NPL ed esecuzione immobiliare: gli stadi (PARTE I)

Esecuzione immobiliare, questa faccenda sconosciuta… qualcuno ha idea di come funziona? Beh io potrei dirti una o due cosette a riguardo…

Abbiamo superato la metà del mese di Gaio Giulio Cesare.
Contemplando lo stato di questo blog, mi accorgo che ho già divulgato una notevole quantità di informazioni sugli NPL per voi cari lettori.

Mi seguite e divorate prontamente tutto man mano che rilascio i contenuti, e ciò mi da’ una soddisfazione tremenda.

Da qualche settimana a questa parte mi invitate sempre più spesso a produrre articoli più tecnici che entrano nei dettagli, che vanno più nel profondo.

Benissimo, oggi ci sporchiamo per bene le mani.

Dato un credito immobiliare NPL qualsiasi, andiamo a vedere quali sono gli stadi dell’esecuzione immobiliare, ossia la vendita forzata all’asta.

Giusto per fare un ripasso veloce, l’esecuzione immobiliare è il pignoramento di una casa, una procedura utilizzata da creditori per recuperare denaro forzando la vendita dei beni immobili dei debitori impattati.

Si svolge secondo le norme del Codice Civile e nel concreto sotto forma di asta.
Ben oltre 200.000 aste hanno luogo annualmente in Italia.

Negli ultimi anni l’esecuzione immobiliare è stata ottimizzata e semplificata grazie a delle riforme, ma rimane comunque una procedura lunga, laboriosa e costosa per i creditori (che iniziano a perder soldi a priori!).

Ecco quindi uno dei motivi per cui i creditori preferiscono dare opportunità d’affari a potenziali investitori anziché andare avanti col pignoramento; come minimo è una rogna, alla peggio non si riesce a portare a termine la vendita (per esempio perché non è possibile liberare l’immobile).

Analizzeremo molti dettagli, per cui fatti comodo e leggi con attenzione le prossime righe perché stiamo per fare una profonda immersione nell’esecuzione immobiliare in Italia.

Quindi, senza ulteriori indugi, tuffiamoci nell’oscuro iter dell’asta giudiziaria..

STADI PRINCIPALI DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Stadi esecuzione immobiliare

Per capire bene come funziona l’esecuzione immobiliare, vediamo innanzitutto quali sono gli stadi a grandi linee. Successivamente entreremo nel dettaglio di ogni stadio.

STADIO 1: l’avvio della procedura

Comprende i passi iniziali. Alcuni esempi sono: l’iscrizione a ruolo, l’avviso ai creditori e l’assegnazione del giudice.

STADIO 2: CTU

Lo stadio inizia con la nomina del cosiddetto CTU.

CTU sta per Consulente Tecnico d’Ufficio e si occupa di analizzare l’immobile per fornire al giudice tutte le informazioni necessarie a condurre l’asta.

Il Giudice può invocare il CTU a piacere – in ogni istante – per ulteriori informazioni o chiarimenti.

In un secondo momento vedremo meglio chi è questo attore.

Questa fase comprende tutto il lavoro del CTU, in particolare la perizia, e tutti gli eventi correlati. La perizia è un esame dell’immobile volto a determinarne il valore e tutte le caratteristiche.

E’ un report critico che determinerà come si svolge l’asta in ogni suo aspetto.

STADIO 3: vendita vera e propria

Questo è il “crux” della procedura, il momento cruciale.

Viene emessa l’ordinanza di vendita, che stabilisce tutte le circostanze (prezzo, modalità di vendita, etc).

La palla inizia a rotolare.

Successivamente si svolge l’asta ed il vincitore si aggiudica l’immobile.

STADIO 4: ripartizione ricavato

In poche parole, i soldi generati dalla vendita vengono distribuiti ai relativi creditori.

Il momento della verità per le banche che attendevano con ansia di recuperare i crediti, anche solo parzialmente.

STADIO 5: chiusura

E’ la fase finale della procedura, comprende tutte le attività di chiusura e ‘pulizia’.

Principalmente e solitamente riguarda l’archiviazione del dossier, ma può comprendere ulteriori attività di poco conto.
Questo stadio è molto variabile e la sua durata varia da tribunale a tribunale.


Queste sono le tappe più significative.

Bisogna aggiungere che un’esecuzione qualunque può sempre “deviare” dalla norma, e infatti in casi rari succede…

In queste istanze quindi possono nascere altre fasi o stati anomali, ma l’incidenza è molto bassa e non è necessario discutere queste situazioni.

Nota bene: gli stadi si possono identificare consultando i relativi documenti sul Portale dei Servizi Telematici del Ministero della Giustizia. Si tratta di informazioni accessibili pubblicamente.


1. L’AVVIO DELLA PROCEDURA

Avvio esecuzione immobiliare

Questo è l’inizio.

Dato un debitore qualunque, nello scenario tipico stiamo parlando di una persona non più in grado di pagare le rate di un mutuo.

Il legale del creditore che ha intenzione di procedere col pignoramento – tipicamente una banca – manda un atto al debitore noto come “precetto“.

Questo atto è l’avvertenza finale: entro 90 gg dalla sua emissione, la banca da luogo all’esecuzione forzata.

Trascorso il periodo dell’ultima chance, rilascia al debitore il documento di pignoramento. Al tempo stesso invia richiesta al tribunale locale (o della provincia) per ufficializzare la vendita.

Questi fogli non vengono preparati a discrezione della banca: devono seguire tempistiche ben determinate, dettate dalla normativa in vigore.

Lato tribunale, le acque iniziano a muoversi con l’iscrizione a ruolo della procedura.

Il cancelliere elabora la documentazione della banca e crea una “pratica”, per esempio 1234/2018.

Come puoi facilmente intuire, il primo numero è semplicemente un indice progressivo mentre il secondo è l’anno corrente. Questa combinazione di numeri verrà usata internamente dal personale del tribunale per identificare in maniera univoca l’esecuzione.

E ANCORA

A questo punto, il legale della banca deve fornire ulteriore documentazione, in particolare:

  • istanza di vendita, entro 45 giorni dall’avviso di pignoramenti
  • nota di trascrizione del pignoramento e certificazione ipocatastale, entro 60 giorni dall’istanza

Tutte queste informazioni giungeranno all’attenzione del giudice, che ha il potere di dare il via libera o respingere il pignoramento in funzione dell’esito della sua analisi.

Ecco quindi che la durata di un’esecuzione immobiliare dipende da quanto sono veloci a muoversi gli attori coinvolti, in primis la banca ed in secundis il tribunale (la cancelleria).

Volendo possiamo provare a calcolare una durata massima di un pignoramento, dato che per i vari passi esistono delle scadenze…

…ma in pratica non è fattibile!
Numerosi fattori possono allungare le tempistiche, in misura variabile, e si verifica sempre almeno uno.

Per esempio il debitore può rallentare la procedura attraverso sue obiezioni.

Alcune leggi regolamentano le tempistiche, ma non ti annoio con testi in legalese… passiamo al secondo stadio!

2. CTU

CTU esecuzione immobiliare

Entra in scena il famoso Consulente Tecnico d’Ufficio, meglio noto come CTU.

Si tratta di un attore molto importante, critico direi; il suo ruolo e lavoro è chiave per lo svolgimento dell’asta.

Ricevuta la documentazione dei creditori, il giudice ha 15 giorni per assegnare un CTU; contestualmente fissa anche la data per una prima udienza con le parti coinvolte.

Il CTU, in teoria, ha 90 giorni per svolgere il suo lavoro… ma attenzione: secondo le statistiche spesso richiede più tempo per redigere la perizia!

Ecco come sia possibile – nonostante sulla carta ci siano delle scadenze ben precise – che passi più tempo prima che inizi l’asta vera e propria.

D’altronde, il CTU si occupa di svolgere delle attività molto complesse per preparare la relazione e fornire una valutazione completa e accurata della casa.

I motivi per cui richiede una proroga sono di solito fuori dal suo controllo (per esempio, potrebbe avere a che fare con occupanti poco collaborativi).

Infatti il CTU deve comunicare con tutti i debitori e creditori per raccogliere tutte le informazioni necessarie.

In linea di massima procede cosi:

  1. prepara una bozza del documento in autonomia
  2. condivide la bozza con le parti coinvolte e raccoglie eventuali commenti
  3. aggiunge le sue risposte, anche molto concise
  4. deposita la perizia in cancelleria secondo le tempistiche concordate col giudice

Questo modus operandi è considerato “snello” poiché si salta un’udienza per discutere la perizia, abbastanza abituale in passato.

Completata la perizia, il perito la condivide con tutti i soggetti coinvolti e si chiude anche questo stadio.

Il suo compenso gli verrà riconosciuto in un secondo momento, una volta calcolato dal giudice (in funzione della difficoltà e della qualità del lavoro svolto).

Ma… perché era cosi importante il prodotto del CTU?

Il giudice farà leva sulla perizia per organizzare l’asta e in primis determinare il prezzo di vendita, che di base dovrà essere leggermente scontato rispetto al valore di mercato.

Sebbene il valore del bene sia un’informazione clou, la perizia racchiude molto di più.

Infatti il CTU deve determinare / recuperare / includere:

  • documenti relativi alla proprietà: informazioni sulla legittimità urbanistica, variazioni passate, dati sui precedenti proprietari
  • storia catastale: include la registrazione catastale, eventuali ipoteche, planimetria, visura storica completa
  • legittimità territoriale: indicazioni sul come veniva costruita la casa, l’esistenza delle autorizzazioni necessarie e la necessità di mettere a punto l’immobile
  • indicazioni sui “lotti”: comunicare al giudice la fattibilità di una potenziale divisione del bene in più lotti, scenario che potenzialmente massimizza la resa della vendita forzata

Idealmente il CTU fornisce sempre e solo dati oggettivi, in qualità di braccio destro del giudice se cosi possiamo dire, in quanto collabora in un rapporto strettamente fiduciario.

Di fatto, non è facile diventare CTU: uno non si può semplicemente offrire, candidarsi come un cittadino qualsiasi in cerca di lavoro.

L’iscrizione dei CTU avviene solo una volta superato l’accertamento delle competenze e dei requisiti morali.
In particolare deve dimostrare un’esperienza pluriennale.

Il consulente nominato deve poi effettuare il giuramento:

Giura di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità.

Tuttavia, se necessario e se gli viene richiesto, il CTU comunicherà al giudice anche pareri soggettivi.

Ecco perché nel momento in cui analizzo potenziali opportunità d’investimento “prendo con le pinze” le perizie ufficiali: per un motivo o un altro possono non essere 100% accurate!

E’ comunque abitudine estremamente buona fare le proprie valutazioni e trarre conclusioni indipendenti da pareri con affidabilità sconosciuta.

TO BE CONTINUED…

To be continued

Ci fermiamo qua per ora, fondamentalmente ti ho spiegato solo i primi due stadi dell’esecuzione immobiliare.

Perciò non faccio ancora molte considerazioni conclusive… 🙂

Le nozioni da sapere sono decisamente tante.

Talmente tante e vaste che mi sono dovuto impegnare moltissimo solo per capire come meglio presentarteli per rendere la lettura facile, scorrevole e interessante… ma ne è valsa la pena, ne sono certo.

Per qualsiasi domanda o dubbio, non esitare a lasciare un commento e cercherò di rispondere a tutti nel limite del possibile.

Intanto rimani sintonizzato… nel prossimo articolo vedremo i dettagli degli ultimi stadi e avrai il quadro completo sull’esecuzione immobiliare in Italia!

Al tuo successo,
Dottor NPL.

PS: lo sapevi che…

Luglio è l’unico mese ad avere due giorni immaginari!
Sono stati menzionati nella fantascienza e rispettivamente in una canzone.

Il 32 luglio è un giorno che non esiste e che si ripete all’infinito nel romanzo breve di Frederik Pohl “Il tunnel sotto il mondo” (1955).

“38 luglio” invece è il titolo di un successo del gruppo Squallor (1973).


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

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