STATO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO, CORONAVIRUS E NPL.. (e altre menate varie)

Coronavirus e NPL, c***o c’entrano? Presto ti do’ la risposta succulente (trattieni bene il respiro perché la suspense non conosce limiti).

L’articolo di oggi ha un ruolo più importante: dare uno sguardo allo status quo del mercato immobiliare italiano al giorno d’oggi.

Il mercato immobiliare è la cosa più critica in assoluto da conoscere quando si parla di NPL, sia per te come investitore, sia per me come consulente esperto, sia per avvocati, agenti immobiliari, banchieri, fondi, servicer, intermediari e mi fermo qua perché mi sono già rotto di scrivere liste che tendono all’infinito!

Non è un caso: la maggior parte degli NPL sono immobiliari (ipotecari) e la maggior parte degli immobili sono unità abitative!

Mercato immobiliare Italia 2019

Te lo stavo già mostrando in articoli passati, l’ultimo (che conteneva la tabella sopra) era questo.

(pssst: se non lo hai già letto, ti consiglio di dare un’occhiata SUBITO perché è uno dei pezzi più importanti che ho pubblicato ultimamente, è il quadro del mercato NPL italiano!)

Vuoi perfino sapere perché la maggior parte degli NPL sono immobiliari e nello specifico legati a residenze?

Semplice!

RULLO DI TAMBURI..

E’ la persona fisica media che li fa nascere.

Tizio Caio compie 26 anni, inizia a lavorare e subito si sposa e compra casa.

E’ già bello se guadagna 1200 miseri euro al mese.

Con un gigantesco masso sulle spalle (nel senso, mutuo della durata di 40 anni), bambini e quant’altro, presto va in crisi economica e smette di pagare le rate.

Passa un mese, due, tre.. arriva a sei ed ecco che il suo bel credito originale ora è deteriorato, ovvero NPL (non-performing loan, prestito che non performa)..

Lo stivale è la terra degli amanti delle abitazioni: ogni italiano vuole comprarsi qualcosa che possa chiamare “casa mia”. E’ la cultura del Belpaese.

Grazie alla crisi globale del 2008 che fungeva da catalizzatore, gli NPL in Italia sono proliferati come i funghi, di modo che nel 2015 abbiamo raggiunto il famoso picco di 341 miliardi lordi.

Oggi – a prima vista – i volumi sono ben inferiori perché le banche hanno effettivamente venduto grossi pacchetti di NPL da qualche anno a questa parte.

La più infama operazione è quella di Monte Dei Paschi di Siena del 2018, quando cartolarizzava ben 24 miliardi di crediti in un colpo solo.

E’ la correlazione coronavirus e NPL? Volevano sbarazzarsene il prima possibile per portarsi avanti? Avevano una sfera di cristallo? Nah, sto scherzando.

Però l’ironia (e adesso non scherzo più) e’ che in realtà ben pochi NPL sono stati veramente gestiti e risolti; infatti le banche tipicamente passano grandi pacchetti ad altre società o fondi, tuttavia giacciono tutt’oggi perché ne hanno smaltiti pochi.

Ma cambiamo scena..

STATO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: UNA CONCISA ANALISI

STATO DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO, CORONAVIRUS E NPL - MERCATO ITALIANO

Ups, stavo quasi per scrivere circoncisa: per fortuna il correttore automatico a questo giro ha funzionato!

Ok, ok, ora che ho finito di sudare freddo posso andare al sodo..

In primis devi sapere che dal 2015 le compravendite sono aumentate, cosi come le richieste di mutui.

Già queste sono osservazioni importanti: c’è fermento continuo, e l’aumento dei mutui e’ certezza che continuano a nascere nuovi NPL, a prescindere da come si evolve la cultura italiana.

Secondo statistiche rilasciate da ISTAT nel 2018, generalmente il prezzo delle case cala di -0,5%, mentre le compravendite aumentano di +1,5% ogni trimestre.

I dati sono interessanti, dato che la popolazione italiana è pressoché stabile e ci sono sempre più stranieri (di cui la maggior parte NON comprano casa in Italia, ma tornano prima o poi nel paese di origine).

Rispetto agli anni passati i prezzi delle case sono abbassati sensibilmente, con zone dove hanno addirittura perso il 50% del valore.

Ti faccio tornare a oggi perché si prevede una bella riforma del catasto; dato che la quasi totalità delle famiglie italiane possiedono casa, siamo impattati virtualmente TUTTI.

Premesso che il tutto si ufficializza tra qualche mese, si stima che il valore catastale delle case potrà diminuire di circa il 20%.

Questo vale per case con categoria catastale bassa, ma il fatto è che milioni di cittadini pagheranno meno tasse.

Detto questo (abbi ancora poca pazienza, presto approfondisco coronavirus e NPL)..

ACCADIMENTI RECENTI

Sicuramente vuoi fare un po’ di “zoom” sul range temporale.

Secondo immobiliare.it, a Gennaio 2020 i prezzi delle case sono leggermente aumentati (+0,2%) rispetto al 2019, cosa sorpredente dato il trend negativo dal 2015!

Prezzo media vendita

(prezzo medio vendita €/m2 – clicca per ingrandire)

Infatti la media degli immobili in vendita è stata di €1931/m2.

Il prezzo più basso degli ultimi 5 anni è stato di €1922/m2, registrato ad Aprile 2019.

Ora come ora, chi sborsa più €€€ mediamente sono quelli che comprano nella Valle d’Aosta, dove si spende €2910/m2.. non male!

Parlando d’affitti cari, in Sardegna pagano € 17,91 al mese per metro quadro; all’altro estremo dello spettro Calabria, con solo €4,58 al mese per metro quadro.

Milano e Roma sono sempre state le città più gettonate a livello di NPL.

In questi due posti, i volumi di compravendita sono aumentati di oltre 11% (2019 vs. 2018) ed il trend continua.

TORNANDO A PARLARE DI CHI NON COMPRA IN CONTANTI

Secondo Idealista e Crif, attualmente c’è un vero boom di mutui:

Secondo quanto rilevato dal conteggio delle istruttorie formali registrate sul Sistema di Informazioni Creditizie di Crif, l’incremento delle domande sarebbe pari ad un  +32% rispetto al mese di gennaio 2019. Relativamente al singolo primo mese dell’anno, in termini assoluti si tratta della miglior performance dal 2010 ad oggi.

“Il comparto immobiliare continua a beneficiare del permanere di condizioni estremamente favorevoli per la sottoscrizione di mutui, con tassi di interesse ai minimi e prezzi degli immobili che risultano ancora appetibili, – commenta Simone Capecchi, Executive Director di Crif.

Dicono che cresce pure l’importo richiesto, di +2,8%: la media ora è di €131693.

Infine un pezzo di trivia carino: la maggior parte dei richiedenti oggi hanno tra 16 e 20 anni.

Stic***i.. io quando ero adolescente non mi affrettavo a comprare casa neanche nei miei peggiori incubi!

LA MINI-CONCLUSIONE PER IL TUO PUNTO DI VISTA

il tuo prossimo investimento NPL - morale

Tu sei atterrato qui perché conosci la potenza di fuoco degli NPL.

Sei già investitore o vorresti esserlo.

Sai che gli NPL (immobiliari) sono il miglior veicolo d’investimento in assoluto al momento.

Non è un caso: gli NPL hanno fatto strage in Italia e laddove ci sono problemi grossi anche i profitti sono grossi (per chi li risolve!).

Col fermento inarrestabile del mercato immobiliare è facile capire come sia il momento giusto (parliamo di un periodo temporale che comprende ancora qualche anno a venire) per investire direttamente in NPL e raccogliere alla grande ciò che hai seminato.

Qui sulla Gazzetta ho menzionato in passato ripetutamente la necessità di investire DIRETTAMENTE in NPL, spiego meglio cosa intendo..

Ci sono svariati metodi d’investimento immobiliare ad oggi che fanno leva sugli NPL.

Tra queste, le più famose ma NON LE PIU’ REDDITIZIE sono l’asta immobiliare e il saldo a stralcio.

Per carità, se riesci ad applicarle guadagni decentemente rispetto a certi strumenti finanziari, ma non sono investimenti diretti.

Un investimento diretto, come le operazioni fatte con NPL Advanced, il metodo ideato dal sottoscritto, prevedono che ti intesti direttamente l’immobile, prendi il possesso del credito rimpiazzando quindi il creditore.

Con questo modus operandi ci sono meno variabili che possono compromettere la buona riuscita dell’operazione ed i ritorni sull’investimento sono nettamente superiori: un ROI di 50% e oltre è all’ordine del giorno!

Aggiungi al mix il rischio ridotto al minimo grazie al fatto che NPL Advanced è stato proposto al pubblico solo dopo anni di perfezionamento e hai una soluzione imbattibile!

CORONAVIRUS E NPL: QUALE DIAMINE E’ LA CORRELAZIONE?

Nessuna.

CORONAVIRUS E NPL: QUALE DIAMINE E’ L’IMPATTO SUGLI INVESTIMENTI?

Nessuno.

CORONAVIRUS E NPL: FAMMELA BREVE, COSA DEVO SAPERE ESATTAMENTE?

Nulla di nulla.

Al tuo successo,
Dottor NPL

 


logo Dottor NPL
Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di “Come investire in NPL”,  il libro di riferimento sull’argomento.


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