AFFARI NPL PERFETTI: come valutare case [PARTE 3 – esempio pratico di valutazione immobiliare]

Eccoti al terzo appuntamento sul come valutare case: esempio pratico di valutazione immobiliare!

Cavoli, siamo già a metà gennaio e ti avevo promesso importanti divulgazioni sullo stato del mercato NPL. Come vola il tempo.

Non ti preoccupare, presto torpilo nella tua direzione tutto quello che DEVI SAPERE per tenerti aggiornato sull’andamento del mercato e, assieme alle conoscenze sul come funzionano gli affari dietro le quinte, avere accesso a tutto ciò che serve per AFFARI NPL PERFETTI.

D’altronde, non sei interessato ad affari meno di perfetti.

Torniamo a noi. Per concludere la mini-serie, era assolutamente necessario, anche solo per completezza, un ultimo articolo con un esempio pratico di valutazione immobiliare.

Al di là delle tue richieste, non potevo raccontare solo teoria senza mostrare come funzionerebbe sul campo.

Sai perché? Io non sono un esperto di pedagogia – il mio mestiere è quello che ben conosci – ma senza ombra di dubbio so che per apprendere al meglio bisogna illustrare l’applicazione.

Questo lo imparai in prima persona quando ero piccolo…

Ricordo ancora quando ero un piccolo ragazzino di 8 anni a scuola.

In giro con vestiti casuali, taglio di capelli da secchione e occhiali della stessa categoria, nonché.. muco sempre attorno al naso.

Si, ero bizzarro e non sapevo ancora bene come stare al mondo.

Ma tutti i giorni ero li in aula seduto al mio banchetto IN PRIMA FILA.

Con le orecchie attentissime che potevano catturare ogni singola sillabe dell’insegnante anche se fossi stato seduto nella galassia Andromeda. Un po’ come un gigantesco radiotelescopio.

Li, in quel semplice e innocuo contesto, apprendevo le nozioni che mi avrebbero poi permesso, pian piano, di arrivare a fare quello che faccio oggi.

Ma sai cosa?

Il fatto è che seppur fossi 100% sintonizzato sulla frequenza della maestra – e guardavo solo lei, intensamente, come se avessi avuto anche un paraocchi – non mi bastava una definizione per imparare ad applicare un concetto.

Mi serviva qualcosa di più “concreto”, o “tangibile”. Un esempio!

Quando poi andavo alla lavagna e mi sporcavo le mani col gesso (ehi, una volta si usavano strumenti più rudimentali!), tutto diventava chiaro come il cristallo più puro.

Cosi ti devi sporcare le mani un po’ anche tu, con un esempio pratico di valutazione immobiliare.

Beh, oddio, non letteralmente… ma assorbendo le lettere sotto, collegherai tutti i punti e farai 1+1.

Se hai già capito tutto grazie alla teoria dei precedenti articoli, ottimo e complimenti! Leggi comunque, con questo esempio pratico di valutazione immobiliare potrai cimentare le conoscenze nella tua mente 😉

RINFRESCO

Esempio pratico di valutazione immobiliaresvg

Giusto per rinfrescarti la memoria.. ti stavo dicendo all’inizio del primo articolo che per affari NPL perfetti hai bisogno (anche, ma non solo) di conoscere come funziona la valutazione immobiliare, o stima immobiliare.

Hai poi visto che il valore è soggettivo e variabile: da zero a infinito.

Valutare immobili è raramente facile, e ci sono varie tecniche in uso.

Gli immobili hanno certe peculiarità:

  • sono beni che non cambiano posizione
  • il valore può variare anche in base a fattori esterni, come la location, e grazie a queste influenze andare ben oltre il costo intrinseco del mattone
  • convertono liquidità in patrimonio
  • vanno VISITATI dagli acquirenti; non sono oggetti che un venditore può far vedere a qualcuno in giro (con la realtà aumentata questo sta cambiando, ma ci vuole ancora del tempo)
  • durano nel tempo e richiedono tempo (anche una prefabbricata può richiedere un anno di costruzione)
  • richiedono manutenzione

Inoltre anche il settore immobiliare in generale ha delle proprietà uniche:

  • è non-uniforme: un mercato locale (es. Milano) può differire tantissimo da un altro che dista solo 50km (es. Bergamo)
  • ha dimensioni dinamiche ed è frammentato
  • un tizio qualunque non lo conosce, per niente; il tuo fratello che non investe nell’immobiliare, quante volte compra casa nella vita? esatto, tipicamente una volta sola.. per cui il cittadino medio NON conosce il mercato immobiliare
  • è ciclico: ci sono periodi di stabilità, periodi di aumento dei prezzi, periodi di cali

Infine voglio ricordarti che esistono svariate tipologie di immobili (terreni, alberghi, etc), ma nell’ottica degli investimenti NPL la maggior parte NON ti interessano. Ti focalizzi sulla fascia residenziale (unità abitative).

E le tecniche di valutazione immobiliare?

Sono 3: market comparison (confronto di mercato), cost approach (approccio del costo), income capitalization approach (approccio della capitalizzazione del reddito o metodo finanziario).

Passiamo al vero e proprio esempio pratico di valutazione immobiliare!

ESEMPIO PRATICO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: SCENARIO

Esempio pratico di valutazione immobiliare - scenariopng

Supponi di prendere in esame un esempio pratico di valutazione immobiliare per una casa prefabbricata.

Le cose sono relativamente semplici, la casa non è “trascendentale” e ha le seguenti caratteristiche:

  • villa monofamiliare (casa ideata per una famiglia media)
  • 225 metri quadrati commerciali (superficie totale)
  • copertura piana o a due falde su due livelli
  • ingombro massimo 12 x 13,7 metri quadrati
  • superficie utile 201,05 metri quadrati, 123,24 per piano terra e 77,81 per primo piano
  • piano terra composto da grande soggiorno, cucina, disimpegno, ripostiglio, lavanderia, box, locale tecnico
  • primo piano composto da camera singola, camera doppia, bango, camera matrimoniale con bagno dedicato, due terrazzi

Attributi tecnologici:

  • classe energetica A+
  • basso impatto ambientale
  • involucro in legno
  • impianto fotovoltaico
  • impianto recupero acque piovane
  • impianto domotica
  • illuminazione LED
  • sistemi termo-idraulici non convenzionali
  • kit multimediale

E tiri fuori dall’armeria tutti gli strumenti più letali; il cost approach, il market approach nonché l’income approach.

Nota bene: l’esempio pratico di valutazione immobiliare che ti sto per illustrare non è un affare di cui mi sto occupando in questo istante, si tratta di una lezione a scopo puramente informativo e didattico. Maggiori informazioni in fondo.

E via!

ESEMPIO PRATICO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: COST APPROACH

1-GDNPL

Inizi con il metodo del costo, o cost approach come preferiscono gli americani.

Come hai imparato nei precedenti articoli, cost approach insegna di fare una somma: il costo di produzione dei mattoni + valore del suolo su cui è appoggiata.

Il costo di costruzione a sua volta si determina tramite un computo metrico estimativo, che si può recuperare dal costruttore.

In questo esempio pratico di valutazione immobiliare ipotizzi di posizionare la villa nella provincia di Bergamo, quindi il valore del suolo è stato calcolato in quel contesto.

Ecco un pezzo, che comprende il totale, del computo estimativo (clicca per ingrandire):

esempio pratico di valutazione immobiliare - comèuto estimativo

Hai quindi “in mano” una villetta di €536.000 euro. Non male, eh?

ESEMPIO PRATICO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: MARKET APPROACH

2-GDNPL

E ora passi al metodo più popolare, il famoso confronto di mercato!

Il confronto deve essere fatto con un altro immobile funzionalmente simile alla tua villetta.

Per questo esempio pratico di valutazione immobiliare ipotizzi che esiste nella stessa città un’altra villetta monofamiliare simile.

Chiamala villa B questa nuova (in realtà più vecchia e già esistente) casa. Ha le seguenti caratteristiche:

  • superficie principale 162.73 metri quadrati
  • grande soggiorno
  • cucina
  • tre camere da letto
  • tre bagni
  • due terrazzi
  • box con cantina
  • classe energetica D
  • costruzione 10 anni fa

Poi calcoli il valore di villa B a partire dai prezzi di 5 villette monofamiliari vendute nella stessa zona nell’arco di un anno.

La differenza tra villa B e villa A (la villetta originale) sta in queste condizioni nei materiali impiegati, nei consumi energetici / impatto ambientale e nella modalità di costruzione.

Successivamente valuterai quale dei due sia l’immobile più redditizio a lungo termine, supponendo di possederlo (questo non è utile nel contesto degli investimenti NPL, ma per un esempio pratico di valutazione immobiliare è interessante a livello didattico come vedrai :)).

La villa B nel tuo scenario sta nella classe energetica D perché era la più comune tra le case costruite da qualche anno a questa parte. Una “casistica media” se vuoi.

Nota bene: sull’Osservatorio del Mercato Immobiliare puoi sempre verificare statistiche come la classe più frequente dei nuovi immobili).

A questo punto prendi i dati dei 5 immobili e fai una bella tabella:

Prezzo e caratteristica Immobile A Immobile B Immobile C Immobile D Immobile E Subject
Prezzo (€) 515000 550000 390000 340000 440000
Sup. princ. (m2) 170,5 182,3 152 140 150 162,73
Sup. esterna (m2) 350 290 360 372 270 285
Sup. balcone (m2) 45,6 46,4 0 0 60 42
Sup. bagni (m2) 16,6 16,1 14 9,3 14,2 15
N° locali 4 4 4 4 4 4
N° affacci (m2) 42,7 48,3 39,4 46,8 49,4 41,2
N° piani 2 2 1 1 3 2
Garage (m2) si si si si si si
Età 3 anni 3 anni 5 anni 5 anni 10 anni 5 anni
Ubicazione migliore migliore simile peggiore peggiore
Stato manutenzione buono buono buono discreto buono buono

Sono tutti dati che hai collezionato buttando un occhietto alle piante, planimetrie, prospetti e foto delle case.
“Subject” è l’immobile fittizio oggetto della valutazione.

Il valore che viene attribuito inizialmente al subject come prezzo di partenza della stima in questo esempio pratico di valutazione immobiliare è il calcolo del multiplo della superficie principale inteso come il rapporto tra il prezzo di vendita e la superficie principale.

Questo valore alla mano, vai a esaminare le altre villette confrontate nella tabella. Per ognuna determini una percentuale positiva e negativa in base a cosa hanno in più o in meno rispetto al subject!

Per quantificare queste percentuali, un esperto fa leva sulla sua esperienza nel settore.

Si è già sporcato le mani in passato e sa come agire.

Che puoi fare se non hai esperienza regressa? Puoi ricorrere ad una metodologia che si basa sul calcolo dei rapporti ricorrenti tra grandezze economico-immobiliari che suppliscono alla carenza di prezzi e dati puntuali.

Per approfondimenti  su questa “parentesi” vedi l’eccellente libro Metodi di stima mobiliare. Applicazione degli standard internazionali” di M. Simonotti, 2006.

Prendendo in considerazione i vantaggi/svantaggi di tutte le villette, sommi i fattori correttivi e arrivi ad un diverso fattore di ponderazione per immobile.

Adesso, per ciascun di loro,  calcoli un cosiddetto prezzo ponderato al metro quadrato.

Come?

Moltiplichi tale fattore di ponderazione per il prezzo al metro quadrato di ogni casa.

In questo esempio pratico di valutazione immobiliare, il valore stimato del subject è dato dalla media dei prezzi ponderati moltiplicata per la sua superficie principale.

Il campo di variazione dei prodotti tra i prezzi ponderati al metro quadrato e la superficie ne rappresenta la stima a intervallo.

Compili la tabella di valutazione ed ecco il tuo numero: 452.535

Prezzo e caratteristica Immobile A Immobile B Immobile C Immobile D Immobile E Subject
Prezzo (€) 515000 550000 390000 340000 440000
Sup. princ. (m2) 170,5 182,3 152 140 150 162,73
Prezzo (€/m2) 3020,53 3017 2565,79 2428,57 2933,33
Sup. esterna (m2) migliore -3% simile migliore -3% migliore -3% simile 62
Sup. balcone (m2) simile simile peggiore +3% peggiore +3% migliore -3% 42
Sup. bagni (m2) simile simile simile peggiore +3% simile 15
N° locali simile simile simile simile simile 4
N° affacci (m2) simile migliore -3% simile migliore -3% migliore -3% ?
N° piani simile simile peggiore +8% peggiore +8% migliore -8% 2
Garage si si si si si si
Età migliore -2% migliore -2% simile simile peggiore +5% 5 anni
Ubicazione migliore -5% migliore -5% simile peggiore +5% peggiore +5% semicentro
Stato manutenzione simile simile simile peggiore +3% simile buono
Fatt. di ponderazione -10% -10% 8% 16% -4%
Prezzi ponderati (€) 2718,48 2715,3 2771,05 2817,14 2816
Media (€) 2780,90
Prezzo subject (€) 452535

Ti è chiaro?

Lo so, se è la prima volta che studi l’argomento, potresti avere bisogno di rileggere più volte.

Non è facile, sono il primo ad ammetterlo, sopratutto se non hai anche una base decente di matematica (senza ti verranno dubbi e sbaglierai facilmente i conti!).

Infine potresti non avere il tempo per studiare come si deve.

Senti: la tua alternativa per fare affari NPL senza sbagliare, guadagnare alla grande, e NON ALZARE NEMMENO UN DITO, esiste.

Qual’è?

Ti posso proporre investimenti chiavi in mano io.

Tu partecipi a livello economico e ti preoccupi solo di INCASSARE. Tutta la gestione SARA’ UN MIO PROBLEMA.

ESEMPIO PRATICO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE: IL METODO FINANZIARIO – APPLICATO AL CONFRONTO

3-GDNPL

Un esempio pratico di valutazione immobiliare non sarebbe mai completo senza una.. visita anche al metodo finanziario, detto dagli americani income capitalization approach.

Dunque adesso supponi di acquistare latua villa originale A e la villa B (la subject) e mettere a confronto la redditività delle due.

La B è simile ma di classe energetica inferiore!

Tramite il modello dela ponderazione dei rischi, stimi il costo opportunità del capitale.

Ottieni questi risultati:

Grado di rischio delle singole classi Rischio Ponderazione
Rischio inflattivo 4 15%
Rischio contesto 4 15%
Rischio property 4 15%
Rischio locatario 0 0%
Rischio assicurabile 3 5%
Rischio finanziario 0 0%
Rischio sistema 5 15%
Rischio costruzione 5,5 15%
Rischio collaudo 4,5 15%
Rischio gestione 0 0%
Rischio cambio, politico, paese 1,5 5%
Grado di rischio complessivo 4,275 100%

Come range temporale, oppure orizzonte temporale, diciamo che scegli 20 anni. Per questo range calcolerai i flussi di cassa.

Facendo la differenza tra il computo estimativo iniziale e la stima del subject, arrivi all’esborso iniziale differenziale:

535.796 – 452.536 = 83.260 €

Arrivato a questo punto, per ciascuno dei 20 anni calcoli i minori costi energetici derivanti dalle classi energetiche degli immobili, il recupero delle acque piovane, il risparmio derivante dall’uso dei LED, etc.

Prendi in mano i dati aggiornati lato prezzi dell’energia elettrica e del gas metano in €/kWh.

Con questi numeri, e tenendo conto della superficie degli immobili, calcoli il risparmio economico anno per anno.

Ovviamente sono sempre delle stime, ma  delle stime precise. Per il primo anno scopri che la villa A richiede un costo annuale di 182 €/anno; per la villa B in classe D, 1512 €/anno.

La differenza tra questi due numeri è 1329,2 €/anno ed è il risparmio annuo della villa A grazie alla maggior efficienza energetica.

Capisci la strada che ti fa fare il metodo finanziario in questo esempio pratico di valutazione immobiliare?

Analogamente calcolerai i risparmi anche per gli anni restanti, tenendo conto anche degli incrementi inevitabili dei costi dell’energia lato fornitori.

La villa A beneficerà di un ulteriore risparmio grazie all’impianto fotovoltaico e il rinomato Conto Energia (sistema di incentivazione europeo per sistemi solari).

In aggiunta la stessa villetta permette anche una riduzione del costo dell’acqua potabile di 100€/anno grazie all’impianto di recupero delle acque piovane.

Un ultimo risparmio deriva dall’uso di lampade LED che la B non ha. Avendo i LED un rendimento superiore fino a 5 volte rispetto ad una lampada ad incandescenza, giungi alla conclusione che uno si intasca altri 800€/anno grazie ai bulbi moderni.

Non solo: i LED vanno cambiati meno spesso, per cui capisci che sull’acquisto spendi 10€ in meno ogni anno.

Ora inizia il bello..

Come fai a sapere esattamente come andranno nel futuro i prezzi delle energie? Eh?

Beh, dato che non sei Nostradamus, caro amico mio, torni a ipotizzare..

SCENARIO I

  • aumento annuo medio simile agli anni passati
  • +8% gas
  • +7% elettricità

SCENARIO II

  • crisi sugli investimenti in efficienza energetica seguita da contrazione grazie all’uso maggiore di fonti rinovabili a lungo andare
  • +7% elettricità, poi +4%
  • +10% gas, poi +6%

SCENARIO III

  • maggiore domanda da paesi emergenti + ridotti investimenti in fonti rinnovabili
  • +5% nel medio termine, +8% nel lungo termine per elettricità
  • +7% nel medio termine, +10% nel lungo termine per gas

Respiro profondo..

PENSAVI CHE FINISCE QUI?

Nono

Con la ponderazione dei rischi ti saltava fuori che il costo opportunità del capitale era 4,275%.

Ma.. e dico ma.. nella finanza, non puoi mai supporre che le cose restano invariate.

Dato il range temporale, ipotizzi poi che tale percentuale varia di più o meno 50 bp (basis points).

In altre parole, più o meno 0.5%.

Quindi ora hai 3 numeri: 3,775%, 4,275% e 4,775%.

Analogamente, la villa B, la subject, potrebbe rientrare anche nelle classi C ed E. Non solo D!

Lo so, ti complichi un po’ la vita.. ma capirai che cosi fai un’analisi completa.

Ricapitolando, il calcolo finale del VAN (valore attuale netto) lo fai valutando:

  • tre scenari per l’andamento dei costi delle energie
  • tre possibili classi energetiche per la subject
  • tre valori del costo opportunità del capitale

TIRI LE SOMME.. FINALMENTEEE

Calcolatrice-GDNPL

Siamo quasi alla fine di questo esempio pratico di valutazione immobiliare.

Prendi tutti numeri di prima e buttali in una tabella: finalmente hai nelle mani i tuoi risultati tanto sudati, i possibili VAN espressi in euro.

SCENARIO I SCENARIO II SCENARIO III
Classe energetica subject Classe energetica subject Classe energetica subject
C D E C D E C D E
3,775% -1,617 7714 17850 1412 11827 22243 -286 -9543 19371
4,275% -5,167 3680 13264 -837 7573 17431 -2503 5357 14643
4,775% -8,478 -81 8990 -4384 3605 12944 -5997 1456 10240

LA CONCLUSIONE DELL’ESEMPIO PRATICO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE E’ TUA!

Esempio pratico di valutazione immobiliare - conclusione

La redditività della villetta A rispetto ad una più tradizionale, la B, è sempre buona e preferibile quando la subject si trova nella classe D.

Se la B ricade nella classe E, allora A conviene ancora di più.

Conviene scegliere la subject solo quando è nella classe C: come vedi nella tabella, in tal caso il VAN è praticamente sempre negativo.

E ORA DEPONI L’ASCIA..

Ascia-GDNPL-finale

 

 

E’ stata una strada lunga, difficoltosa, e con dossi ogni due per tre.

Non ti nascondo né addolcisco la cosa perché io lo so benissimo: è sempre uno step fondamentale del mestiere che ho fatto e continuo a fare per molti anni.

Seguendo i link che hai già trovato negli articoli puoi approfondire ancora di più ma io so quanto sei occupato nella giornata tipica e che a questo punto della vita hai bisogno che il denaro lavori per te, non viceversa!

Eccoti la buona notizia: esiste una scorciatoia, e se ne approfitti ora.. presto la tua faccia passerà da 🙁 a 🙂

Qui trovi le istruzioni della scorciatoia.

Esempio pratico di valutazione immobiliare tratto da “La valutazione immobiliare: applicazione dei metodi di stima al caso Bru.Mar House”, tesi di laurea, Luca C. e Claudio F., Università degli Studi di Bergamo – Facoltà di Ingegneria – Economia Applicata all’Ingegneria, 2011.

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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