Portale delle Vendite Pubbliche: ti presento la seconda rivoluzione delle aste (STRUMENTI DEL MESTIERE III)

Ed ecco che sono a parlarti del famoso Portale delle Vendite Pubbliche, il magico, il fantastico, l’esotico (?) sito web ideato per rivoluzionare ulteriormente il mercato delle aste immobiliari…

Dopo aver dato uno sguardo direi abbastanza profondo alle aste telematiche, è necessario visitare anche questo strumento.

Vedrai che le aste online ed il portale sono strettamente correlati, per questo è importante avere conoscenze su tutto.

Come per ogni argomento, c’è molto da sapere anche sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP).

Iniziamo!

COSA E’ E COSA NON E’ IL PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE

pvp.giustizia.it-partial

PVP è quel sito internet del Ministero della Giustizia dove vengono pubblicate tutte le aste immobiliari italiane.

Per completezza: appaiono anche altre vendite previste dalla legge, per esempio le cosiddette “procedure concorsuali”, quindi non solo esecuzioni giudiziarie (aste).

Ma nel contesto degli investimenti NPL, solo le aste sono un discorso correlato!

PVP ad oggi è un portale ad uso obbligatorio, cosi detta la legge.

Dal 18 febbraio 2018 le aste immobiliari sono tutte pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche, senza eccezione.

Il Portale delle Vendite Pubbliche è ufficiale ma non esclusivo, gli annunci sono replicati anche su numerosi altri siti italiani di terzi.

ATTENZIONE: non tutti i siti sono autorizzati ad organizzare aste telematiche.
Tant’è che esiste un registro ufficiale dei gestori della vendita online.

In realtà, il PVP era già attivo da un bel po’ di tempo, è online dal 17 Luglio 2017.

Potresti pensare che non era completo a livello di funzionalità: invece si.

Solo che non c’era ancora l’obbligo che tutto venga pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Perché?

Perché le specifiche tecniche del PVP furono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale il 20 Gennaio 2018, e l’utilizzo del PVP poteva diventare obbligatorio solo una volta passati 30 giorni, quindi 18 Febbraio…

CHE SIGNIFICA IL PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE PER I COMPRATORI

Buyer

Per avere un quadro completo, diamo un occhio alla situazione anche dal punto di vista di chi partecipa alle aste per comprare (non tu, spero!).

Il PVP può essere visto come punto di riferimento.
Ora come ora, è sicuramente la fonte principale, dato che è gestito direttamente dal ministero.

E la pubblicità ha pieno valore legale.

Ma questo non vuol dire che il tizio medio si scorda il resto dell’ecosistema.

Come ti dicevo poco fa, le aste continueranno ad apparire anche su altri siti.
Non pensare che sono solo dei siti “extra” dove la completezza è sconosciuta e non si sa se si trova tutto quello che c’è sul nuovo Portale delle Vendite Pubbliche.

La legge(!) prevede che la pubblicità sul PVP NON è sufficiente, e che per tutto ciò che vale più di 25.000 euro gli avvisi di vendita devono comparire obbligatoriamente anche su altri siti autorizzati.

Quindi in sostanza tutte le case per le quali ne vale la pena di investire lato NPL.(non devi credere a me: la tua prova è il comma 2 art. 490 c.p.c)

La normativa detta che per una data vendita devono esistere almeno due canali di pubblicità, quindi in nessun caso ci saranno aste che esistono solo sul PVP!

Questo è importante, vuol dire che puoi respirare sereno: i potenziali acquirenti che non sanno dell’esistenza del PVP o non lo guardano perché sono troppo abituati con altri siti, non dovrebbero perdersi molto..

CHI CI METTE MANO?

Computer desk

Per tenere attivo e aggiornato il Portale delle Vendite Pubbliche vengono fatte 2 tipi di attività.

C’è la manutenzione tecnica, in carico a qualche società privata di consulenza IT.
Poi, naturalmente, la gestione dei contenuti: creazione / modifica / cancellazione annunci.

Le specifiche del sito dicono:

L’unico soggetto legittimato a pubblicare gli avvisi di vendita è quello che ha ricevuto il relativo incarico nell’ambito del procedimento giudiziario ovvero per effetto della procedura della quale egli assume il ruolo di soggetto legittimato. Non è quindi possibile delegare l’attività di pubblicazione a soggetti diversi da quelli a ciò effettivamente legittimati per provvedimento del Giudice o in forza di legge.

Tradotto: ci pensano i delegati alle vendite dei relativi tribunali che gestiscono le varie aste.

Come ti spiegavo nel precedente articolo, una vendita forzata qualunque viene gestita dal tribunale della zona.

Il giudice è quello che supervisiona tutto, poi ci sono varie figure che fanno il lavoro sporco; in particolare, il professionista delegato alle vendite si occupa di pubblicizzare l’asta.

Non solo

Come probabilmente hai già intuito, i manutentori tenici e gli addetti alle vendite non solo gli unici con poteri di usare funzionalità nascoste al pubblico.

Un accesso “dietro le quinte” ce l’hanno anche i custodi che organizzano le visite alle case, per esempio per estrarre dati.

Aspetta un attimo… le richieste di visita sono sempre sul PVP?

Esatto, dal 10 aprile 2018 anche queste vengono fatte direttamente sul portale.

I custodi consultano e gestiscono le richieste direttamente sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Nota bene: per legge devono accettarle TUTTE entro 15 giorni dalla data di arrivo. In nessun caso può negare a qualcuno il diritto di sbirciare…

Infine possono accedere anche:

  • magistrati
  • operatori di cancelleria
  • dipendenti del ministero

Con un numero variabile di poteri, ma come minimo tutti possono consultare ogni dato.

Grazie al fatto che questi attori si devono collegare con smart card – carta nazionale dei servizi – non manca la sicurezza.

FUNZIONALITA’ DEL PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE

Funzioni portale delle vendite pubbliche

Lo sviluppo del portale delle vendite pubbliche è stato un lavoro gargantuano.

Ma ci hanno messo tanto perché di fatto è molto ricco di funzioni.

Lascia che te le elenchi…

  • pubblicazione inserzioni (funzionalità “core”)
  • caricamento documentazione (come allegati degli annunci)
  • prenotazione e gestione visite agli immobili
  • invio dati ad altri siti di pubblicità
  • invio dati ai gestori delle aste telematiche
  • ricerca inserzioni
  • monitoraggio contenuti
  • verifiche incrociate con altri siti di pubblicità per testare il corretto funzionamento
  • tracciamento degli eventi critici di una vendita
  • invio dati relativi agli eventi verso gli uffici giudiziari
  • statistiche
  • notifiche email (newsletter)

Niente male direi!

Di sicuro non mancano malfunzionamenti tecnici qua e la, però il sito è già abbastanza completo, con ulteriori funzioni secondarie che verranno aggiunte col passare del tempo.

Come funziona la pubblicazione di un annuncio?

Login, due parole e una foto come su eBay e via… hmmm non sembra cosi semplice!

Come avrai immaginato è un processo un po’ più complicato rispetto ad un annuncio di Subito.it – ci sono vari step, e se l’inserzione non viene creata entro il termine stabilito dal giudice, è morta li.

Il giudice dichiara l’estinzione dell’esecuzione immobiliare – l’asta viene brutalmente annullata.

In ordine, ecco cosa devono fare per rilasciare un avviso di vendita:

  1. il soggetto autorizzato si autentica con la smart card
  2. seleziona il profilo per la pubblicazione
  3. immette i dati principali dell’asta
  4. immette i dettagli dei beni (descrizioni lotti, date, prezzi, luoghi, offerte minime, informazioni catastali, e altro ancora)
  5. allega tutta la documentazione del caso; non mancano mai ordinanza di vendita, avviso, perizia, un numero variabile di foto
  6. seleziona i siti internet sui quali distribuire la pubblicità
  7. se si stratta di asta telematica, seleziona il gestore; a tendere tutte le aste saranno telematiche, ma ad oggi solo una parte lo sono
  8. se necessario allega la ricevuta del pagamento del contributo di pubblicazione
  9. col passare del tempo, aggiunge informazioni su tutti gli eventi significativi: esito dell’asta, eventuale sospensione o annullamento, sostituzione giudice (se succede), e chi più ne ha più ne metta…

Uffi che lavoraccio… considera che ho sintetizzato, nella maggioranza dei casi si tratta di una grande molle di informazioni e documentazione da organizzare e pubblicare.

Peraltro il manuale operativo per l’inserimento degli avvisi è lungo ben 30 pagine.

Soldi, soldi, soldi

La pubblicazione di un avviso sul portale delle vendite pubbliche non è gratis.

Ogni inserzione prevede un contributo di 100 euro – per ogni singolo lotto.

Questo vuol dire che per un immobile diviso in lotti multipli ci possono essere centinaia di euro da pagare solo in contributi per fare un minimo di pubblicità online…

Questi contributi non vanno pagati solo in casi rari e speciali, per esempio in caso di spese a carico dell’Erario o di gratuito patrocinio.

Ah, il pagamento va fatto PRIMA della pubblicazione di un annuncio, perché uno deve avere la ricevuta a priori. Probabilmente a questo punto potrebbe essere considerata come la “fase zero”.

QUALCUNO HA DETTO… INTERAZIONI AUTOMATICHE?

Automazione

Ti accennavo sopra che al momento della pubblicazione di un’inserzione sul Portale delle Vendite Pubbliche, i dati vengono inviati anche ad altri siti di terzi.

La trasmissione ha inizio “manualmente” – con un click da parte dell’operatore lato PVP, e si conclude sempre con l’intervento di un operatore che revisiona i dati sugli altri siti.

Ma alla base l’interazione è automatica: attraverso protocolli informatici il PVP e gli altri siti si parlano tra di loro, e alla fine di tutto il PVP tiene traccia, tramite link, di tutti collegamenti esistenti nella rete.

Ci sono aggiornamenti?
Supponiamo che un’asta è stata annullata: il PVP spara in automatico una notifica a tutti gli altri siti.

Boom!

Per quanto concerne la documentazione, gli altri siti se la fanno fornire con le stesse modalità che hanno sempre usato (tipicamente invio manuale).

Ovviamente ci vuole massima collaborazione da parte delle società che gestiscono questi siti, questioni di efficacia in primis e di coerenza in secundis.

La pubblicazione viene poi certificata, sia sul PVP che sui siti privati.

IL CONTESTO DELL’EFFICIENZA: L’ASTA CLASSICA MUORE, VIVA L’ASTA TELEMATICA!

Il portale delle vendite pubbliche è stato realizzato in un’ottica più ampia, quella di rivoluzionare – non solo evolvere – il mercato delle aste giudiziarie.

Questo mercato è stato da sempre impattato dalla burocrazia e da quelle caratteristiche intrinseche delle procedure legali che lo rendevano difficile per tutte le parti coinvolte.

Fermo restando che tentare di comprare case all’asta per investire non è più una strategia azzeccata ad oggi, ben vengano tutti i cambiamenti che snelliscono le esecuzioni immobiliare forzate!

Per non dire che mi ha entusiasmato ancora di più quando ho capito che se ne può fare leva per allargare ulteriormente i profitti derivati da metodi d’investimento notevolmente più avanzati.

Come discusso in articoli precedenti, il ministero spinge come se non ci fosse un domani – non scherzo – per le aste telematiche.

Puoi immaginare che grazie alla “digitalizzazione” c’è anche un controllo maggiore su tutti gli aspetti delle aste, aiutando quindi a prevenire la frode e altri reati.

Per ora non tutte le aste si svolgono su Internet, e alcune addirittura hanno luogo in modalità mista, con partecipanti sia in aula che in rete.

In questo caso però ci sono delle sfide; l’avanzare dell’asta può essere bloccata sia da problemi tecnici che da problemi organizzativi o logistici in aula.

Per fortuna non ci sono molte aste miste e in un futuro non molto lontano saranno tutte online.

E’ dal 10 aprile 2018 che le aste telematiche sono diventate obbligatorie, solo che la transizione è progressiva.

Non si scherza nemmeno con la posta

In congiunzione col PVP e tutti i siti privati, il ministero della giustizia accetta offerte d’acquisto per le aste solo da indirizzi di posta certificata.

La posta elettronica certificata è nota comunemente come PEC; a differenza di una comune casella email (come Gmail per esempio, in uso da mezzo mondo), NON è gratuita.

Ma il costo è comunque irrisorio, parliamo di pochi euro l’anno: ecco quindi che non è un vero ostacolo per i partecipanti.

Ottimo.

Chi non ha una PEC e intende partecipare comunque ha come alternativa la firma digitale.

Insomma: la partecipazione non è un’impresa trascendentale, ma non è che uno può mandare un messaggio Whatsapp come se chiacchierasse col suo fratello…

UN’EVOLUZIONE BRILLANTE

Evo

Il nostro Belpaese è considerato uno degli stati sviluppati del Vecchio Continente.

Nonostante ciò, sono all’ordine del giorno le polemiche del cittadino medio sui numerosi problemi politici, economici e sociali.

Non sono qui a negare questi problemi né fare ulteriori polemiche inutili.

Ma dobbiamo guardare con ottimismo verso il futuro, essere parte delle soluzioni, e apprezzare tutti quei cambiamenti positivi, come le novità del ministero della giustizia…

… e fare leva a nostro vantaggio!

Personalmente mi accerto di procedere con questa mentalità, ottimizzando le mie operazioni e facendo guadagnare ancora di più i miei clienti investitori.

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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