Asta immobiliare ed NPL: la storia SHOCK di Giovanni Rossi (e la bellissima svolta!) – parte 3

[ Questa è la continuazione di una precedente serie di articoli su NPL e l’asta immobiliare; se non li hai ancora letti, clicca subito qui! ]

Appena sono arrivato da Giovanni, ho iniziato subito a scrutinare i quattro fogli che Giacomo gli aveva dato poco prima…

PRIME IMPRESSIONI

Dottor NPL da un primo sguardo ai documenti

> Fattura consulenza

80.000 euro di consulenza per cosa? Per aver vinto un’asta???

Ridicolo! Assurdo! Faceto!

Non riuscivo a crederci, non sapevo neppure come introdurre un discorso sensato per spiegare a Giovanni questa specie di furto legale!

Giacomo avrà anche partecipato a 80 aste ma rimane il fatto che ne ha vinta solamente una: è una cifra spropositata!

> Foglio A4

C’era scritto con una penna di colore nero un codice, un indirizzo e una somma.

Subito pensai al codice dell’asta, all’indirizzo dell’immobile e alla somma di aggiudicazione. Infatti questa era di 220.000 euro.

> Delega

La prima pagina della delega che Giovanni diede a Giacomo.

> Secondo foglio A4

C’erano scritti a penna una serie di numeri, sembravano dei calcoli ma non riuscivo a capire cos’erano quei numeri.

DISCUSSIONE

Dottor NPL discute con Giovanni Rossi al tavolo

Dopo aver riguardato i quattro fogli, spiego a Giovanni che la miglior cosa da fare è vedere sul sito ufficiale delle aste se c’è corrispondenza tra quel codice e un immobile..

Mi passò subito il suo portatile e in meno di un minuto vedo che effettivamente il giorno precedente quell’immobile era stato aggiudicato alla somma di 220.000 euro.

Anche l’indirizzo combaciava con quello scritto sul foglio A4.

Vista la già tarda ora, ci siamo accordati che il giorno seguente io avrei analizzato e studiato per bene tutte le informazioni sull’immobile, mentre lui si sarebbe recato di nuovo da Giacomo per farsi dare tutta la documentazione.

Non c’era tempo da perdere!

Alle sei de mattino ero già davanti al mio PC sul sito delle aste a studiarmi intensamente l’immobile.

Lavorando in base alla mia personale procedura rigorosa, gli atti che leggo sono:

  • l’ordinanza
  • l’avviso (di vendita)
  • la perizia (comprese le variazioni catastali se ci sono, l’urbanistica, eventuali integrazioni e tutto ciò che è disponibile dal relativo sito).

L’ORDINANZA

L’ordinanza è il documento in cui il giudice:

1) DELEGA le operazioni di vendita (non sempre);
2) FISSA il termine finale per l’espletamento delle attività delegate
3) DETERMINA le modalità di espletamento delle attività delegate
4) DISCIPLINA tutte le operazioni (es. fasi della vendita, la pubblicità etc.)

L’AVVISO

L’avviso (di vendita) è il documento che permette di conoscere le informazioni essenziali per poter partecipare all’asta (es. presentazione dell’offerta).

Nel caso specifico forniva le seguenti informazioni:

1) Vendita senza incanto, dati catastali (foglio, particella, categoria,  etc).

2) Stato dell’immobile; in questo caso emergeva un dettaglio molto importante: il CTU (consulente tecnico d’ufficio) riferisce che al momento del sopralluogo l’immobile risultava occupato da uno dei condividenti!

3) Regolarità urbanistica: sono state rilevate difformità rispetto alla condizione planimetrica assentita dalla Licenza Edilizia.

Tali difformità necessitano di una loro regolarizzazione dal punto di vista urbanistico che potrà e sopratutto dovrà essere effettuata dall’aggiudicatario!

Vuol dire che nel momento in cui ci si aggiudica l’immobile bisogna sborsare altri soldi per la regolarizzazione dello stesso, cioè servono ulteriori risorse, per non parlare di tante nuove rotture di scatole!

4) Le modalità di presentazione delle offerte e di svolgimento della procedura di vendita.

LA PERIZIA

La perizia (perizia di stima) è un elaborato dove un tecnico (perito, architetto, ingegnere, delegato dal tribunale) analizza, stima e valuta il bene in oggetto (immobile all’asta).

In questa sono riportate TUTTE le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (es. certificato di agibilità o di abitabilità, identificazione catastale, concessione edilizia, qualità delle rifiniture etc.)

Inoltre sono indicati il criterio di stima e il metodo di stima utilizzati.

La perizia è il documento più importante perché ci dice il valore dell’immobile, tutte le eventuali irregolarità (es. abuso edilizio), eventuali vincoli (es. storico-artistico)!

ANALISI APPROFONDITA

Analisi documenti dottor NPL

Un’attenta analisi dei documenti ha fatto emergere un abuso edilizio sanabile con 20.000 euro più le spese per il tecnico (eventuale ingegnere o architetto).

Altro dato importante  che è emerso è stato il valore dell’immobile che si attestava a 300.000 euro.

Immediatamente richiedo una visura catastale dal PC.

A proposito…

VISURA CATASTALE

La visura catastale è quel documento che consente la consultazione e l’acquisizione di tutti i dati tecnici e identificativi di un immobile sito sul territorio nazionale.

I dati contenuti da esso sono i parametri fondamentali che consentono di individuare e classificare l’immobile.

Inoltre vi sono i dati dell’intestatario dell’immobile, i dati identificativi catastali e i dati di classamento (es. reddito domenicale per i terreni; rendita catastale per i fabbricati).

Le visure catastali sono utili per diverse finalità come:

  • ricavare i dati utili per compilare il Modello Unico o Modello 730
  • rilevare la rendita catastale per pagare i tributi
  • documento da allegare alla richiesta allacciamento utenze, alle pratiche di compravendita immobili, richieste mutuo, pratiche di successione
  • per controllare la propria posizione al catasto

In ultimo, ma non come importanza (anzi nel nostro lavoro risulta essere tra le cose di grande conto), assieme alla visura catastale è INDISPENSABILE richiedere gli Atti Pregiudizievoli.

Cosa sono? Sono quegli eventi negativi, accaduti in passato, come fallimenti o altre azioni subite a causa di insolvenza (sono le insolvenze dell’esecutato).

Leggere molto attentamente i suddetti atti: possono svelare informazioni critiche.

Intesi?

IL PUNTO DELLA SITUAZIONE

Dottor NPL analizza la situazione

La situazione era seria ma avevo le idee chiare.

Ora dovevo spiegare tutta la situazione a Giovanni e come è ben comprensibile, la notizia di dover sborsare ancora molti altri soldi sarebbe stata appresa con tanta delusione..

Spendere altri 20.000 euro più spese significa far lievitare di un altro 10% minimo il prezzo finale di acquisto dell’immobile.

Tuttavia, ancora non era possibile stabilire con precisione assoluta quale sarebbe stata la spesa finale.

Tutto questo si sarebbe evitato se:

  1. fosse stata compresa tutta la documentazione, ovvero se fosse stata fatta un’analisi precisa e corretta dell’investimento;
  2. fosse stato redatto a monte un business plan (BP).

Mentre comunicavo a Giovanni l’evolversi della situazione e le altre spese da sostenere, sentivo nella sua voce tanta tristezza mista a rabbia, tanta delusione mista al riscatto..

I suoi occhi si riempirono di lacrime, lacrime amare e piene di dolore.. lo informai anche del valore dell’immobile che era di soli 300.000 euro pertanto non era possibile guadagnarci nulla.

L’unica cosa possibile era quella di limitare le perdite dove possibile.

Per un istante ho cercato di immedesimarmi in Giovanni e mi sentivo male!

Sono a corto di parole per descrivere questa tragedia.

CRITICITA’

Dottor NPL evidenzia le criticità

Sino ad allora avevo sentito molte storie di investitori che sbagliavano operazioni e perdevano molti soldi.

La maggior parte delle volte la causa era dovuta alla poca o nulla preparazione dei loro consulenti, che si improvvisavano esperti senza nemmeno conoscere le normative, senza neppure stilare BP o piani d’azione.

A volte, alcuni di loro, andavano anche oltre, ovvero proponevano di investire in immobili che neppure conoscevano..

Questa volta però era diverso, avevo davanti a me una persona disperata che non sapeva come venirne fuori.

Era evidente anche a Giovanni che l’operazione era completamente sbagliata e totalmente improvvisata.

Solo in quel momento si era realmente reso conto che l’unico a pagare le spese sarebbe stato lui!

Interrompo un attimo la storia per aiutarti ad approfondire questo punto di estrema importanza.

LE CONSEGUENZE DELLA NEGLIGENZA

Questo è un punto TROPPO importante, da tenere sempre a mente.

Se sbagli, PAGHI!

Paghi tu e non il tuo consulente, ecco perché devi SCEGLIERE e affidarti ad un PROFESSIONISTA e non al primo “pinco pallino” che trovi per strada!

Io, Dottor NPL, per mio conto, scindo sempre l’aspetto lavorativo da quello famigliare, da quello delle amicizie etc.

Se fori uno pneumatico devi recarti dal GOMMISTA e non dall’amico perché poi se l’auto sbanda e vai fuoristrada, ti fai male tu e non il tuo amico!

Ecco, la stessa cosa vale per gli investimenti.

Se vuoi curare i denti vai dal dentista, se vuoi curare il ginocchio vai dall’ortopedico specializzato nella cura del ginocchio, se vuoi investire nell’immobiliare vai dal DOTTOR NPL, STOP.

Se poi vuoi curare i denti con un fabbro sei libero di farlo.. ma sappi che il dolore resta, e dopo aver speso i soldi per la parcella del fabbro dovrai spenderne altri per riparare i danni e altri ancora per eliminare il dolore che avevi inizialmente (e che naturalmente sarà ancor più aumentato!).

Lo stesso vale quando investi negli immobili o anche in borsa; se ti affidi ad un ciarlatano, paghi la parcella del saltimbanco, paghi gli errori dell’imbroglione e poi dovrai pagare l’esperto che ti risolvi tutti i guai creati dall’impostore.

CHE SI PUO’ ‘FARE PER RIMEDIARE?

Ascolta:

Il vero problema non è risolvere gli inconvenienti  che lo pseudo-guru ha creato, il vero problema è che SPESSO NON C’E’ SOLUZIONE a questi problemi!

Esempio..

Se compri un immobile per poi rivenderlo per guadagnarci, devi calcolare TUTTO ed in maniera maniacale prima di fare o proporre l’operazione (redigere il BP).

Se nella perizia di un immobile c’è scritto che il suo valore è di 100, non puoi pagarlo 90! Neanche se tutto fosse perfetto!

E quanto dovrei pagarlo, dottor NPL?

Devi cercare di pagarlo 70 o meno per avere margini di guadagno ma soprattutto per avere margine di errore nel caso di imprevisti.

Ma quali imprevisti doc?

Io li chiamo “imprevisti ignoranti”.

Gli “imprevisti ignoranti” sono quelli imprevisti dovuti alla negligenza di alcuni di coloro che redigono le perizie.

NON è solamente il mio parere ma anche l’opinione di alcune riviste internazionali del settore!

Infatti queste hanno analizzato un campione di perizie e riscontrato nel 90% dei casi delle anomalie, errori più o meno gravi che si traducono in operazioni molto più onerose per l’investitore.

Addirittura in alcuni casi annullavano completamente i vantaggi dell’asta.

Sconcertante! Non si possono evitare questi imprevisti?

Incrociando i dati a disposizione di tutti i documenti e facendo tutte le dovute operazioni con attenzione maniacale, si evitano il 95%.

Per il restante 5% bisogna affidarsi all’esperienza del professionista.

ATTENZIONE.. questo 5% è composto dagli imprevisti più onerosi!

Dottor NPL, cosa consiglia a chi vuole intraprendere questo lavoro e/o investire in merito a questa tematica?

Nel caso ti trovi di fronte ad una operazione dubbia, ad una operazione della quale non hai completamente fiducia anche dopo aver fatto scrupolosamente tutti i controlli, mi sento di dirti di lasciar perdere.

E’ sempre meglio non guadagnare che perdere.

 Come avrebbe fatto fronte all’investimento del signor Giovanni?

In realtà l’asta di Giovanni è una delle più semplici da valutare, perché in perizia troviamo subito degli ostacoli (abuso edilizio).

In questo specifico caso NON avrei partecipato all’asta e avrei dedicato il tempo ad altre operazioni.

Torniamo alla storia..

TROPPA AMAREZZA.. STOP ALL’EMORRAGINE UNA VOLTA PER TUTTE!

Dottor NPL stringe la mano di Giovanni Rossi ..evitavo di guardarlo negli occhi, mi piangeva il cuore e avevo paura che i miei occhi potessero, da un momento all’altro, lacrimare intensamente..

Anche Giovanni evitava i miei occhi, forse per lo stesso motivo.

Comunicavamo facendo finta di guardare i documenti.

Per spezzare il delicato momento, sospirai profondamente e con voce decisa e fiduciosa iniziai a spiegargli il da farsi.

Limitare i danni non sarebbe stato facile.

Mai come ora era importante procedere con massima rigorosità: lasciare anche un piccolo dettaglio al caso avrebbe significato entropia totale, distruzione e rovina!

La situazione era incredibilmente delicata; a questo punto, guadagnare era impossibile, dunque il piano d’azione del dottor NPL implementava le uniche misure possibili in queste condizioni:

Far si che Giovanni andasse alla pari.

E cosi iniziava l’intervento mirato del dottor NPL..

Avanti veloce due anni: si conclude il capitolo investimenti immobiliari falliti di Giovanni, ma – con il preziosissimo aiuto del dottor NPL – ne esce con la testa alta e senza vergogna, perché:

***NON PERDE DENARO!***

Ottenere questo risultato è stato un’impresa ardua, dati i danni gravi fatti da Giacomo.. eppure dottor NPL ce l’aveva fatta, sicché Giovanni gli era infinitamente grato!

Insomma, gli aveva svoltato la vita!

Una vera storia di successo, resa possibile solo dall’estesa esperienza – che non ha paragoni – di dottor NPL.

Caro lettore, qui si conclude la serie di articoli “Asta immobiliare ed NPL”.
Troverai tutti i dettagli sul come dottor NPL aiutò Giovanni nel libro completo:

> “Come investire in NPL” <

Libro come investire in NPL

→  il materiale di riferimento per investimenti immobiliari ad alto rendimento!

Giovanni ricevette poi una buona dose di educazione finanziaria, in particolare sul perché – da qualche anno a questa parte – le aste immobiliari non sono più una buona strategia per chi desidera effettuare investimenti immobiliari di successo.

Ad oggi il metodo più redditizio, nonché più veloce addirittura, è NPL Advanced, il metodo d’investimento immobiliare più avanzato d’Italia, progettato da dottor NPL.

Lo puoi paragonare ad una Ferrari.

NPL Advanced è il veicolo migliore perché, come la Ferrari, è estremamente veloce (meno tempo), estremamente prestigiosa (ROI migliore), estremamente trasparente (nulla da nascondere) e soprattutto NON E’ PER TUTTI (focus e unicità!).

Grazie al libro, anche TU riceverai questa pepita d’oro che ti cambierà la vita!

Ti lascio ricordandoti tre punti critici per il tuo successo..

MEMENTO

Ricorda!

Tu che ne pensi della storia di Giovanni?

Io sono certo che non vorresti mai essere nei suoi panni.

Tu non vuoi essere un Giovanni 2, vero?

In questo articolo, ho voluto sottolinearti alcune tematiche importanti per fare correttamente un investimento immobiliare in generale, e quali errori evitare..

..errori che potrebbero mandare in bancarotta chiunque, anche un investitore esperto!

Per far si che un’operazione (investimento) risulti redditizia ricorda:

L’importanza della documentazione a disposizione

La maggior parte degli investitori (soprattutto i “fai da te”) credono che sia sufficiente visitare l’immobile e sapere la posizione debitoria dell’esecutato.

Beh, non c’è cosa più sbagliata di questa!

La documentazione sopracitata è importante ma NON indispensabile, invece è indispensabile sapere e conoscere tutto ciò che riguarda l’immobile.

Molte informazioni le possiamo trovare nei documenti (perizia, avviso, foto etc) messi a disposizione dai tribunali, visibili anche sul sito asteimmobiliare.it.

Non conoscere queste informazioni ti porterà quasi sicuramente al fallimento!

Dico quasi perchè potresti avere la fortuna comunque di portare a buon fine un’operazione .. e per assurdo sarai convinto di essere bravo..

Per non dire che la fortuna NON fa un buon investitore immobiliare.

Non devi MAI investire facendo leva sulla tua fortuna!

Meglio studiare i documenti a disposizione, redigere un BP e valutare serenamente se l’operazione è buona o meno.

Infine, nel dubbio è sempre meglio lasciar perdere e non sbagliare.

Secondo punto sulla lista…

Mai sottovalutare gli imprevisti

Quando decidi di valutare un immobile ricordati che devi essere sempre METICOLOSO nello studio dei documenti e PRECISO nell’analisi dell’operazione.

MAI sottovalutare le problematiche che emergono dalla perizia e/o da qualsiasi altro documento a disposizione.

Gli imprevisti a volte rendono l’operazione NON fattibile perché troppo rischiosa o perché non redditizia, tuttavia altre volte rendono l’operazione solamente in apparenza più difficile e/o complessa in quanto in realtà risulta essere buona!

Ad esempio, se troviamo il vincolo storico-architettonico in un immobile al centro di Roma, questo non vuol dire che non si possa ottenere un profitto da questo immobile.

E’ normale che ci sia questo vincolo al centro storico di Roma, non credi?

Diffiderei del contrario.

Se invece troviamo un “semplice” vincolo alberghiero, dovremmo fare MOLTA attenzione se intendiamo portare avanti l’affare.

Dopo aver eseguito punto per punto e in maniera meticolosa (lo ripeterò all’infinito) tutte le fasi, consiglio sempre di far controllare il tuo lavoro ad un collega, collaboratore et simili (ovviamente fidato e preparato): se anche lui ti darà l’ok, vai avanti.

Errore = denaro da sborsare!

Se al posto di operare come descritto prima preferisci operare “ad cazzum”, andrai inevitabilmente incontro ad una marea di errori.

In questo lavoro gli errori si traducono in operazioni sbagliate, operazioni fallite e/o operazioni mai portate a termine.

In tutti e tre i casi, perderai molto denaro e tanto tempo.

Stessa e identica cosa di affidarsi al consulente ignorante, in questo caso il “consulente ignorante” sei TU!

Anche a Giovanni ho spiegato le stesse cose, lui ha capito benissimo perché a differenza tua, ha già sbagliato pagando fior di quattrini per gli errori del suo consulente.

Solo lavorando con diligenza, scrupolosità, in maniera rigorosa e facendo leva su esperienza seria si possono ottenere risultati da sogni, intesi?

Perciò, prima di fare cavolate, tieni a mente la storia di Giovanni.. !

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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