Asta immobiliare ed NPL: la storia SHOCK di Giovanni Rossi (e la bellissima svolta!) – parte 2

[ Questa è la seconda parte della storia su tentativi falliti di investire nell’asta immobiliare; se non hai ancora letto la prima, clicca subito qui! ]

Abbraccio

Con passo spedito – era giunto il momento di discutere per bene il perché non era stata vinta alcuna asta – mi avvicino e provo a stringere la mano di Giovanni, ma lui mi abbraccia calorosamente.

In quell’abbraccio sento tutta la sua bontà umana, mi sentivo come a casa mia nonostante eravamo fuori, davanti casa sua.

Entrati in casa ci accoglie la moglie, ci porta nello studio, ci accomodiamo e iniziamo subito.

Sembrava che collaboravamo da decenni..

ACCERTAMENTO E VALUTAZIONE

Metto fuori carta e penna per prendere appunti e un istante prima di iniziare, Giovanni mi invita a stare comodo, perchè il pomeriggio sarà molto lungo e articolato..

Carta e penna

– Caro Dottor NPL, prima di iniziare il tuo lavoro, vorrei raccontarti la mia storia così da poter, almeno spero, chiarire tutti i tuoi dubbi.

– Va bene dottore, quando vuole può iniziare, io sono comodo e soprattutto pronto.

L’altro giorno ti raccontai solamente la prima parte di storia, oggi ti parlerò del restante.

“La prima asta non andò come avevano sperato, a contendersi l’immobile c’erano quattro persone. Visto l’alzarsi vertiginoso dell’offerta, Giacomo si ritira.

La settimana successiva Giacomo partecipa ad altre due aste ma come per la prima si ritira per eccesso di rilanci da parte di altri contendenti.
Così pure per le quattro aste di febbraio 2010, tutte e quattro perse.”

Sino ad allora sette aste su sette perse. Dopo ogni asta Giacomo informava Giovanni in merito all’esito delle aste che puntualmente andavano perse ma ogni volta lo tranquillizzava e rilanciava per l’asta successiva.

“Stai sereno Giovanni! Di aste ce ne sono sempre tante, vedrai che la prossima sarà quella giusta!”

Giovanni si fidava, ed era sicuro che a breve avrebbero vinto un’asta.

“I giorni e le settimane trascorrevano velocemente, Giacomo tempestivamente mi comunicava l’esito delle aste che era sempre negativo..

Ogni volta si ripeteva la solita storia e ogni volta mi incoraggiava ad andare avanti. Erano trascorsi sei mesi e 20 aste partecipate, 20 aste perse..”

– Scusami se ti interrompo dottore, come si sentiva dopo 20 aste perse? Non era preoccupato, agitato.. ?

– No Dottor NPL, sono un uomo che non molla subito, sono molto testardo e in più mi fidavo di Giacomo, anche dopo aver perso 20 aste.. Anche se non ti nascondo che iniziavo a capire che tutto questo aveva un costo che sembra esiguo se parliamo di una singola asta, ma 20 aste perse hanno un bel costo sia in termini di spesa che in termini di ROI.
La mia sfortuna è stata che non avevo un impellente bisogno di quei soldi, mi sono ritrovato a livello economico in una posizione “di comodo”.

Sovra-confidente

– Tutto chiaro sin’ora. Continua pure.

RIFLESSIONI;
ASTA PERSA AD INFINITUM??

In ferie parlando di asta

Era arrivata l’estate e mi trovavo in ferie con la mia famiglia, un giorno mia moglie parlando del più e del meno mi chiese come procedevano gli investimenti con Giacomo.

Noi abbiamo un rapporto trasparente in tutto, non ci nascondiamo nulla, poi in merito agli investimenti i soldi sono anche suoi perciò come ho sempre fatto, serenamente le dissi che nonostante le molte aste fatte, non eravamo riusciti a vincerne neanche una.

Lei annuì e non aggiunse altro in merito.

Mia moglie Maria era d’accordo ad investire i nostri soldi ma non era d’accordo che a farlo fosse Giacomo. Non le piaceva quell’uomo.

Non accettare soldi dagli amici

A suo dire dovevamo rivolgerci ad un esperto del settore e non a un amico perché nel caso qualcosa fosse andato male oltre ai soldi si perde l’amico (come dice anche un vecchio proverbio popolare).

Io riuscii a tranquillizzarla e lei, come sempre, mi diede fiducia.
Arrivarono le vacanze di Natale e chiesi a Giacomo un resoconto visto che non mi aveva più chiamato.

– Guarda qui ho ancora i messaggi salvati nella memoria del cellulare, questo è il mio messaggio…

“Ciao Giacomo, cortesemente riesci a mandarmi un resoconto di tutte le aste che abbiamo fatto sin’ora? E di tutte le spese che ho dovuto sostenere? Se preferisci puoi mandarmi una mail.”

Questa è stata la sua risposta..

“Ciao Giovanni, il resoconto è semplice, abbiamo partecipato a 38 aste ma sfortunatamente non ne abbiamo vinta neanche una. Non mi è mai accaduta una cosa del genere. Per le spese non devi        preoccuparti.”

– Non mi dica che anche dopo aver perso un anno di tempo e 38 aste, non era incazzato nero… (ero incazzato io al posto del dottore)

– Non ero incazzato ma iniziavo a essere deluso…

Disperazione - asta persa troppe volte

Dopo un anno e 38 aste perse dissi a Giacomo che non volevo più investire quei soldi perché mi servivano urgentemente.

Dopo aver parlato a lungo mi convinse di continuare per un altro anno; e così feci.

Il secondo anno fu esattamente come il primo, ogni due tre mesi mi mandava il solito messaggio dove mi diceva che avevamo perso l’ennesima asta ma che non dovevo assolutamente mollare e continuare ad andare avanti.

Alla fine del secondo anno le aste perse erano 80.

Su 80 aste non siamo riusciti ad aggiudicarci nessun immobile. Anche adesso non riesco a credere a questa cosa.

Il resto lo conosci, voglio aggiungere solamente che a giorni mi incontro con Giacomo per discutere di tutto e questa volta riprendo il capitale e faccio altro.

Bene dottore, anzi male. La storia ha dell’incredibile ma oramai è passato ed io sul passato non posso fare nulla e ad essere sincero non so cosa posso fare nel presente o nel futuro per aiutarti. Come ben saprai io ancora faccio questo lavoro, sto ancora imparando.

– Si lo so ma è arrivato il momento che inizi a lavorare per conto tuo e non gratis per gli altri.
Oramai sei esperto ed io ho fiducia in te.

Dita incrociate

Sono disposto ad aspettarti sino a che non avrai tutto in regola per poter fare per conto mio questi investimenti!

– Ti ringrazio dottore, non sono ancora pronto ma ti aiuterò come posso a uscire fuori da questa situazione davvero imbarazzante.

Per prima cosa però, devi rispondere alle domande del mio test sinceramente – in precedenza mi avevi dato delle risposte parziali e frettolose – quindi devi recuperare tutti i documenti che hai lasciato a Giacomo e poi decideremo come muoverci.

– Ok, tutto chiaro Dottor NPL.

ACTION PLAN

Dopo aver ascoltato con molta attenzione all’assurda ma vera storia del dottore, insieme abbiamo pianificato il da farsi.

Idea e decisione

Non so quanto consciamente ma sicuramente molto inconsciamente, quel giorno decisi grazie alla spinta del dottor Giovanni che questo è il lavoro che fa per me.

Ciò che più mi spinse a fare questo passo è stato il fatto che in questo modo avrei potuto aiutare un’altra persona.

Desideravo porre molte cose all’attenzione del dottore ma non volevo e non dovevo assolutamente mettere altra carne sulla brace.

Quel giorno mi “accontentai” delle risposte del test.

Prima di andare via, consigliai a Giovanni di parlarne con la moglie e di aggiornarmi su ogni avvenimento fosse accaduto anche quello più insignificante.

Ragionando

Dopo aver salutato Giovanni e Maria ritorno a casa e durante il percorso in auto analizzo tutto il racconto di Giacomo.

Appena rientro a casa realizzo che quella è l’opportunità di cui avevo bisogno.

Il giorno seguente dopo una notte insonne, appena mi sono alzato dal letto, ho acceso il PC e nel riquadro del motore di ricerca ho scritto “commercialista”.

Cercando su Internet

Nonostante fosse domenica, ho chiamato il commercialista più vicino a casa ma non rispose, avanti con il secondo ma anche questo non rispose, col terzo idem e così via sino all’undicesimo…

– Pronto, è il commercialista XYZ?
– Si, chi parla?
– Buongiorno dottor XYZ, sono Dottor NPL..

Bussando alla porta

Il commercialista dopo varie mie insistenze, ha accolto la mia richiesta di ricevermi subito.

Erano le 8:45 di domenica mattina e alle 10:00 avevo appuntamento con il “mio” commercialista.

E’ inutile che vi dica che alle 9:55 ero già nel suo ufficio a parlar di partita I.V.A., tasse, documenti etc.

Dopo aver messo a punto tutte le fasi per essere in regola e operativo nel mio settore, stabilita la sua parcella e firmato una montagna di carte, io e il commercialista ci salutiamo.

Da lì a un mese circa, dopo vari meeting, pranzi e cene di lavoro, incontri e appuntamenti e pianificazioni societarie, il “mio” commercialista mi presenta una serie di professionisti importanti ma il meglio doveva ancora accadere.

Un giorno come tanti altri, mi invita a pranzo e mi anticipa che al nostro tavolo ci sarebbero state altri due professionisti, interessati ad ascoltarmi, due miei potenziali clienti.

L’invito era valido ad una condizione... ricordo ancor oggi a distanza di tanto tempo le sue parole…

Mirino

– Dottor NPL, io posso aiutarti nel tuo lavoro e posso presentarti tante persone disposte ad investire con te… ma devi assolutamente studiare, studiare e formarti nel tuo settore. Devi essere sempre informato e aggiornato su tutto ciò che riguarda il tuo settore e quelli affini!

Ho accettato il suo invito e suggerimento.

Negli ultimi due giorni avevo appreso l’importanza di non essere come Giacomo e l’importanza della formazione e dello studio.

Studio

La formazione, lo studio e altri fattori ti fanno diventare una autorità e assolutamente non volevo essere come Giacomo.

Non volevo deludere le persone che sino a quel giorno hanno avuto fiducia in me e ancor di più non volevo essere ignorante nel mio lavoro così come nella vita.

Abbiamo aspettato gli altri due professionisti, uno è un noto imprenditore edile della capitale, l’altro un architetto romano e mentre ci dirigiamo verso il ristorante, il cellulare inizia a squillarmi: era Giovanni!

Rispondo alla chiamata e immediatamente dopo i saluti, gli dissi che ero impegnato e lo avrei richiamato più tardi.

Pranzo

Durante il pranzo si è parlato di svariati argomenti dall’arte al teatro, dalla religione alla politica, dagli hobby al dolce far nulla, ma MAI del mio lavoro.

Mi diedero molti consigli su come strutturare il lavoro ma soprattutto come focalizzarmi e posizionarmi sul mercato.

Prima di terminare il pranzo, poco dopo il caffè, i due mi comunicarono che erano interessati ad investire nelle mie opportunità.

Ero molto felice per quella decisione, non solo perché avevo due nuovi clienti ma soprattutto perché questi due clienti sono persone molto colte e per nulla scontate. Anni dopo, diventarono e sono tutt’oggi miei amici.

Il pranzo si rivelò una fonte inesauribile di idee/motivazioni che hanno migliorato notevolmente il mio modo di approcciare la vita e il lavoro.

Inoltre e soprattutto mi hanno dato la consapevolezza che sino a quel momento mi era mancata per fare quel salto nel “vuoto” chiamato libera professione.

MA GIOVANNI ERA SEMPRE PIÙ IRREQUIETO…

Anche l’ultima nottata era andata in bianco, non riusciva a non pensare al comportamento poco corretto di Giacomo. La delusione aumentava sempre più e la pazienza si era esaurita.

Angoscia

Tutta la notte a camminare nervosamente tra il corridoio e lo studio intervallato solamente dalle tazze di camomilla che beveva per restare il più possibile tranquillo ma questa sembrava non far molto.

Dopo ore a far avanti e dietro per scaricare la tensione e lo stress accumulato, Giovanni sveglia la moglie e le racconta tutto quanto successo sino a quel momento.

Consiglio

Maria dopo aver ascoltato in silenzio tutta la storia consigliò al marito di andare da Giacomo e vedere come stavano realmente le cose.

Quindi in un secondo momento sentire l’avvocato di famiglia e prendere eventualmente dei provvedimenti.

La nottata era alle spalle e lasciava spazio alla luce.

Giovanni, non capace di stare con le mani in mano, decise di andare quel giorno stesso a trovare il suo consulente e chiedere spiegazioni in merito a tutto l’accaduto.

Non c’era altro da fare che andare da Giacomo.

Alle 9:00 in punto, Giovanni suona a casa di Giacomo.

Dopo due ore esce di casa con due notizie, una buona e una cattiva. Chiama immediatamente Dottor NPL per aggiornarlo di quanto accaduto ma la sua chiamata non riceve risposta.

Più tardi…

La giornata volgeva al termine, la stanchezza iniziava a farsi sentire come anche il mio cellulare che da qualche secondo stava squillando. Era Giovanni.

Mentre io ero con il commercialista, lui era da Giacomo.

SVOLTE INASPETTATE

Sorpreso

Giovanni mi aggiorna sulle due novità: la prima era che aveva finalmente vinto un’asta.

La seconda notizia era che sino a quel giorno il suo caro amico Giacomo gli era costato 80.000 euro tra spese varie e consulenze.

Soldi che a dire di Giacomo avrebbe recuperato con la vendita dell’immobile appena vinto all’asta.

Visto che Giacomo aveva lasciato tutta la documentazione dell’asta a Giovanni, vista la mia curiosità, mi precipitai da Giovanni per dare un’occhiata a tutto ciò che era tra le sue mani..

I NUMERI NON MENTONO

L’unica informazione utile che egli riuscì a darmi è stata la somma utile per aggiudicarsi l’asta che in questo specifico caso è di 220.000 euro.

Essendo la matematica una scienza esatta, 80.000 euro + 220.000 euro = 300.000 euro ovvero tutti soldi da investire.

Al telefono non ho detto nulla a Giovanni che avrebbe dovuto sborsare altri quattrini per poter portare a termine l’operazione.

Sapevo bene che per un’asta aggiudicata, oltre al prezzo di aggiudicazione, ci sono molte altre spese che variano da caso a caso..

Ma diciamo (a titolo di informazione) che queste non superano quasi mai il 10% del prezzo di aggiudicazione (nel caso di prima casa) e del 20% del prezzo di aggiudicazione (nel caso non sia una prima casa).

Sacchetto di soldi

In questo caso le spese MASSIME sono le seguenti: 220.000 euro + 20% = 264.000 euro, a questa cifra si devono aggiungere gli 80.000 euro (le spese e la parcella di Giacomo) e arriviamo a 344.000 euro.

Per esperienza personale e visto il periodo storico in cui siamo, per vendere un immobile in breve tempo (un mese massimo) a 344.000 euro, il valore REALE di questo immobile deve essere di 430.000 euro.

Tutto questo per andare in pari, cioè dopo due anni Giovanni non avrebbe guadagnato NULLA.

Partendo da 344.000 euro, a questa somma (ma senza considerare i due anni trascorsi, in questo caso specifico il ritorno sull’investimento è pessimo) va aggiunta una % che sarebbe il guadagno dell’operazione che dovrebbe essere almeno il 25%.

344.000 euro + 25% = 430.000 euro (86.000 euro di guadagno).

Per vendere in un mese a 430.000 euro un immobile, questo deve avere un valore reale di almeno 500.000 euro (se facciamo lo stesso procedimento di sopra si avrebbe 537.500 euro (mercato di Roma).

Giovanni tutto questo non lo sapeva e io non conoscevo i dati dell’immobile, le mie erano solo ipotesi. Solo più tardi avrei saputo come stavano realmente i fatti..

CONCLUSIONI

In questo articolo assieme ai due precedenti abbiamo visto tanti concetti, discorsi e accorgimenti estremamente importanti sul mondo degli investimenti immobiliari e le aste in particolare.

Oltre ad averci spiegato cosa sono le aste e gli NPL, oltre ad averci detto cosa fare quando partecipiamo a un’asta, oltre ad averci raccontato cosa può succedere la fuori sul campo, questi articoli hanno messo in evidenza 4 (!) punti critici.

Talmente critici che ho deciso di spiegarteli per bene in un articolo dedicato: clicca subito qua per proseguire!

Al tuo successo,
Dottor NPL.

PS: l’articolo successivo ancora riprenderà la storia di Giovanni


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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