Differenze tra l’investire in NPL e…

..qualsiasi altra tecnica d’investimento “ad alto rendimento” (presto ti spiego perché tra apici). L’investire in NPL è qualcosa che ha dell’incredibile.

Sicuramente l’ho già detto, ma tutt’oggi mi meraviglio io, dottor NPL, che ci lavoro da eoni.

E’ un controsenso quasi: il ritorno sull’investimento (ROI) è alto E le tempistiche sono contenute E il rischio pressoché nullo (se sai cosa stai facendo).

Tradizionalmente nel mondo della finanza, degli investimenti, ciò era un’utopia..

Per dire:

IPOTIZZAVI DI FARE PER ESEMPIO MARGIN TRADING

Prendi anche solo un centinaio di euri, investi con una leva finanziaria di 50x, e BOOM!

Hai 50k, dindini sufficienti per comprarti una macchina carina.

PECCATO che il rischio è agli stessi livelli, e se non vinci la tua scommessa moltiplichi per 50 le PERDITE.

Improvvisamente sei nella m***a.

OVVIO..

..se non sei scemo – o detto con più finezza, se sei un investitore stagionato – non fai margin trading neanche nei tuoi peggiori incubi.

100k euri in tasca li hai già, mica vai a mettere a rischio una somma del genere quando il successo è meno probabile dell’allineamento di tutti gli atomi dell’universo.

Perciò forse pensi al puntare sulla mitica borsa, comprando meravigliose azioni.

Ma non c’è rischio anche in quel contesto?

Ehssi.

Non hanno mai un andamento monotono (costante) di crescita, nemmeno quelle delle società più solide, come la Apple.

Apple

Fortunatamente il rischio è ben lontano dai livelli del margin trading.

Infatti, se hai scelto bene l’azienda in cui investire, a lungo termine il valore della tua fetta SALIRA’.

Ottimo!

Però aspetta.. quel “lungo termine” cosa significa esattamente?

Ups, è questione di anni!

C’E’ QUALCOSA DI AUTOMATICO E NON RISCHIOSO

Poter investire in qualcosa senza alzare un dito e senza rischiare minimamente è quasi il top.

Concordi?

E’ il discorso del conto deposito, che è come una pianta che devi solo bagnare un po’ periodicamente e cresce di continuo.

Oddio, meglio ancora perché se smetti di bagnarla cresce comunque!

Tu versi del denaro, e nel futuro lo prelievi assieme a degli interessi maturati grazie al semplice passaggio del tempo.

Questo è un meccanismo reale e veramente privo di rischio: non puoi perdere i tuoi soldi perché non li stai scommettendo, e l’istituto te ne da’ altri ancora come ringraziamento – perché hai dato un boost al loro capitale.

Tra l’altro, nella magica comunità europea i conti deposito sono garantiti fino a 100.000 euro: cosa volere di più???

Ecco che uno può fare leva a vantaggio cento per cento suo per “moltiplicare” i quattrini con un automatismo chiamato interesse composto, o compound interest come dicono gli americani.

Solo una piccola falla.. l’interesse netto, se sei fortunato, potrebbe essere un 1% annuale.

Probabilmente non sei laureato in matematica, ma è palese che una percentuale misera come 1 richiederà tempi biblici.

Non so te, ma io ho una vita sola e il tempo vola.

(permettimi di fare un pelo il poeta)

GLI ACCULTURATI HANNO PRESENTE MOLTO DI PIU’

Si.

Conoscono, ad esempio i cosiddetti hedge fund.

Un hedge fund non è altro che un fondo “intelligente” (sulla carta) poiché è gestito attivamente per performare bene sia che i mercati siano in positivo sia in negativo.

Tristemente, la maggior parte faticano moltissimo a non farti perdere soldi.

Per non dire che hanno un costo, un prezzo che devi pagare su base annua ANCHE SE HANNO BUTTATO AL CESSO I TUOI SOLDI.

A meno che non stai investendo con Bridgewater, il rinomato fondo del geniale Ray Dalio..

Ray Dalio, cittadino statunitese senior dell’età di 68 anni, ha costruito un impero: il suo fondo gestisce oltre $160 miliardi di asset.

Difatti è il più grande al mondo, cresciuto grazie al fatto che tende a farti guadagnare SEMPRE, secondo alcune stime in media un bel +21% all’anno.

Ma qualcosa mi dice che non hai dato le tue risorse economiche in mano al buon Ray, visto che lui vuole da parte tua almeno 5 miliardi di asset, e un fee minimo di mezzo milione.

COSA RIMANE PER UN ITALIANO CON UN PATRIMONIO TRA 100.000 e 5.000.000 ?

Ebbene, tolte quelle cose che fanno tanto fumo e poco arrosto, ti accorgi che il mattone presenta un universo abbastanza appettibile..

Hmmm..

E come investi nelle case?

Oggi come oggi, di metodi ce ne sono taaaanti; ecco alcuni esempi:

  •  cessione di compromesso
  • opzione d’acquisto con riscatto
  • sublocazione immobiliare
  • asta immobiliare
  • nuda proprietà
  • saldo a stralcio immobiliare
  • house flipping
  • rinegoziazione del debito
  • opzionare un immobile con accessori

E no, non te li ho elencati tutti.

La ragione per cui l’immobiliare è cosi auspicabile è questa: tipicamente offre un buon compromesso tra ROI, rischio, tempo.

E tra i numerosi metodi esistenti, un paio sono diventati particolarmente popolari per il potenziale che hanno.

Torniamo quindi a parlare di tecniche d’investimento “ad alto rendimento”, tra apici come all’inizio.

Vado dritto al sodo, scrivo tra apici perché, come vedrai, l’alto ROI è relativo.

Molto relativo.

STRALCIANDO

Un modo per spaccare nell’immobiliare e adorato da molti è proprio il saldo a stralcio.

Non lo nego: stralciando si fanno soldi veri!

Giusto poco fa stavo osservando l’interessante track record di una società che si occupa di investimenti immobiliari per clienti con certe disponibilità economiche.

Sanno cosa stanno facendo; hanno concluso un’operazione di saldo a stralcio a Milano in Via Nino Bixio per un ROI del 24%.

Nello specifico hanno stralciato un’immobile per circa 300.000 euro con rivendita a 500.000 euro.

Tutto il lavoro si è svolto nell’arco di 9 mesi.

La durata è relativamente impressionante perché molto spesso per stralciare ci vogliono 2-3 anni (!).

Una volta sono riusciti addirittura a stralciare in un solo mese, chiudendo un’operazione a Cesena in via Sanmeggiano.

MA! Il ROI fu di appena 6%, poiché la casa è stata stralciata a 136.000 euro e rivenduta a 145.000 euro.

Tendenzialmente, per guadagni “seri” (20-30%), uno stralcio dura 1 anno o più ed è estremamente impegnativo.

Numerose trattative e negoziazioni, incontri con l’esecutato (debitore), visite al tribunale, tanta burocrazia.

La parte più pazzesca è forse il fatto che bisogna ottenere il consenso del debitore, impresa sempre ostica.

Questo si trova in uno stato mentale difficile e in crisi economica, tale per cui è irragionevole.

Convincerlo a darti retta, o anche solo farlo capire il tuo business plan, è come remare controcorrente.

Sopratutto, se hai mai litigato con qualcun’altro, sai bene quanto è probabile che l’altra persona capisca il tuo punto di vista e ti dia ragione: ZERO.

..EEEEEEE VENDUTO PER 1 MILIONCINO!

(dicevano una volta quando un immobile veniva aggiudicato all’asta)

Ok, oggi come oggi un’asta non è più cosi palpitante.

Al di là di questo, ci sono problemi reali che diventeranno evidenti tra un attimo..

Le aste immobiliari nascono perché un’azienda è andata in fallimento oppure qualche povero disgraziato non è più riuscito a pagare le rate del mutuo (e allora la banca sta forzando la vendita).

Il fatto è questo: se acquisti all’asta, spesso non hai accesso immediato all’immobile.

Il tribunale deve prima svincolarlo, questo PUÒ DURARE ANNI.

Questo è solo l’inizio..

Per partecipare ad un’asta qualsiasi, devi prima pagare una caparra, che ammonta ad una percentuale del valore della casa in questione.

Potresti finire per pagare un mutuo e i suoi interessi, oppure un contratto di affitto SENZA AVERE ANCORA LA POSSIBILITÀ DI TOCCARE LA CASA.

Come se non bastasse, è all’ordine del giorno trovare una casa occupata abusivamente!

Il buon senso dice che è tuo diritto buttare fuori eventuali inquilini, certo.

Sfortunatamente per te, le leggi proteggono molto gli inquilini e può essere estremamente difficile liberare un’immobile, anche se occupato in maniera illegale.

Se poi qualcuno ci abita in affitto, sei costretto ad aspettare la scadenza del contratto. Anche questo può durare ANNI.. auguri!

La ruota della fortuna

Grazie all’errore e all’infinita negligenza umana, gli immobili che vanno che vanno all’asta sono accompagnati da una perizia (documentazione che ti dice “tutto” sull’immobile) con un’accuratezza variabile.

A volte il bene vale più di quanto dice la perizia, altre volte meno.

Ti può andare bene come ti può andare male. Ma di solito.. ti va malissimo.

Non finisce qui, perché nelle perizie possono facilmente mancare anche menzioni di rogne, come cause o sequestri.

Deve ASSOLUTAMENTE andarti bene, perché alcuni blocchi sono IRRISOLVIBILI.

No, non è uno scherzo.

Chi fa i compiti viene colto preparato!

Ipotizziamo che tu sei sul pezzo, e analizzi tutto meticolosamente prima di procedere.

Non lasci nulla al caso, e fai finta che la perizia messa a disposizione dal venditore non esista nemmeno.

La fai tu, scovi le caratteristiche della situazione in autonomia e trai le tue conclusioni.

A questo punto inizi ad evitare buona parte delle aste, perché non ci caschi e non finisci nelle trappole.

Infatti un buon 30% delle aste sono DESERTE, in quanto chiunque ha esperienze le evita come la peste.

Purtroppo salta fuori un altro piccolo GRANDE problema: la concorrenza alle aste appetibili è a dir poco acerba.

Risultato? O non vinci, o peggio ancora ti lasci prendere e te la aggiudichi a caro prezzo, andando di fatto in perdita.

AHIA!

Devi sapere che l’asta immobiliare è talmente famosa che la fa anche mia nonna.

Una volta era una sorta di segreto perché un comune mortale non poteva partecipare liberamente, ci accedevano solo gli addetti del settore (per esempio avvocati).

Invece ora ci provano tutti, cani e porci, nullasapienti che non sanno minimamente cosa stanno facendo e non fanno altro che alzare inutilmente il prezzo di vendita..

Vai a fare con successo un’asta immobiliare. TI SFIDO.

Per farla breve, l’asta richiede capitali importanti, ha una complessità non indifferente, dura un’epoca biblica, è caratterizzata da una difficoltà alta e ciliegina sulla torta.. scarsa probabilità di aggiudicazione.

Se fai un’asta vincendo e guadagni il 10% dopo 3 anni, ringrazia il cielo per il miracolo assoluto.

MA QUINDI NPL?

NPL Advanced logo 2

Tralasciando gli altri 845698746 modi per investire nell’immobiliare, torno a parlarti dei miei tanto amati NPL (ora capirai perché).

Fatto sta che l’investire in NPL è incredibilmente più redditizio rispetto a tutti gli altri metodi che esistono ed è pure più veloce e poco rischioso (basta che fai fare a me).

Lascia che ti dia come esempio un’opportunità saltata fuori proprio in questi giorni!

C’è questo immobile a Torino il cui rispettivo credito immobiliare viene venduto a 150.000 euro (grazie a determinate condizioni).

Prestò darò il via all’operazione, ed è già stato determinato che verrà venduto sul mercato libero per 300.000 euro.

Signore, QUESTO E’ UN ROI LORDO DEL 100%.

Non so te, ma a me garba tantissimo come ritorno. Non vedo l’ora che passino i 3 mesi per concludere!

Si, hai letto più che bene: concludo l’investire in NPL a Torino con un guadagno STRATOSFERICO in BREVE TEMPO.

Rischio? NULLO, perché so già che è tutto fattibile secondo lo scenario che ti ho appena descritto.

Veramente l’investire in NPL è il Santo Graal per te che hai sempre cercato l’ideale.

Grazie a cosa è un mix di tanti pro e nessun neo?

  • ROI: l’investire in NPL produce un grandissimo favore per il creditore, che quindi è invogliato a cedere a poco prezzo – dando a te ampio margine di guadagno
  • durata: seppur richieda determinate competenze, l’investire in NPL richiede meno salti mortali
  • rischio: non e’ che l’investire in NPL ha un rischio nullo INTRINSECO, ma lo si elimina con esperienza estesa!

Infatti, personalmente applico la mia procedura chiamata NPL Advanced, rigorosa sequenza di passi che ho sviluppato e smussato giorno e notte nel corso di tanti anni, tale che ad oggi posso dire di fare grandi affari senza mai sbagliare.

Clicca il link per sapere tutto su come funziona l’investire in NPL, in generale e secondo il metodo progettato dal sottoscritto.

Fine del discorso.

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

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