Asta telematica, la rivoluzione improbabile che fa esplodere gli investimenti NPL (STRUMENTI DEL MESTIERE II)

Asta telematica: un paradigma nuovo entrato a regime quest’anno che sta trasformando l’immobiliare con la velocità e forza di un uragano.

Ma l’asta telematica non è altro che un’asta che si svolge su Internet.

L’esperimento di digitalizzazione delle esecuzioni immobiliari (e non solo) iniziava ben cinque anni fa, e quest’anno è finalmente realtà: ha dato frutto, ed è un piccolo miracolo!

E’ un’innovazione di grande conto in un mondo dove la burocrazia ormai aveva raggiunto livelli inammissibili.

Può partecipare chiunque sia registrato e rispetta il regolamento e la normativa.

L’asta telematica ha dei vantaggi evidenti:

  • si partecipa nella comodità del proprio ufficio o casa
  • non esistono più ostacoli fisici
  • si spende molto meno tempo per partecipare

L’ultimo punto in particolare è davvero incredibile, perché – come vedremo – è addirittura possibile partecipare a vendite asincrone dove ognuno presenta la sua offerta quando gli pare.

LA GAZZETTA DELLE ASTE?

Ma perché io ne parlo cosi tanto, perché ho approfondito le aste “internetizzate” – ti starai chiedendo.

La domanda è buona e legittima, tant’è che per i miei clienti investo solo ed esclusivamente in NPL, dati gli attributi unici del mercato.

Volendo posso continuare a fare ottimi investimenti in NPL senza sapere nulla sulle aste, senza averne mai a che fare.

Compro credito NPL, rivendo direttamente sul mercato immobiliare: affare fatto e profitto instascato.

C’è un discorso molto importante che ho già spiegato qua sulla gazzetta: i migliori non lasciano nulla al caso, e si tengono aggiornati su tutto l’ecosistema.

Padroneggiare argomenti correlati non è banalmente un discorso di avere “completezza” di conoscenze; se hai informazioni strategiche su tutto ciò che orbita nel sistema solare che segui, spesso scopri nuovi modi per massimizzare i tuoi risultati.

Nel concreto e specifico, ogni qualvolta investo in NPL posso valutare di VENDERE all’asta – e salire di marcia notevolmente quando incasso i profitti.

Ricordati, sapere è potere.

Ora ti spiegherò tutte le basi dell’asta telematica, ma prima di entrare nei dettagli vediamo cosa sono e come funzionano le aste telematiche in generale.

(psst: ecco come nasce e si compone la classica asta immobiliare, a partire dal credito in sofferenza NPL).

TIPOLOGIE DI VENDITA INEDITE

Vendite inedite - asta telematica su Internet

Il fatto che l’asta telematica si svolge su Internet introduce ulteriori benefit meno evidenti, e questi si traducono in tipologie di vendita nuove, possibili solo grazie alla tecnologia.

Piccolo commento mio per il Ministero della Giustizia: era ora!

VENDITA SINCRONA O “LIVE AUCTION”

“100 e 1… 100 e 2… aggiudicato!”

E’ la vendita in tempo reale.

Quando l’asta telematica ha luogo in modalità sincrona, sia il venditore che i potenziali acquirenti sono collegati contemporaneamente dall’inizio alla fine.

Il buyer che non si collega entro la scadenza del periodo di rilancio… in bocca al lupo per la prossima volta!

C’è un’altra caratteristica molto importante da tenere presente: la partecipazione può essere sia esclusivamente telematica che mista.

Questo vuol dire che ci possono essere sia partecipanti in loco (fisicamente in aula) che offerenti collegati da remoto.

VENDITA ASINCRONA

Se non è bianca è nera, giusto?

Con la modalità asincrona, i partecipanti fanno offerte quando vogliono mentre l’asta è in corso.

L’importante è che siano fatte nel periodo tempo temporale prestabilito – possono essere ore o giorni – indicato nell’avviso di vendita.

Signore e signori, la baia del Ministero della Giustizia!

Non è tutto, una qualsiasi asta telematica potrebbe riportare una descrizione del genere:

asta telematica prolungamento

Questo significa che in ogni caso la scadenza per le offerte può essere tranquillamente rimandata, cosi il venditore massimizza il profitto se dovesse ricevere offerte poco prima della scadenza!

VENDITA IMMEDIATA

Vince che arriva per primo.

Probabilmente rara come tipologia, in questo scenario la prima offerta si aggiudica tutto istantaneamente.

Gli offerenti successivi possono mai avere una chance? solo se quello originale non paga e viene squalificato dal gioco!

Insomma, è una gara tra sciacalli.

Per chiunque fa offerte vale comunque l’obbligo di registrarsi e pagare la cauzione (tipicamente 10%).

VENDITA ASINCRONA CON SCONTO CONTINUO

Questa è interessante…

Con un nome cosi lungo, capisci subito che è particolare.

Si tratta ancora di una vendita asincrona con un periodo prestabilito e ben determinato, fin qui nulla di diverso.

Ma questa volta abbiamo una durata dell’ordine di mesi!
E la parte più importante: ogni mese il prezzo scende.

Una sorta di pilota automatico, che da ‘ una certezza al venditore: con una diminuzione progressiva dell’offerta minima, è solo una questione di tempo – in teoria.

VENDITA CON OFFERTE LIBERE

L’avviso di vendita specifica le condizioni e un prezzo di riferimento del bene (come sempre).

Gli interessati fanno offerte libere: ognuno spara quello che gli va di pagare.

Davvero.

In un secondo momento si valutano le offerte raccolte – che dovranno specificare almeno tempistiche e modalità di pagamento – e si decide il vincitore.

CONSIDERAZIONI SULLE OFFERTE (NON SI PUO’ ANDARE ALL’ASTA PER SPORT)

Come abbiamo visto, ci sono svariati vantaggi per chi compra all’asta telematica, resi possibili dalla rivoluzione informatica.

Rimangono tuttavia attive certe regole:

  • c’è da pagare la cauzione (10%)
  • tutte le offerte sono irrevocabili

Sia chiaro, queste disposizione valgono per tutte le tipologie di vendita.

Chi partecipa deve farlo solo con l’intenzione di comprare: l’offerta che vince va esaudita… non si può cambiare idea, mai in nessun caso.

ASTA TELEMATICA: PARTECIPAZIONE

Asta telematica - partecipante

Ora che sai cosa è l’asta telematica e come si classifica, credo sia opportuno spiegarti come partecipano gli acquirenti.

E’ un processo trascendentale? No, ora vedrai esattamente come funziona.

Mario è un milanese in cerca di un appartamento.
Avendo sentito parlare delle aste su Internet, va su astetelematiche.it, sito iscritto al n°1 del registro dei gestori della vendita telematica.

Il primo step è quello della registrazione, la comune creazione di un account.
Questo va fatto una sola volta.

asta telematica registrazione

L’unica restrizione è l’età: le persone sotto i 18 anni non possono procedere.

Il secondo passo è il pagamento della cauzione.

Mario trova sulla pagina dell’asta telematica che gli interessa informazioni sulle modalità di pagamento, tipicamente ci sono due casistiche:

  • bonifico bancario: Mario deve fare un normale bonifico indicando il numero dell’asta, il lotto ed il relativo tribunale
  • carta di credito

Nota bene: si parla di lotto perché i tribunali valutano sempre di frazionare i beni in vendita; quando un immobile viene venduto nella sua interezza è un lotto unico.

In entrambi i casi Mario deve rispettare i tempi indicati sulla pagina.
Nel momento in cui l’accredito sarà completo e sono state soddisfatte tutte le altre condizioni, Mario verrà abilitato alla partecipazione.

Piccola ulteriore parentesi sui pagamenti: il sito offre inoltre la possibilità di pagare la cauzione tramite fideiussione autonoma, ma solo in rari casi.

IL PUNTO DEL NON RITORNO

Per la partecipazione vera e propria, Mario esegue l’accesso sul sito, ricerca l’asta telematica d’interesse e clicca “Partecipa”.

A questo punto parte una procedura guidata.

Seguendo le indicazioni, innanzitutto inserisce i suoi dati anagrafici e carica i documenti.

Poi specifica la modalità di partecipazione (autonomamente o per conto di una società, per esempio).

Infine lascia i dati sulla cauzione versata, che serviranno anche per l’eventuale restituzione nel caso lui non riesca a vincere.

Fatto tutto ciò, l’iscrizione si completa col rilascio di un codice di partecipazione univoco da parte del sistema. Mario deve segnarselo, lo utilizzerà per fare l’offerta vera e propria.

Il sistema genera in automatico anche la domanda di partecipazione, se necessario. Quest’ultima potrebbe avere il requisito della firma digitale.

OFFERTA!

Fatta l’iscrizione, per il momento Mario visualizza la scritta “in attesa di abilitazione a presentare le offerte”.

Abilitarlo è compito del responsabile della vendita.

Quando il responsabile gli da’ il via libera, la scritta diventa “abilitato alla presentazione delle offerte” e appare un pulsante “offri”.

Cliccando sul pulsante, Mario può inserire la cifra che aveva in mente – specificando il suo codice offerente – e visualizzare contemporaneamente la cronologia delle altre offerte.

Nota bene: il sistema rivela l’identità degli altri partecipanti solo al giudice e al responsabile della vendita!

Per ragioni di privacy, Mario vede solo offerte anonime.

E L’AGGIUDICATARIO E’…

La vendita è conclusa e Mario ha fatto l’offerta più alta: il sistema lo considera aggiudicatario provvisorio.

Perché provvisorio?

Finché non paga:

  • il prezzo dell’immobile
  • gli oneri
  • i diritti d’asta
  • le imposte

C’è ancora la possibilità che venga escluso dall’asta e che la casa passi in mano a qualcun’altro.

Seguendo le indicazioni della specifica asta telematica a cui ha partecipato, Mario salda il prezzo e tutte le spese, mentre tutti gli altri utenti ricevono indietro la cauzione.

MOMENTO DELLA VERITA’ – FINE DELL’ASTA TELEMATICA!

Una volta che ha verificato che sono state rispettate tutte le condizioni e Mario ha pagato correttamente ed in tempo, il giudice emette il decreto di trasferimento di proprietà.

Le chiavi passano nelle mani di Mario.

Lato tribunale, devono essere svolte ancora delle attività, come l’archiviazione del fascicolo telematico per esempio, ma dal punto di vista di Mario la gara è finita e ha vinto.

CONSIDERAZIONI SULLA PARTECIPAZIONE

Secondo quanto indicato dal sito, una qualunque asta telematica può avere anche delle condizioni più… inusuali.

Per esempio, è possibile che il versamento della cauzione richieda la presentazione immediata anche dell’offerta.

Gli aspiranti investitori che vogliono guadagnare comprando da queste aste devono avere molto coraggio…

Come detto anche prima, se uno vince l’asta telematica e non paga viene eliminato automaticamente. Ma non solo: perde anche la cauzione pagata!

Questa misura esiste per filtrare i perditempo e malintenzionati.

Quando si tratta di asta telematica sincrona, nella propria area riservata ogni partecipante inserisce e vede lo stato della sua offerta.

C’è una chat addirittura, con questa il responsabile della vendita parla coi potenziali acquirenti.

E se la partecipazione è mista?

L’incaricato che si trova nell’aula fisica inserisce in tempo reale le cifre nel sistema, mentre chi partecipa da remoto monitora l’andamento sul sito.

Analogamente, l’incaricato comunica in aula i rilanci dei partecipanti telematici.

Al termine della gara il responsabile annuncia l’aggiudicatario e il sistema manda email.

Invece quando si tratta di asta telematica asincrona, si possono fare offerte durante tutto il periodo di vendita, ma – distinzione importante – non bisogna rimanere collegati in tempo reale per osservare l’andamento dell’asta.

In caso di eventi importanti, per esempio quando c’è una nuova offerta più alta, i partecipanti ricevono avvisi tramite email.

Comodo!


MA ASPETTA, C’E’ DI PIU’!

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Sebbene l’asta online sia un nuovo concetto, non ti devi scordare quello che sapevi sulle aste tradizionali.

L’asta telematica, al di là del fatto che si svolge su Internet, al 90% rimane uguale all’asta classica, regolamentata dalla stessa normativa.

Continuo a ribadire inoltre che ad oggi sconsiglio caldamente di COMPRARE alle aste per fare investimenti reali.

Di base è impresa ardua riuscire a comprare a poco prezzo, chi ignora altresi i documenti affonda più veloce del Titanic…

Di che documenti sto parlando?

L’avviso di vendita, regolamento di partecipazione, perizia – tutti questi vanno studiati MANIACALMENTE anche da quelli che partecipano semplicemente per trovare una casa decente in cui andare a vivere.

In caso negativo, rischiano di avere nelle mani a dir poco una patata bollente, una casa con problemi che non possono essere sanati in alcun modo.

Ora, devi sapere che solo società autorizzate dal Ministero della Giustizia possono gestire un’asta telematica.

Lato codice civile, ne parlano gli articoli 569 c. 4 (provvedimento per l’autorizzazione alla vendita), 161-ter (vendite con modalità telematiche) e in aggiunta DM 32/2015, ex art 26 del DM 26/02/2015 N. 32.

Riporto di seguito il testo completo di queste leggi per intossicarti con un papiro egiziano di legalese.

Scherzo…

LA RISORSA UFFICIALE

In realtà il sito di cui ti parlavo prima – astegiudiziarie – non è l’unico.

Nonostante il nome, non è nemmeno il punto di riferimento.

Invece le aste vengono pubblicate in primis sul cosiddetto Portale delle Vendite Pubbliche (PVP).

PVP è il sito web ufficiale del Ministero della Giustizia dove appaiono tutte le procedure esecutive e concorsuali, senza eccezioni.

Con una grafica moderna e ben curata, è raggiungibile all’indirizzo https://pvp.giustizia.it/.

asta telematica pvp

Il portale è in linea da un oltre un anno; più precisamente, dal 17 Luglio 2017.

Dal 19 febbraio tutta la pubblicità delle aste online appariva già sul PVP, mentre l’11 Aprile è stato ufficializzato con piena funzionalità.

Successivamente ti mostrerò tutto quello che devi sapere sul PVP.

Ad oggi le aste non sono ancora tutte online. Ma pian piano quelle classiche verranno completamente eradicate.

Non vedo l’ora che arrivi questo futuro; personalmente, ho già capito come fare leva sulle aste per mandare nella stratosfera i ricavi.

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

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