NPL ed esecuzione immobiliare: gli stadi (PARTE II)

Settimana scorsa abbiamo iniziato una profonda immersione sull’esecuzione immobiliare (se non hai ancora letto la prima parte, clicca subito qui).

Rifacciamo un brevissimo riassunto delle tappe di un’esecuzione immobiliare tipica:

  1. PRIMO STADIO: l’avvio della procedura (iscrizione a ruolo e altre attività preparatorie)
  2. SECONDO STADIO: CTU (l’analisi dell’immobile da parte di un tecnico)
  3. TERZO STADIO: vendita vera e propria (l’asta)
  4. QUARTO STADIO: ripartizione ricavato (distribuzione denaro ai creditori)
  5. QUINTO STADIO: chiusura (la fase finale)

Quello della burocrazia e degli affari legali è un mondo complesso, ma insieme facciamo un giro dietro le quinte…  apriamo il guscio… e analizziamo come sono stati progettati gli ingranaggi che fanno muovere le aste!

Bene, è ora di esaminare i rimanenti 3 stadi di questa intricata procedura: presto avremmo finito e di segreti non ne esisteranno più!

Iniziamo! Ehm… proseguiamo!

3. VENDITA VERA E PROPRIA

Esecuzione immobiliare vendita

Il momento della verità. Il crux di tutto il processo.

L’immobile va all’asta e viene effettivamente venduto al miglior offerente.

Sarà un successo? Si venderà rapidamente e a caro prezzo? O sarà deserta, facendo rosicare come dei bambini tutti i creditori?

L’esito dipende chiaramente dalle circostanze, in particolare dagli attributi della casa.

Se è appetibile, c’è una buona probabilità di assistere ad una guerra accanita tra sfrenati – e illusi – investitori, come gli sciacalli che cannibalizzano la preda…

Se invece soffre di un problema evidente ed importante, trovare offerenti all’asta sarà più improbabile che scoprire alieni sulla Luna!

CONSEGUENZE POCO FELICI

Oh, tu sai cosa può succedere se non interviene a monte un investitore per risolvere i debiti dell’esecutato, della “vittima del sistema” ?

(cioè, non il classico investitore affarista che vuole comprare a poco prezzo all’asta per poi rivendere a valore di mercato, bensì uno interessato a gestire il credito incagliato e cancellare i debiti)

  1. l’immobile si vende all’asta (al primo o ennesimo tentativo)
  2. il ricavato non copre tutti i debiti dell’esecutato
  3. i creditori non recuperano tutti i quattrini
  4. sull’esecutato viene messa una croce rossa: ora è sulla lista nera del sistema bancario
  5. non può aprire nuovi conti correnti e richiedere prestiti
  6. il suo stipendio viene pignorato

In altre parole: MORTE FINANZIARIA.

Ecco perché il metodo d’investimento NPL Advanced è apprezzato da tutte le parti coinvolte, impedendo questi più che spiacevoli eventi.

Ma discutiamo come si svolge nel concreto il terzo stadio dell’esecuzione immobiliare…

PASSI DELLA VENDITA

Gli step dello stadio 3 vengono coordinati e supervisionati dal giudice ma eseguiti da alcuni suoi aiutanti.

Questi sono:
– professionista delegato alla vendita
– custode giudiziario

Il giudice rimane quindi il “dittatore” della situazione, ma non si occupa di fare il lavoro in prima persona.

Come ti spiegavo in precedenza, durante lo stadio 2 il CTU redige l’importantissima perizia.

(ricorda: l’accuratezza della perizia dipende dall’affidabilità del CTU e da una serie di altri fattori, come la data di pubblicazione; infatti può succedere che sia stata preparata con mesi o addirittura anni di anticipo rispetto all’asta, e di conseguenza non è aggiornata!)

Una volta che il documento è nelle mani del giudice, lui procede col dare l’ordine per la pubblicazione dell’ordinanza e avviso di vendita: questo è il punto del non ritorno.

Sui portali delle aste appariranno tutti i dettagli inclusi nell’ordinanza, in primis sul sito del ministero e in secundis su quelli gestiti da terzi.

Ecco un esempio di un’asta passata per un appartamento di Rimini:

Esecuzione immobiliare forzata

(fonte: astegiudiziarie.it)

Altri siti che publicano le aste sono:

  • http://www.auctionsitaly.it/
  • https://www.garavirtuale.it/
  • https://www.asteavvisi.it/
  • https://www.asteannunci.it/
  • https://www.canaleaste.it/
  • http://www.esecuzionigiudiziarie.it/
  • https://www.rivistaastegiudiziarie.it/
  • https://www.astalegale.net/

L’ORDINANZA NEL DETTAGLIO

L’ordinanza comprende:

  • prezzo di vendita (di base scontato del 25% rispetto al valore di mercato, per catalizzare la vendita)
  • identificazione e descrizione dell’immobile
  • luogo, data e ora dell’asta
  • cauzione ( da versare obbligatoriamente per partecipare, tipicamente 10%)
  • indicazioni su come si faranno i rilanci
  • modalità di pagamento
  • numero di lotti (se ti ricordi, i tribunali valutano sempre di frazionare il bene, per massimizzare i ricavati)
  • deleghe (professionista delegato, custode giudiziario)

Ciò detto, appare evidente come l’esito e la durata dell’asta dipendano tantissimo da fattori umani.

In particolare, l’efficienza dei delegati ed il mercato avranno il maggior impatto (in funzione di “quanto è pronto” il mercato, passerà più o meno tempo prima che si concluda la vendita).

Infatti può capitare che l’asta si ripeta più volte, con un prezzo base sempre più scontato, fino a che non si vende definitivamente.

Per intenderci, un’esecuzione immobiliare può durare anche oltre 5 anni!

Come?

Quando si accumulano varie inefficienze:

  • l’immobile non è interessante, non è bello, non invoglia nessuno, e l’asta si ripete varie volte
  • le visite non si possono fare facilmente, o per colpa del custode o per colpa del debitore
  • il professionista delegato ci mette troppo tempo per svolgere i suoi compiti
  • la casa è ancora occupata
  • presenta abusi edilizi seri (possono anche essere talmente gravi che non si possono sanare nemmeno post-aggiudicazione)
  • pubblicità poco efficace (per legge un minimo di pubblicità è obbligatoria, ma se fatta male…)

Chiaro che se invece tutti gli elementi della catena sono perfetti e ben oliati, allora tutta la procedura di esecuzione immobiliare si svolge in tempo record.

Ma non trattenere mai il fiatto… ti dico solo questo.

PASSIAMO AI DIAGRAMMI!

Flusso esecuzione immobiliare

Per pagare correttamente, l’aggiudicatario deve saldare integralmente il prezzo, comprese spese secondario quali imposte, bolli e cosi via.

A quel punto il professionista delegato abbozza il decreto di trasferimento: con questo documento avverrà il passaggio di proprietà vero e proprio.

Una volta che il giudice mette il proprio autografo, viene messo e la vendita si ritiene ufficialmente conclusa.

Che iter! Ma lascio le critiche per un altro giorno…

Torniamo un attimo all’esempio di esecuzione immobiliare che ti facevo prima, l’appartamento a Rimini.

Sei curioso di sapere com’è andata? Io si!

Dai primi dati relativi alla vendita, parebbe che si è conclusa Giovedi 26 Luglio:

Esecuzione immobiliare forzata dati vendita

Invece dando un occhio ai dettagli del bene, salta fuori che… rullo di tamburi… era ancora occupato!

Grande bandiera rossa, che spiegherà quello che stiamo per vedere tra momenti…

Esecuzione immobiliare forzata dettagli beni

Guardando ulteriori informazioni sulla vendita, a prima vista non ci sono molti aspetti strani… ma, aspetta… iscrizione al ruolo nel 2015?

Il tribunale è riuscito a fare l’asta solo l’altro ieri? Hmm…

Esecuzione immobiliare forzata info sulla vendita

Controlliamo lo storico, il grafico non mente. Appare evidente che sono stati fatti più tentativi di vendita!

Esecuzione immobiliare forzata grafico

Secondo la perizia l’immobile aveva un valore di oltre 200.000 euro, ma è stato venduto per poco più di 100.000!

Esecuzione immobiliare forzata estratto perizia

E’ stato un buon affare per l’aggiudicatario?
Lascio a te la conclusione…

La perizia è stata redatta nel 2017, oltre un anno fa.
Certo, un immobile non cambia molto da un giorno all’altro, in 12 mesi può succedere di tutto e di più.

Ecco che la (potenziale) bassa precisione di una determinata perizia potrebbe non essere per colpa del perito, tuttavia sta di fatto che non è un documento completamente attendibile.

4. RIPARTIZIONE RICAVATO

Esecuzione immobiliare ripartizione ricavato

Conclusa l’asta, l’acquirente prende le chiavi felice (spero), ansioso di proseguire con i suoi affari.

A sua volta il tribunale si è tolto un peso, e può iniziare a respirare più serenamente.

Tutti contenti… ah no, qualcuno è ancora in attesa: i creditori vogliono i dindini!

L’esecuzione immobiliare ha superata le fasi più importanti, ma c’è ancora un po’ di strada da fare.

Internamente nel tribunale, il giudice interagisce coi suoi aiutanti per chiarire i dettagli sulle somme che si aspettano i creditori.

Procedono quindi con un piano di distribuzione del denaro incassato.

Completato il piano, il giudice da’ l’ordine di procedere con la ripartizione del ricavato.

Una volta che i creditori hanno i soldi in tasca, il dossier è finalmente pronto per essere archiviato.

Quanto ci ha messo la banca per forzare la vendita dell’appartamento a Rimini e recuperare [solo una parte] il credito?

Ben 3 anni, che tempi biblici!

E pensare che potevano essere più lunghi ancora, sconcertante…

5. CHIUSURA DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Esecuzione immobiliare chiusura

Sono stati completati tutti gli stadi principali e sono state effettuate tutte le attività più importanti, che resta da fare?

Il dossier deve essere chiuso/archiviato.

Contestualmente, vanno eseguite un numero variabile di attività di “pulizia” diciamo.

Per ovvie ragioni, queste attività non vengono poi riportate nel dossier ma ne abbiamo menzione sul Portale dei Servizi Telematici del Ministero della Giustizia.

Nello specifico si tratta di operazioni svolte dal giudice con l’ausilio della cancelleria interna.

Da notare che al termine dell’esecuzione immobiliare il fascicolo può essere etichettato con ben 6 stati differenti:

  • annullato
  • archiviato
  • definito
  • estinto
  • passato in archivio
  • rimesso al presidente del tribunale

Lo stadio di chiusura varia tra il 5 e 10% della durata totale dell’eseecuzione immobiliare.

ASPETTA.. COSA STA SUCCEDENDO ANCORA?

Esecuzione immobiliare ancora

Dopo tutto quello che abbiamo visto, potresti – erroneamente – pensare che ti sei fatto un’idea su ogni singolo passo degli ingranaggi dell’esecuzione immobiliare.

Invece ci sono numerosi altri eventi ancora che possono accadere.

Perché?

Semplicemente, il pignoramento non è un algoritmo matematico ben definito e immutabile. Tutto quello che può succedere, succede, eccome!

Per varie anomalie inaspettate, l’iter della procedura può essere sospeso o addirittura dirottato. Queste anomalie possono verificarsi in ogni momento della procedura, quindi non possiamo catalogarle come fasi.

Anche perché, per la loro natura, sono imprevvedibili e indesiderate.

Nel concreto, alcuni di questi avvenimenti possono essere:

  • rinvio di udienza
  • sostituzione giudice
  • deposito intervento
  • atto non codificato
  • annotazione
  • liquidazione CTU
  • deposito istanza di liquidazione CTU
  • costituzione parte
  • riserva
  • deposito atto/istanza non codificato

C’è un intoppo è l’udienza non si può fare? Viene rimandata.

Il giudice si è fatto male in moto e deve rimanere in ospedale per 6 mesi? Tutto deve essere messo in sospeso finché non arriva un sostituto.

E chi più ne ha più ne metta!

Tutti questi eventi inusuali rallentano a loro volta l’esecuzione immobiliare.
Quando si verificano, tendenzialmente il dossier è sospeso.

PENSIERI FINALI

Si, siamo finalmente giunti a capolinea.

Giuro!

E’ stato un viaggio lungo, ma ce l’abbiamo fatta…

Lato mio è stato un lavoro mastodontico presentarti tutto in maniera semplificata (per non appesantire troppo la lettura), ma sono certo che ne è valsa la pena.

Un’evoluzione che smuove un po’ le acque nel bizzarro mondo dell’esecuzione immobiliare è l’obbligo delle aste telematiche, scattato l’11 Aprile.

In poche parole, a tendere le aste si svolgeranno sempre su Internet (ad oggi solo una percentuale).

Se vorresti una guida su come si partecipa alle aste “virtuali”, lasciami un commento.

Senza dubbio il flusso di un’esecuzione immobiliare è complesso, non facile da gestire, e coinvolge tanti attori.

E’ proprio per via di questa complessità che c’è molta entropia e variabilità, caratteristiche che spiegano il perché delle tempistiche spesso geologiche.

Come sai – ma è anche evidente dal nome del blog – preferisco investire direttamente negli NPL e non nelle aste.

I tempi sono drammaticamente ridotti in confronto, ed i ritorni altamente superiori, anche rispetto allo saldo a stralcio.

Non ti dico che è impossibile fare un profittino comprando una casa all’asta, però ad oggi sta diventando più probabile vincere una gita su Marte con un biglietto Gratta e Vinci.

Ma le informazioni che ti ho illustrato in questa mini-serie di articoli ti hanno dato un quadro completo sull’infama esecuzione immobiliare, l’incubo degli addetti ai lavori ed il Santo Graal degli investitori illusi.

Alla prossima e al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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