4 segreti dell’ecosistema NPL DA NON PERDERE (SEGRETI DEL MESTIERE II)

Heylà! Come promesso, oggi per 4 (ulteriori) segreti dell’ecosistema NPL! Questa è la seconda parte.
A proposito, se non lo hai ancora letto, il primo articolo si trova qui.

Puoi anche leggerlo dopo, l’ordine non è importante.

So che ti piace esplorare e scoprire tutte le sfaccettature dell’universo NPL, per cui ci tenevo a continuare la serie con ulteriori spedizioni di informazioni verso il tuo cervello 🙂

Ah, per la cronaca, i segreti dell’ecosistema NPL che ti racconto oggi sono ben più di 4… ma per semplicità te li raggruppo in 4 sezioni.

E si parte!

1. DA DOVE SALTANO FUORI LE CASE???

Segreti dell'ecosistema NPL - origini casa

Parliamo di come originano gli immobili.

La gente le costruisce per andarci ad abitare, no?

Si, certo, ma il discorso non è cosi semplice in pratica.

Il primo dei segreti dell’ecosistema NPL di cui ti voglio parlare oggi è che un immobile che va all’asta per la vendita forzata può arrivare da TANTE situazione diverse.
(ecco, potrei anche dire che in questa sezione ti racconto 5 segreti dell’ecosistema NPL diversi)

Permettimi di spiegarti..

Supponiamo, come sempre, che ho sul piatto un’opportunità d’investimento NPL.
Per valutarla bene, inizio a studiare la perizia – quel famoso documento che ingloba tutte le informazioni utili sulla casa – e parto in particolare col leggere l’atto di provenienze.

Nell’atto di provenienze sono indicate le origini di un immobile che va all’asta.

Le origini principali possono essere:

  • compravendita normale
  • successione
  • testamento
  • donazione
  • decreto trasferimento (acquistato ad un’asta precedente)
  • assegnatario cooperativa (assegnazione da parte di una cooperativa edilizia)

Puoi immaginare che ogni provenienza ha i suoi pro e contro.

TUFFIAMOCI NELL’ACQUA

Vediamo alcune casistiche?

Quando si tratta di donazione per esempio, questa può comportare problemi (mini-chicca dei segreti dell’ecosistema NPL: non solo quando è all’asta ma anche sul mercato libero).

Scenario: il venditore di un immobile lo aveva ricevuto tramite donazione e non sono trascorsi 20 anni dall’atto di donazione.

Che succede? Potrebbero emergere eredi del donatario che si sentono danneggiati.

Il venditore deve iniziare a pregare a Dio, come prima cosa.

Why?

Il diritto successorio italiano impone che la successione (intesa come ammontare economico, patrimonio) deve essere suddivisa tra gli eredi.

Senza entrare nei dettagli di queste leggi, sappi che c’è una quota legittima definita per legge… solo che non tutto il patrimonio va sempre agli eredi, ci possono essere anche altre persone!

Mettiamola cosi: se nei 20 anni successivi di una donazione, uno degli eredi si accorge che un fratello (per dire) ha preso dei soldi dal padre e ha più di quanto dovrebbe, nasce una lite e la donazione può essere annullata.

Conseguenza? IN CASO DI DONAZIONE ANNULLATA, TUTTI I PASSAGGI SUCCESSIVI ALLA DONAZIONE SONO NULLI!

Se tu sei un acquirente che ha pagato sul mercato libero per una casa la cui donazione e’ stata annullata brutalmente, hai perso i soldi e NESSUNO e’ obbligato a restituirteli.

Possibile che non posso fare nulla?

Al massimo puoi fare una causa… pregando comunque a Dio perché la tua battaglia sarà dura.

IL TRATTAMENTO DEFINITIVO

Leggi attentamente: se vuoi un mio consiglio, che ti suggerisco di applicare in ogni contesto, ti do’ il seguente.

La cura migliore è la prevenzione.

In altre parole, caro investitore, a mio avviso per risolvere un problema la cosa migliore da fare è prevenirlo a prescindere.

Questa è la mia pepita d’ora per te: sfruttala al massimo del suo potenziale.

Prima di passare al punto successivo, aggiungo che se invece il donatore nel frattempo è morto, devono essere trascorsi almeno 10 anni prima che il venditore possa considerare l’immobile “libero”.

Intesi? Bene.

QUALCUNO E’ MAGNANIMO

Ora voglio dirti che ci sono immobili che vengono assegnati tramite convenzioni urbanistiche.

Si, le famose convenzioni (o famigerate?).

Potresti sentire anche le parole “edilizia economica popolare” o “case popolari”.

Si tratta di case assegnate a persone che si trovano in determinate fasce reddituali, costruite col contributo dello stato (e vendute a poco prezzo rispetto al valore che avrebbero sul mercato libero).

E ti ho già detto i pro…

I contro sono che i diritti del proprietario possono essere limitati o ci possono essere vincoli importanti.

Esempio di vincolo: la casa non può essere venduta per 10 anni… oppure la casa può essere venduta solo a quanto dice il comune (limite prefissato).

Metti che il comune stabilisce un prezzo massimo di 80.000 e il tizio vende a 100.000 sul mercato libero, dichiarando sui documenti solo 80.000

Ha fatto frode,  che è un reato.

Tuttavia c’è chi vende senza essere a conoscenza del vincolo sul prezzo e si accorge solo davanti al notaio.

Come mai?

Perché era ignorante… se la cosa ti sorprende, devo darti la brutta notizia che ce ne sono tanti la fuori.

AHEM

Lascia che ti dica un’altra cosa invece.

C’è la possibilità che il comune, se si discute, accetti di togliere i vincoli in cambio di una somma di denaro. Diciamo 10.000 euro, e poi è libero come un piccione.

A questo punto è pensabile vender sul mercato libero per una cifra ancora più alta, magari 20 o 30.000 euro in più, realizzando un profittino.

Ah… ma è un’altra strategia per investire negli immobili!

Eh già, e poi non mi dire che non ti dico tutte le cose più succose.

Sia chiaro, non sono investimenti particolarmente lucrativi.

Ma per divertirti, questo gioco lo puoi fare quasi sempre: 9 volte su 10 i comuni accettano, pur di racimolare qualche euro in più. Fai partire le negoziazioni prima ancora di comprare l’immobile dal comune, fai bene i tuoi calcoli, e il gioco è fatto!

Non avrei dovuto includere queste informazioni, perché non sono proprio segreti dell’ecosistema NPL… ma con me imparerai di tutto e di più 🙂

2. E CHI C’E’ DIETRO LA PORTA?

Segreti dell'ecosistema NPL - dietro la porta

Dunque, dunque, dunque.

Fammi pensare ad altri importanti segreti dell’ecosistema NPL… ah si, giusto: quando studi una perizia, è importante anche valutare lo stato di occupazione dell’immobile.

Ma… ma se una casa è pignorata, non possono buttare via chiunque ci abita?

E’ una falsa credenza pensare che il creditore / banca può mandare via a calci nel sedere chiunque.

O meglio, lo può fare con l’esecutato debitore… ma ci possono essere casi più complicati…

Passiamo al secondo dei segreti dell’ecosistema NPL e facciamo chiarezza!

Le situazioni più comuni sono le seguenti:

A. è libero a priori: tutto perfetto.
B. occupato dall’esecutato (debitore): è come se fosse libero, perché la banca può buttarlo via senza problemi; di nuovo tutto perfetto.
C. è occupato, ma NON dall’esecutato: ci possono essere rogne, sia per la banca creditrice che per te come investitore!

Stai attento!

LE MAGAGNE

Leggi con attenzione le prossime righe…

Inanzi tutto mettiti bene in testa che l’immobile può essere occupato non necessariamente dall’esecutato ma anche da altre persone.

Uno scenario abbastanza comune è questo: il debitore che stava pagando le rate della casa faceva abitare un inquilino in affitto.

Se l’abitante fosse stato l’esecutato, anche con eventuale famiglia, il giudice avrebbe liberato l’immobile forzatamente tramite decreto di liberazione dell’immobile.

Ma l’inquilino non ha alcuna colpa se il debitore smette di pagare le rate, quindi ha il diritto di continuare a viverci!

Quindi, se l’inquilino ha fatto il contratto d’affitto prima del pignoramento, allora si dice che è opponibile alla procedura e può continuare ad occupare la casa.

Qui ti svelo a gogò i segreti dell’ecosistema NPL, quindi ti dirò ancora di più: il locatario può addirittura fare un ultimo rinnovo del contratto di affitto, e rimanere dentro potenzialmente per anni mentre il pignoramento è bloccato (!)

Quello che ti ho appena detto non è di poco conto. Capisce che può essere un problema insormontabile?

E, ripeto, non è solo un problema della banca.

Se tu sei un investitore che si compra il credito NPL di quella casa con l’intenzione di rivenderla sul mercato libero, ti aspetta un’impresa ardua…

PER TUA INFO (RINGRAZIAMI NEI COMMENTI)

Facciamo che devio un ancora un po’ dal contesto dei segreti dell’ecosistema NPL per dirti l’unica cosa che si può fare quando c’è un inquilino.

Di cosa sto parlando? “Mettere a reddito” la casa.

C’è chi compra per affittare e creare una (piccola) rendita. In questo caso, avere l’inquilino già presente è un “bonus” (se è una persona tranquilla che non crea problemi).

Questi investitori poi fanno discorsi del tipo “alterno le case che metto a reddito con investimenti house flipping”.

Alcuni investitori fanno inoltre sublocazioni (subaffitti). Loro stessi sono inquilini e a loro volta affittano la casa ad altri, guadagnando qualcosina sulla differenza.

Fare queste cose è questione di scelte, in nessun caso si parla di investimenti particolarmente redditizi.

Peraltro la messa a reddito è un impegno, va gestito l’immobile e l’inquilino; le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie a carico del proprietario.

Per non dire che la legge italiana tutela di più l’inquilino. Il locatario finale può essere abusivo, però non è facile buttarlo fuori, ci possono volere tanti anni.

NON ti consiglio di mettere case a reddito.

Puoi guadagnare bene solo se ne hai tante, ma come detto richiedono una gestione continua assieme ad altri svantaggi.

Ci sono invece modi per far lavorare il denaro per te ad alto rendimento senza alzare un dito 🙂

3. MUTAMENTI PARADOSSALI (IRONICI?)

Allibito

Torniamo a parlare dei segreti dell’ecosistema NPL, d’ora in poi senza deviare.

Sai, il classico credito NPL è quello di una residenza qualunque che qualcuno non riesce più a pagare e allora la banca inizia a pignorarla per recuperare soldi.

Sfortunatamente per il creditore, di solito recupera solo una frazione, circa un quarto.

Alla luce di ciò., più il fatto che la Banca Centrale Europea pressa il sistema bancario per meglio i crediti, erogarli con più attenzione…

… i mutui aumentano in tutte le regioni italiane!

Come c***o è possibile?

Paradossalmente, è vero.

Stando ad una comoda mappa rilasciata da idealista, puoi chiaramente vedere che aumentano dappertutto:

Segreti dell'ecosistema NPL - mappa mutui 2018

Secondo le statistiche, l‘aumento più significativo è nella Valle d’Aosta, con +22.6%.
Lombardia e Lazio, le regione storicamente più… frizzanti nell’immobiliare in generale, hanno osservato a loro volta incrementi notevoli.

Perché mai dovrebbe interessarmi questa notizia?

Il motivo è semplice: vuol dire che potenzialmente il numero di opportunità d’investimento NPL aumenta!

Volevo piazzarti giusto una piccola bomba…

4. BONUS: PICCOLI, MA ANCORA MENO NOTI, SEGRETI DELL’ECOSISTEMA NPL

Mi piace farti discorsi più o meno lunghi, ma anche darti “pillole” (e so che piacciono anche a te).

NESSUN NOMINATIVO IN CHIARO

Lo sapevi che il nome del debitore è praticamente nascosto sui documenti?

Ad esempio sulla perizia trovi tutto l’immaginabile sull’immobile, ma il nome dell’esecutato… neanche per sogno!

Non viene scritto per ragioni di privacy.

Non solo:  non te lo dice nemmeno il custode giudiziario che ti fa visitare l’immobile (a meno che non sia un amico tuo e c’è tanta fiducia).

E allora  come si fa a conoscerlo?

Tranquillo, per investire in NPL non serve nemmeno saperlo.

Ma per tua informazione, lo si può scovare tramite una bella visura catastale della casa in questione.

VENDITA EFFICIENTE

L’ultimo step di un investimento NPL di successo è la vendita finale, tramite asta o sul mercato libero.

Come fai per vendere in fretta? Prepari il cartello e ti piazzi davanti alla casa con la scritta “VENDESI” nelle mani su per aria?
Cosi magari fermi la gente per strada e la tartassi?

Direi che è una strategia poco efficace, men che meno efficiente.

No, il segreto sta nel fare leva sulle agenzie immobiliari per piazzarla velocemente.

Sia chiaro, per far si che tutto tutto possa funzionare in maniera liscia, bisogna trovare un’agenzia affidabile, stabilire un rapporto di fiducia, e lavorare in sinergia.

E’ facile da dire… meno facile da implementare!

50%

Ho un ottimo motivo quando ti dico sempre che gli investimenti diretti in NPL garantiscono i ritorni più alti in assoluto, investimenti che io faccio applicando NPL Advanced.

Semplice: i crediti NPL vengono comprati con almeno 50% di sconto.

In confronto, la seconda migliore strategia avanzata d’investimento immobiliare, saldo a stralcio, ti fa ottenere uno sconto del 30% (o peggio!).

Una bella differenza, concordi?

LOQUACE VUOL DIRE VINCENTE

I segreti dell’ecosistema NPL comprendono sicuramente anche le cose che succedono dietro le porte chiuse… ho una mini-lezione per te.

Quelli della banca – quando vai a negoziare un credito NPL che vuoi trasformare in investimento – lavorano sulla scrivania e guardano solo numeri, non sanno nulla di più.

Che significa questo?

Significa che spesso si perdono il contesto (o lo ignorano volutamente), e poi sono titubanti quando ti proponi.

Se invece qualcuno gli ricorda la situazione… spiega bene perché l’affare conviene… la fiducia dell’interlocutore aumenta un po’.

Sii parlante il più possibile, in particolare enfatizzando i benefici per la banca: più dai informazioni al creditore più vinci!

Al prossimo appuntamento e al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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