Dizionario NPL: la tua guida di riferimento sulla terminologia del mercato!

Esecutato, rogito, NPE, UTP, chirografario… per nuotare nelle acque degli NPL, delle volte sembra che ci sia bisogno di un DIZIONARIO NPL.

Oddio, non ce ne sarebbero cosi tanti di acronimi e termini bizzarri… se non fosse che:

  • la giurisprudenza ha il suo linguaggio
  • i banchieri hanno il loro linguaggio
  • nella confusione, molti investitori usano termini diversi come se fossero sinonimi

Come se non bastasse, ogni anno saltano fuori nuovi concetti della serie come-azzo-faccio-a-trovare-il-tempo-per-approfondire-tutto-questo.

Dio abbi pietà… mi sa che devo trovare gli dei del sistema bancario, e fare le mie preghiere a loro.

Ahimè c’è poco che io possa fare per cambiare il mondo, ma quello che posso fare è CREARE per te una guida precisa, completa e concisa.

Cosi nasce l’articolo di oggi: usalo come punto di riferimento e fanne tesoro!

Io ci ho lavorato tantissimo per prepararlo, e lo manterrò col passare del tempo, di modo che TU abbia una risorsa affidabile che puoi consultare in ogni momento.

Insomma, un vero e proprio dizionario NPL.

Buona lettura 🙂

TERMINI E ACRONIMI DEL DIZIONARIO NPL

DEBITORE

Colui che ha ricevuto denaro in prestito e deve restituirlo.

Il dizionario NPL non può che iniziare coi termini base, le cosiddette “primitive” (parole che poi servono per definire altri concetti).

Una sola nota sulla definizione del debitore: tipicamente deve restituire il denaro a rate e con interessi; cioè, pagherà una somma pre-calcolata su base periodica fino a che non rimborsa tutto il denaro più una percentuale (l’interesse).

ESECUTATO

Debitore proprietario di un’immobile all’asta o in procinto di andare all’asta.

Dizionario NPL - Esecutato

CREDITORE

Colui che ha prestato denaro (es. banca) e deve recuperarlo.

Banchiere

CHIROGRAFARIO

Credito che nasce da una fornitura o prestazione non pagata.

Ogni volta che qualcuno firma un documento per ricevere un prodotto o servizio e non tira fuori i soldi.
Ti faccio alcuni esempi: assegni, fatture, documenti di trasporto.

Se Mario Rossi si è fatto mettere a punto l’automobile  e non ha pagato, il meccanico è un creditore chirografo e Mario debitore.

E’ la prima volta che menziono questo termine sul blog, quindi che modo migliore di presentarlo se non all’interno del dizionario NPL?

PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE (PVP)

Sito web del Ministero della Giustizia dove vengono pubblicate tutte le vendite forzate (immobiliari e non) dei vari tribunali Italiani.

pvp.giustizia.it-partial

ROGITO

Trasferimento di proprietà.

Nulla di più semplice eh,?

Andiamo avanti però con quelli che sono i termini più importanti del dizionario NPL; leggi con attenzione, perché senza conoscere questi non puoi pensare di approcciare il mercato!

NPE

Non-Performing Exposures – tutti i crediti esposti, cioè a rischio.

In parole povere e semplici (quelle che amo), gli NPE sono quei crediti che rischiano di diventare UTP o NPL se non sono adeguatamente gestiti.

I relativi debitori stanno dando segni che potrebbero avere difficoltà a pagare le rate.

UTP

Unlikely To Pay – crediti semi-deteriorati.

“Unlikely To Pay” lo potremmo tradurre letteralmente come “improbabile che paghi”.
Diciamo che si tratta di un credito che è già quasi diventato NPL.

I debitori iniziano a non pagare.
Per gli UTP c’è ancora la chance che possano tornare buoni se gestiti bene, altrimenti diventano inevitabilmente NPL.

A questo punto probabilmente ti starai già chiedendo il senso di queste classificazioni simili.

Il tutto nasce dall’esigenza delle banche di avere un quadro più completo sulla situazione dei loro problemi finanziari. Cosi hanno studiato meglio le criticità, definendo nuove categorie e acronimi.

Infatti, allargando l’insieme dei crediti che potenzialmente gli faranno perdere valanghe di soldi nel 2018 e oltre, hanno scoperto che se non si interviene drasticamente rischiano di mandare giù per il water fiumi infiniti di quattrini…

E’ un bagno di sangue. E gli investitori che fanno parte della soluzione vengono ricompensati abbondantemente.

Tra questi ci sarai anche tu?

NPL

Non-Performing Loans – letteralmente crediti non performanti.

Sono prestiti che i debitori non riescono più a ripagare.

Non pagano più da almeno 6 mesi: è finita. Sono nelle feci fino al collo.

Se non intervengono investitori, le banche vendono i beni dei debitori all’asta per recuperare qualche soldo.

Gli NPL nascono tipicamente da comuni mutui immobiliari.

CREDITO DETERIORATO

Comunemente interpretato come sinonimo di NPL.

CREDITO INCAGLIATO

Comunemente interpretato come sinonimo di NPL.

CREDITO IN SOFFERENZA

Comunemente interpretato come sinonimo di NPL.

SOFFERENZA

Comunemente interpretato come sinonimo di NPL.

Ebbasta coi sinonimi!

In effetti ce ne sono parecchi, che sentirai in giro più o meno spesso.

Tecnicamente parlando non sono tutti veri sinonimi, ma troppi investitori li usano come se lo fossero.

Tu ricorda per esempio che le sofferenze sono di vari tipi; le più comuni sono quelle immobiliari, ma non le uniche!

Altro esempio: le banche non sono più solite a dire “incagliati”, infatti tipicamente si usava in passato per indicare quei crediti ritenuti recuperabili, cioè quelle situazioni di difficoltà temporanea per i debitori.

Nonostante ciò, qualche investitore lo usa ancora per parlare di un normale NPL.

Poi, perché si dice che il credito si è “deteriorato” o è “in sofferenza”?

Fondamentalmente perché dal punto di vista della banca la riscossione non è più certa – si dice che il debitore si trova in uno stato d’insolvenza.

Nota bene: secondo le stime, quest’anno l’Italia ha circa 300 miliardi di NPE e circa 70 miliardi di NPL.

NPL ADVANCED

Tecnica d’investimento immobiliare avanzata firmata dal sottoscritto.

NPL Advanced logo 2

NPL Advanced consiste nel comprare crediti immobiliari deteriorati ad una frazione del valore, e rivendere gli immobili a prezzo di mercato per realizzare profitti superiori rispetto a qualsiasi altro metodo.

Ovviamente in pratica NON è cosi semplice, e comprende in particolare molti dettagli perfezionati da me con l’accumulo di esperienza sul campo, ma qui puoi trovare maggiori dettagli e capire perché è particolarmente redditizia.

SALDO A STRALCIO

Altra tecnica d’investimento immobiliare connessa agli NPL, dove l’investitore fa da tramite per aiutare le banche a vendere direttamente sul mercato libero, in cambio di una percentuale del ricavato.

Banconota tagliata

Nota altresì come “saldo e stralcio”, questa tecnica è più comune e meno lucrativa.

Gli investitori che “stralciano” possono essere clienti di chi investe a monte con NPL Advanced, occupandosi anche di home staging immobiliare per aumentare il prezzo finale dell’immobile sul mercato libero.

HOME STAGING

Valorizzazione di un’immobile.

E’ l’insieme di tutte le azioni volte a rendere un immobile più bello e appettibile per la vendita finale.

Spaziano da modifiche che richiedono impegno a piccole “attenzioni”, come un profumo che dia un senso di freschezza.

Attenzione: è improprio parlare di ristrutturazione – alcuni la vedono come traduzione esatta in italiano – in quanto non si apportano trasformazioni permanenti e costose.

Invece lo staging racchiude solo tecniche di valorizzazione immobiliare volte a facilitare la vendita o la locazione dell’immobile. Può essere reale o virtuale.

Quello virtuale viene adottato per immobili vuoti, al grezzo od occupati, qualora i proprietari abbiano intenzione di contenere i costi della prestazione.

Al reale, si costruisce un modello digitale dell’unità immobiliare, inserendo arredi e finiture, con lo scopo di dimostrare quello che potrebbe essere.

Meglio di nulla, ma scarsamente efficace rispetto a quello reale.

Sai, inizialmente non volevo includere home staging nel dizionario NPL, perché il vero investitore NPL NON si occupa di questo tipo di lavoro.

Ma è un argomento che comunque salta fuori su base regolare, pertanto ritengo sia meglio avere un’idea chiara.

ESPOSIZIONE RISTRUTTURATA

Credito a rischio che la banca decide di rimodulare a suo sfavore, per far si che il debitore possa continuare a pagare.

dizionario NPL - rinegoziazione debito

Ti ricordi quando dicevamo prima che una banca può fare qualcosa per bonificare un credito?

Una delle soluzioni è la rinegoziazione del debito. Si fa pagare meno al debitore, ma si fa pagare.

Per esempio, una rata da 500 euro che si riduce a 450.

Chiaramente in un mondo ideale la banca non lo farebbe, ma è molto meglio perdere una piccola percentuale anziché rischiare di dover fare le’esecuzione forzata e recuperare solo briciole dopo mezzo secolo!

ESECUZIONE IMMOBILIARE

Espropriazione forzata di un immobile tramite vendita all’asta.

Esecuzione immobiliare

A volte diciamo anche esecuzione giudiziaria, ma immobiliare è più specifico come termine, e quindi più sensato.

Ecco, se una banca ha nelle mani un credito a rischio, non fa nulla a riguardo ed il debitore non paga mai più, l’esecuzione forzata è l’ultima e unica spiaggia.

In queste circostanze la banca si trova a gestire una patata bollente: non è detto che si riesca a vendere la casa, e anche in caso positivo trascorrono mediamente 5 anni e si recupera solo il 25%.

Mio Dio!

Solo gli investitori interessati agli NPL possono dare un raggio di speranza: passando la palla, le banche hanno un’ultima chance per non finire nel buco nero della finanza…

PIGNORAMENTO

L’atto col quale inizia l’esecuzione immobiliare.

Un termine molto diffuso nel parlato, noto anche nelle menti di molti cittadini che non ne hanno mai avuto a che fare; forse è per questo motivo che molti lo fraintendono, perciò mi sono accertato di includerlo nel dizionario NPL.

PRECETTO

Atto legale mandato dalla banca al debitore per annunciare l’imminente pignoramento.

Dato un debitore qualunque che ha creato un NPL immobiliare, nello scenario tipico stiamo parlando di una persona non più in grado di pagare le rate di un mutuo. Chiaro? Chiaro.

L’avvocato del creditore che ha intenzione di procedere col pignoramento manda un atto al debitore noto come “precetto“.

Questo atto è l’avvertenza finale: entro 90 gg dalla sua emissione, la banca da luogo all’esecuzione forzata.

Trascorso questo periodo, rilascia quindi al debitore il documento di pignoramento. Al tempo stesso invia richiesta al tribunale locale (o della provincia) per ufficializzare la vendita.

DECRETO INGIUNTIVO

Sentenza del giudice che si prende carico dell’esecuzione forzata.

Il giudice ufficializza l’apertura della procedura di vendita e da’ l’ultimatum definitivo ordinando al debitore di pagare tutto entro 10 giorni.

L’ultima chance: paga ora o si vende.

DECRETO DI TRASFERIMENTO

L’equivalente del rogito notarile nelle esecuzioni immobiliari.

ISCRIZIONE A RUOLO

L’avvio di una esecuzione immobiliare.

Avvio esecuzione immobiliare

ASTA IMMOBILIARE

Attività giudiziaria attraverso cui un tribunale vende forzatamente un immobile.

dizionario NPL - asta immobiliare

L’asta immobiliare viene detta anche asta giudiziaria – si usa come sinonimo.

Ma tieni presente che all’asta può andare di tutto e di più, dall’ex iPhone del tuo cugino che non se lo poteva realmente permettere, all’appartamento milanese del conte Agusta con la jacuzzi per un esercito.

Il dizionario NPL non può essere completo senza le varie nozioni connesse alle aste: a seguire tutti i termini correlati più corimuni!

ASTA TELEMATICA

Asta che si svolge su Internet.

Asta telematica

A tendere si faranno tutte su Internet. Ad oggi siamo in una fase di transizione, ma è solo una questione di tempo.

ASTA DESERTA

Asta senza partecipanti.

OFFERTA

Proposta economica.

INCANTO

Si dice che un’asta è “con incanto” quando i partecipanti fanno rilanci a voce.

Senza l’incanto le offerte si presentano in busta chiusa.

CAUZIONE

Somma da anticipare per poter participare come offerente ad un’asta (tipicamente 10%).

AGGIUDICATARIO

Colui che vince l’asta e riceve le chiavi dell’immobile (si dice che “si aggiudica” il bene).

VENDITA SINCRONA

Vendita in tempo reale in aula.

LIVE AUCTION

Sinonimo di vendita sincrona e traduzione in inglese.

VENDITA SINCRONA MISTA

Vendita in tempo reale, con partecipanti sia in aula che su Internet.

E’ una forma di vendita adottata da molti tribunali per agevolare la transizione verso le aste telematiche che si svolgeranno solamente online. Speriamo che questa fase non duri troppo!

VENDITA ASINCRONA

Vendita con durata lunga e partecipanti che fanno offerte quando vogliono mentre l’asta è in corso (non gareggiano in tempo reale).

VENDITA IMMEDIATA

Vendita che aggiudica l’immobile subito alla prima offerta.

Probabilmente rara come tipologia.

Gli offerenti successivi possono mai avere una chance? solo se quello originale non paga e viene squalificato dal gioco!

VENDITA ASINCRONA CON SCONTO CONTINUO

Vendita asincrona con l’ulteriore caratteristica che il prezzo scende automaticamente col passare del tempo.

VENDITA CON OFFERTE LIBERE

Vendita dove gli interessati fanno offerte a piacere: ognuno spara quello che gli va di pagare.

Davvero.

In un secondo momento si valutano le offerte raccolte – che dovranno specificare almeno tempistiche e modalità di pagamento – e si decide il vincitore.

ORDINANZA DI VENDITA

E’ il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione mette in moto la vendita di un bene pignorato.

Come? delegando un professionista.

Comprende prezzo base di vendita, informazioni sull’immobile, informazioni sul quando e dove dell’asta, come si svolgerà l’asta, e altro ancora.

CTU

Consulente Tecnico d’Ufficio, esperto che si occupava di analizzare un’immobile per fornire al giudice tutte le informazioni necessarie a condurre l’asta.

CTU esecuzione immobiliare

In particolare il CTU redige la considdetta perizia.

Attenzione: con la recente riforma del settore, in realtà nelle esecuzioni SCOMPARE la figura del CTU, sostituita dall’esperto ex 568 cpc.

Non è solo una diversa terminologia, ma è un passaggio sostanziale che trasforma un perito da operatore che si muove secondo giustizia, in braccio destro del giudice.

Allora perché te l’ho definito alla vecchia maniera? Purtroppo nessuno parla ancora di esperto stimatore, e temo che si userà il termine CTU ancora per anni a venire…

PERIZIA

Esame tecnico dell’immobile volto a determinarne il valore e tutte le caratteristiche.

E’ un report critico sulla base del quale si decidono molti parametri di un’asta (prezzo base di partenza, etc).

Di riflesso, il successo di un’asta dipende anche dalla qualità della perizia.

PLANIMETRIA

Rappresentazione in piano di un edificio.

In parole più povere ancora, un disegno della struttura della casa.

La planimetria è un altro dei documenti rilasciati al pubblico nel contesto di un’asta, e può influirla.

DATI CATASTALI

L’insieme di tutte le informazioni che descrivono un immobile

Tutti i documenti, tutte le mappe, tutte le informazioni che esistono su una casa, dalla planimetria ai possessori.

A proposito, lo sapevi che il catasto ha origini nell’antichità?

Molti anni fa, Shulgi il re di Ur – città della Mesopotamia – inventò il catasto per tenere traccia delle tasse e imposte.

LOTTO

Frazione di un bene in vendita; quando un immobile viene venduto nella sua interezza (il più delle volte) è un lotto unico.

CUSTODE GIUDIZIARIO

Aiutante del giudice che amministra un immobile durante l’esecuzione forzata.

In particolare organizza tutte le visite dei potenziali acquirenti interessati a comprarlo.

Lo sapevi che il custode deve essere molto scrupoloso e professionale? è responsabile sia civilmente che penalmente per eventuali danni cagionati alla casa!

PROFESSIONISTA DELEGATO ALLA VENDITA

La figura che si occupa di gestire la vendita vera e propria di un immobile, in particolare a livello di pubblicità.

Nota bene: custode e delegato alla vendita possono essere la stessa persona!

GIUDICE

La figura più importante del tribunale, col compito di valutare i fatti applicando le norme giuridiche.

In pratica, nel contesto dell’esecuzione immobiliare, è il burattinaio che dirige tutto.

Infatti il giudice da’ tutti gli ordini ma sono i suoi delegati ad eseguire tutto (perizia, visite, asta, etc)

Nota bene: in un tribunale ci può essere un giudice dedicato solo alle esecuzioni, cioè ci possono essere più giudici, ognuno specializzato su qualcosa

TRIBUNALE

Organo che amministra la giustizia di una certa zona e sede del giudice.

FASCICOLO (DI UN’ESECUZIONE IMMOBILIARE)

il dossier fisico (ad oggi anche telematico) di un tribunale contenente tutti i documenti di un’esecuzione immobiliare.

CANCELLERIA

Ufficio del tribunale che si occupa di attività burocratiche.

Per esempio, crea e manutiene il fascicolo di un’esecuzione immobiliare.

MORTE FINANZIARIA

Impossibilità di essere cliente del sistema bancario.

dizionario NPL - Sisifo

E’ uno scenario triste e catastrofico.

Dopo che una casa venduta all’asta non ha restituito denaro sufficiente al creditore, quest’ultimo mette una croce rossa sul debitore.

Gli pignora lo stipendio ed eventuali altri beni pignorabili, e finché il debito permane la vittima non può richiedere altri prestiti.

Mario Rossi ha lo stipendio pignorato ma vorrebbe anche solo un piccolo prestito per il nuovo iPhone? E’ un mondo molto difficile, perché gli viene negato a prescindere.

E’ vero, in casi estremi – che purtroppo non sono rarissimi – il debitore esecutato può essere costretto ad una vita di rinunce.

Sia chiaro, “morte finanziaria” è prevalentemente usato nel gergo degli ambienti più casual e non un termine tecnico che mai troverai su documenti bancari.

Siccome usato spesso, era importante includerlo nel dizionario NPL.

RIPARTIZIONE RICAVATO

Distribuzione del denaro incassato al termine di un’asta.

Esecuzione immobiliare ripartizione ricavato

Il creditore non sempre è unico; in tal caso alla fine dell’asta si farà quindi una distribuzione del ricavato, per (tentare di) soddisfare tutte le parti coinvolte.

Lo sapevi che in teoria parte del denaro può finire anche nelle tasche del debitore? Questo è possibile quando il ricavato supera il valore del debito: in pratica, mai.

CARTOLARIZZAZIONE

Cessione di entità intangibili da parte delle banche.

Ogni qualvolta una banca vende un debito, per esempi un NPL si dice che ha fatto la cartolarizzazione.
Gli inglesi dicono securitization.

Probabilmente non senti e non sentirai parlare molto spesso di questo discorso, ma lo trovo un termine degno del dizionario NPL completo.

BUSINESS PLAN

Documento che sintetizza le caratteristiche economiche di un progetto d’investimento.

Bussiness plan

Il BP è una rappresentazione, un modello economico delle operazioni che si fanno per eseguire un investimento.

E’ di estrema importanza, ed è la base di tutti gli investimenti che gestisco per i miei clienti.

APPROFONDIMENTI

Spero che hai apprezzato questa corposa guida sui termini e acronimi più utilizzati dell’ecosistema NPL.

Come ti dicevo, creare questo dizionario NPL è stato un lavoro molto impegnativo, ma ci tenevo a preparare un materiale che possa essere un punto di riferimento per te.

A tal proposito, se ti viene mente qualche altra parola che a tuo avviso andrebbe inclusa perché magari fai sempre fatica a ricordati che significa, fammi sapere nei commenti!

Nel frattempo, per maggiori dettagli e approfondimenti sui vari argomenti, vedi anche:

NPL: le fondamenta (LA GUIDA DEFINITIVA)

NPL ed esecuzione immobiliare: gli stadi (PARTE I)

NPL ed esecuzione immobiliare: gli stadi (PARTE II)

Asta telematica, la rivoluzione improbabile che fa esplodere gli investimenti NPL (STRUMENTI DEL MESTIERE II)

NPL Advanced: il metodo d’investimento definitivo

Portale delle Vendite Pubbliche: ti presento la seconda rivoluzione delle aste (STRUMENTI DEL MESTIERE III)

Al tuo sucesso,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
Vuoi avere il privilegio esclusivo di investire con il dottore?
Per la prima volta è possibile:  CLICCA QUI PER INGAGGIARLO!


CONDIVIDI SU: