 aste immobiliari.

Quest’anno il numero di aste pubblicate nel primo semestre ha visto un bel incremento del 39% rispetto al 2017, per l’esattezza 179.536.

Nota bene: queste aste non sono necessariamente nuove. Come detto prima, sotto ci sono crediti NPL che risalgono anche al periodo 2004-2006.

Si, i tempi sono talmente biblici.

Infatti in Italia dal pignoramento all’aggiudicazione di un immobile passano in media 60 mesi (5 anni!).

Questo fatto non sarebbe cosi devastante… se non fosse che di solito le banche recuperano BRICIOLE.

Continua a leggere che ti farò vedere esattamente quanto è catastrofica la situazione.

All’attuale stato del mercato NPL, si stima che i 140 tribunali italiani chiuderanno quasi 300.000 unità immobiliari nel 2018.

Quasi la metà si troveranno nel nord, in particolare in Lombardia, la regione più ricca del Belpaese.

L’80% delle unità immobiliari derivano da pignoramenti, con la consueta causa che è il mancato pagamento delle rate del mutuo.

Il rimanente 20% comprende procedure concorsuali, processi che fanno fallire società indebitate fino al collo.

Tuttavia ti posso dire che sebbene la maggior parte delle aste sono pignoramenti, a livello economico il volume maggiore arriva dalle procedure concorsuali, perché si parla sempre di sacchi di soldi.

UNA TORTA A DIR POCO INTRIGANTE

Torta immobili

Come si classificano gli immobili che vanno all’asta?

Parebbe che poco più di 100.000 sono immobili residenziali: la maggior parte, ma nessuna sorpresa qui!

Poco più di 5000 sono invece capannoni industriali.

Come mai cosi pochi?

Perché tipicamente sono in leasing e di conseguenza è raro che siano i target delle esecuzioni forzate.

Circa 17.500 sono terreni edificabili, 237 hotel, e 48.564 altre tipologie (accessori delle case residenziali, esempio box, cantine etc).

NO, I NUMERI DA CAPOGIRO NON SONO ANCORA FINITI

Sai,  il volume economico dei prezzi base d’asta nel primo semestre 2018 ammontava a 26 miliardi euro.

E tieni presente che i prezzi base sono sempre ribassati in partenza del 20% rispetto al valore sul mercato libero, per spingere la gente a partecipare.

Non è solo un’usanza, un semplice accorgimento per ottimizzare le procedure… c’è a proposito la legge 132/2015.
Capisci però un’importante distinzione: la legge ha come scopo non di migliorare il recupero dei crediti ma di velocizzare le aste.

Nonostante la miriade di leggi che governano il recupero dei crediti e le aste (quella sopra è solo una su un numero osceno), c’è tanta variabilità nello svolgimento delle aste.

Questo principalmente perché ogni tribunale e ogni giudice ha il suo modo di fare.

Come dicevo anche prima, i livelli di rigorosità e competenza variano da tribunale a tribunale, e questo spiega perché in certe zone le aste si chiudono più rapidamente (ma comunque con tempistiche che farebbero piangere anche gli immortali).

Le aste telematiche aiuteranno a snellire il sistema, cosi come il nuovo Portale delle Vendite Pubbliche, ma la transizione ancora non è completa.
Non solo saranno più veloci le aste, ma attireranno anche più potenziali interessati.

Rifletti un attimo su quest’altro dato interessante: il valore medio di un immobile residenziale in asta è 108.000 euro.

Esatto, non devi essere ricco sfondato per comprare all’asta.

Ma prima che tu corra per fare il colpo e chiudere l’affarone del secolo… mi spiace buttare la pioggia sulla tua parata, solo che ora come ora è impresa ardua fare investimenti immobiliari comprando all’asta.

Quello che ti voglio far presente ora è che invece 175.000 euro è il valore medio di un immobile sul mercato libero.

Questo vuol dire una differenza di quasi 75% tra i due mercati!

IMPATTI POCO EVIDENTI MA REALI

Sono oltre 320.000 le famiglie coinvolte nelle esecuzioni immobiliari, secondo i dati.

Quando l’esecuzione immobiliare si conclude con successo, l’amarezza è tanta per i debitori impattati.

Sono non pochi i casi di morte finanziaria, scenari estremi ma non rarissimi che vedono le persone messe sulla lista nera del sistema bancario.

Questo perché, come vedremo tra pochissimo, solitamente la banca recupera solo una frazione del credito vendendo la casa.

E allora cosa fa? Pignora lo stipendio del debitore!

Finché non ripaga tutto, quest’ultimo rimane in debito con la banca a tempo indeterminato e non può più richiedere alcun prestito.

Di riflesso è seriamente impattata l’economia italiana quando le persone sono costrette a fare una vita di rinunce e sacrifici.

Dal 2004 ad oggi abbiamo perso oltre 2 milioni di potenziali clienti nell’economia: non possono fare nemmeno prestitini per cellulari, non posso chiedere carte revolving, niente di niente.

DIO DAMMI UNA MANO A PORRE FINE ALLA TERAPIA SHOCK

Shock-therapy

TI prego. Ti scongiuro.

Mi dispiace ma sembra che non posso farci molto…

E’ difficile calcolare un prezzo medio per gli NPL, in quanto variano tantissimo in base alle caratteristiche dei crediti.

Ma sai,  se si risolvesse il problema dei grandi debitori, l’Italia potrebbe essere uno dei paesi europei virtuosi.

Andando a vedere lo storico delle transazioni:

  • nel 2013 si parlava di circa 4 miliardi
  • 2014: sono più che raddoppiate arrivando a 9 miliardi
  • il 2015 registrava 19 miliardi, più che raddoppiate di nuovo
  • saltiamo al 2017, 64 miliardi
  • 2018 – secondo le stime – 70-80 miliardi

Di recente la Banca Centrale Europea ha definito delle regole che aiutano banche italiane a smaltire crediti NPL.

Contestualmente sta facendo anche pressione sulle banche italiane per svendere gli NPL anziché accantonare inutilmente. Grazie a ciò, le transazioni non sono più cosi limitate rispetto al passato.

Per questo motivo, il 2018 ed il 2019 sono gli anni d’oro per investire in NPL. Se sei interessato, non perdere tempo e agisci ORA.

LA BOMBA DEFINITIVA STA PER ESPLODERE

Se finora pensi di aver letto informazioni che non ti aspettavi nemmeno nei tuoi peggiori incubi, un dato che non ti ho ancora detto ti lascerà sbigottito per tutta settimana prossima.

Leggi bene…

I crediti che hanno come collaterale un bene residenziale hanno molto più valore rispetto ad altri crediti perché sono più appetibili per potenziali investitori.

Un credito ipotecario può avere un valore che va da minimo 10% al 40%. Solo in casi rarissimi supera il 40%, forse se si tratta per esempio di un albero a cinque stelle.

In Italia, la media nazionale in termini di tempo dal pignoramento all’incasso del ricavato è 51 mesi, calcolata sempre su 140 tribunali.

Ovviamente siccome è una MEDIA, si va anche ben oltre: non sono pochi i casi delle esecuzioni durate 6-7 anni.

TI dirò di più: per quanto riguarda le procedure concorsuali ci possono essere tempi assurdi, ce ne sono due aperte dal 1975.. 43 anni!

Ma torniamo a noi, c’è ancora molto da analizzare sullo stato del mercato NPL.

Molti, me compreso, sono di parere che ci vorrebbe un’ulteriore riforma del sistema della giustizia.

A quel punto lo stato del mercato NPL cambierebbe a dir poco radicalmente.

3…

Ti spiego.

Le tempistiche delle esecuzioni immobiliari sono senza ombra di dubbio atroci; e mi astengo dall’essere troppo volgare.

Sul mercato libero, un agente immobiliare medio (non bravo!),  vende un’abitazione in 7 mesi più meno.

Prova a pensarci…

Poi le aste delle volte sono ancora deserte o poco efficaci perché la gente si fida poco della giustizia, infatti non è raro che l’esecuzione venga gestita od organizzata malissimo.

Non è un segreto che i custodi degli immobili pignorati danno a volte pochi minuti agli interessati per visionare una casa.

Sul mercato libero? Uno se lo può guardare anche mezza giornata volendo, chiamare tutti i suoi parenti e amici, scrutinare ogni singolo dettaglio come se fosse una questione di vita e di morte.

Statisticamente parlando, in un anno solo il 15% circa degli immobili pignorati si vendono al primo colpo; i restanti vengono riproposti 2 o più volte all’asta.

2…

Come se non bastasse, mancano pure le forze.

Se sul mercato libero circa 35.000 agenti immobiliari gestiscono 648.000 immobili (18,5 case per ogni agente), 140 tribunali hanno nelle mani quasi 300.000 immobili (oltre 2000 per ogni tribunale).

In queste condizioni, riusciranno mai a gestire tutto con efficienza?
Solo Dio lo sa.

Naturalmente sul mercato libero si ricava il valore intero di un immobile.

In confronto, quando si conclude un’esecuzione immobiliare si incassa mediamente il 46% del prezzo che avrebbe avuto “in natura”.

Per tenere le cose semplici, supponiamo che una casa valeva 100.000 euro: si  incassano 46.000 euro in media.

Suona improbabile, ci credo poco.

A parte che non finisce qui, le ragioni sono semplici: ci sono numerose spese accessorie.

Infatti la banca deve pagare per tutta la pubblicità che è stata fatta per metterlo in vendita, deve affrontare le spese legali (c’era un avvocato che seguiva il pignoramento, o no?) e altro ancora.

1…

Alla fine di tutto, il creditore recupera in media il 25.6%.

UN QUARTO.

Che significa tutto questo? Per lo stato del mercato NPL lato immobiliare vuol dire benzina sul fuoco.

Ma c’è una conclusione ancora più importante per te come investitore…

In poche parole, se approcci una banca e ti offri per comprare un credito NPL offrendo BRICIOLE te lo prendi tranquillamente: alla banca hai fatto un grosso favore a prescindere perché se ne libera nell’immediato (anziché faticare a recuperare una frazione del credito dopo secoli di battaglie legali).

A quel punto non ti resterà che rivendere l’immobile a valore di mercato, quindi goderti il fiume di soldi che si riversa sul tuo conto corrente.

E con questa getto il microfono.

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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