AFFARI NPL PERFETTI: come valutare case [PARTE 2 – approcci per la valutazione immobiliare]

Bentornato. Tra pochissime righe entreremo a gamba tesa nel succo della valutazione immobiliare, o stima immobiliare, ma prima ti volevo augurare buon anno!

Spero che ti sei divertito nei giorni scorsi, d’altronde è solo giusto che ti prenda una pausa ben meritata per ricaricare le batterie.

Per il nuovo anno in realtà ti voglio solo ricordare di NON CULLARTI SUGLI ALLORI e NON MOLLARE UN TUBO.

Se darai tutto quello che hai già dato in passato, le soddisfazioni continueranno ad arrivare come un fiume 🙂

Il 2018 è stato lungo ed effervescente, ma vedrai che il 2019 lo sarà ancora di più!

Quest’anno sono in programma grossi affari NPL, e io mi accerterò di essere tra i personaggi coinvolti.

(pssst.. ti svelo che ti puoi unire a me, partecipando solo con capitale mentre io gestisco tutto)

Ad ogni modo, di certo non sei arrivato a questo punto nella vita giocando e oziando.

Solo Dio e quelle persone che hanno raggiunto lo stesso tuo livello di successo sanno quanto impegno ti ci è voluto per essere in una posizione economica comoda.

E in questo contesto vuoi fare investimenti che siano di grande successo, e che facciano lavorare il denaro per te, giustamente.

Quando fai affari, come fai però ad afferrare questo grande successo?

Come fai ad assicurarti di non buttare via i tuoi soldi, quei soldi che hai sudato tantissimo per avere?

Ebbene in primis devi sapere esattamente cosa stai facendo.

Non a grandi linee, ma nel dettaglio. Perché negli affari, qualsiasi cosa lasciata al caso può compromettere il successo!

Devi essere un esperto rigoroso – come ti spiegavo in passato all’interno di articoli sugli attributi di un investitore di successo – e quindi sapere senza ombra di dubbio dove vai a mettere il piede.

A tal fine, la valutazione immobiliare è davvero critica: se stai iniziando un’operazione e fai errori grossolani in questa fase, hai praticamente messo la cera bollente sulle tue palle.

E l’unica alternativa che ti rimane è quella di fare bene la tua preghiera migliore, avrai bisogno di un miracolo.

Allora riprendo per te il discorso del precendente articolo, andando al sodo sulla valutazione immobiliare per illustrati come funziona tipicamente.

La valutazione immobiliare si fa tramite tre approcci diversi, ognuno con caratteristiche particolari e uniche, come vedrai.

Senza ulteriori indugi..

DAI TIRIAMO FUORI IL MISURINO!

Valutazione immobiliare - Misurino grande

Beh si fa per dire, non è che la valutazione immobiliare si esegue con un oggetto del genere.

Poi ci sono alcune precisazioni importanti da fare, precisazioni che ti stavo accennando anche nell’articolo precedente ma è bene ricordare.

1. nell’immobiliare ci sono varie categorie di beni, chiamati anche lotti nei contesti giudiziari: unità residenziali, uffici, capannoni, fondi agricoli, aree fabbricali e altro ancora.

A te, in ottica di investitore NPL, interessa prevalentemente la fascia residenziale.

Quindi la valutazione immobiliare la devi conoscere alla perfezione per quel tipo di case.

Ricordatelo, perché nel concreto il 99.99% delle operazioni si fanno in quella fascia.

Lavorare con altre tipologie di immobili è possibile, non è che ci siano impedimenti, ma sappi che si tratta di un mondo un po’ a se stante di conoscenze aggiuntive.

Klaro?

2. ci sono vari scopi di valutazione immobiliare: trattative di compravendita, espropriazioni, indennizzi assicurativi, imponibili fiscali, divisioni patrimoniali, concessioni di crediti, distribuzione delle spese condominiali e TAAAAANTI altri ancora.

Fare questo tipo di distinzione non è solo cosi “pourparler”, non te lo dico solo per completezza.

Il fatto è che il valore dipende dal contesto.

Il valore assicurabile, per esempio, può essere molto diverso rispetto ad altre stime.

Concordi?

A te, in ottica di investitore NPL, interessa prevalentemente la valutazione per trattative di compravendita.

Non a caso, è il contesto degli investimenti..

“HIGHEST AND BEST USE”

valutazione immobiliare highest and best use

Strettamente correlata alla valutazione immobiliare, gli americani hanno coniato questa espressione (strano eh?).

Quando un immobile può avere più destinazioni d’uso, si dice che una di queste è la “highest and best use”, cioè la destinazione più redditizia in assoluto.

E perché te ne dovrebbe fregare qualcosa per fare una valutazione immobiliare?

Lascia che ti dica..

L’idea alla base di questo concetto è che il valore di un immobile dipende dal suo uso più produttivo e che questo può non coincidere con l’uso al quale l’immobile è attualmente destinato (!).

L’highest and best use è quindi un uso potenziale dell’immobile, ma deve essere legalmente ammesso, fisicamente possibile, finanziariamente conveniente e massimamente produttivo, capace cioè di generare il più elevato beneficio.

Determinare il famoso highest and best use non è triviale. Ci vuole un’attenta analisi di vincoli giuridici, finanziari o urbanistici, oltre che tutte le variabili del mercato.

Torno a dire.. se le cose fossero troppo banali, saremmo tutti ricchi. Meglio cosi, il mondo ricompensa chi si da’ da fare in maniera eccezionale.

E’ anche molto facile sbagliare a fare una valutazione immobiliare precisa, infatti se non hai esperienza quasi sicuramente erri in qualche modo.

Ma una volta che la acquisisci.. la strada è bella e spianata!

Andiamo avanti.

GLI APPROCCI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Approcci

In pratica, nel concreto, e nello specifico.. ci sono 3 approcci principali alla valutazione immobiliare.

Questi sono:

  1. market comparison (confronto di mercato)
  2. cost approach (approccio del costo)
  3. income capitalization approach (approccio della capitalizzazione del reddito)

I 3 approcci di valutazione immobiliare che ti ho elencato si utilizzano praticamente in tutto il mondo.

Differenze possono stare nella frequenza di uso di una tecnica rispetto ad un’altra, anche in funzione del mercato locale.

Come vedrai, il bello dell’imparare i vari meccanisimi di valutazione immobiliare sta nell’allargarsi l’orizzonte, in sostanza quando scopri come sono diametralmente opposti.

Leggerai i dettagli del primo e dirai “ah ok, abbastanza intuitivo come approccio..”

Poi un altro e dici “ahhhhhhhh.. non ci avrei mai pensato di fare cosi!”

Questa è la soddisfazione che ho trovato io quando ho approfondito la prima volta la tematica della valutazione immobiliare, e sono certo che la troverai anche tu!

TECNICA DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE #1: MARKET COMPARISON

valutazione immobiliare Market comparison

Di sicuro la più nota e diffusa. La più comoda ma anche la “più empirica” (meno precisa per intendersi, però nei mercati vasti e maturi l’accuratezza è più che buona).

Come funziona il metodo di valutazione immobiliare del confronto di mercato?

In soldoni devi fare il confronto tra l’immobile che hai preso di mira e una serie di altri immobili simili dello stesso mercato, idealmente coinvolti in affari recenti e di prezzo noto.

A prima vista, abbastanza semplice.

Se accanto alla villa che ti interessa ce n’è un’altra uguale che costava 300.000 euro, pure la tua dovrebbe costare più o meno 300.000, giusto?

Chiaro che una situazione cosi facile può essere rara.

Nota bene: la valutazione immobiliare tramite confronto si basa sull’ipotesi che il mercato determinerà il prezzo dell’immobile in questione allo stesso modo dei valori già calcolati per gli atri immobili che fanno da punto di riferimento.

E’ inoltre chiaro che in un mercato nuovo questa tecnica non è nemmeno applicabile.

Nota bene part deux: per applicare con successo il metodo, guardare i prezzi degli immobili simili è solo il primo step.

Ora ti spiego cos’altro devi sapere..

Trovato un valore di riferimento, questo va abbassato (o alzato!) in base allo stato attuale dell’immobile da valutare.

Anche se a livello architetturale sono identici, e stanno nello stessissimo edificio, due appartamenti (per esempio) possono comunque avere differenze di grande conto che influiscono sensibilmente sul valore.

Il più evidente è lo stato di manutenzione.

Se un appartamento è come nuovo mentre l’altro è stato abusato, è palese che il secondo deve valere molto meno.

O no?

Ecco alcuni altri esempi di attributi che devi prendere in consderazione per arrivare al prezzo finale quando fai una valutazione immobiliare tramite confronto:

– superifici principali e secondarie
– età
– livello piano
– impianti tecnologici
– panorama
– luminosità esposizione

Ciò detto, ti faccio tornare un attimo al discorso della precisione.

Se il mercato è nuovo e non puoi confrontare con altri immobili (scenario raro ovviamente), allora l’accuratezza della valutazione immobiliare tramite confronto è pari a zero.

Perché non puoi confrontare. Non ha neanche senso.

Devi avere ALMENO un altro immobile in zona per usarlo come punto di riferimento, ma c’è anche la chance che questo potrebbe essere MOLTO DIVERSO.

In tal caso, ancora una volta l’accuratezza tenderà verso zero.

Appare quindi evidente come l’ideale è avere uno storico bello e lungo di transazioni della zona.

Questo è possibile nei mercati vasti e maturi, cioè quelli che esistono da molto tempo.

Ma la fortuna vuole che nel 2019 è abbastanza improbabile lavorare in mercati nuovi, dopo che abbiamo vissuto tutto questo tempo sulla Terra 🙂

In conclusione, maggiore è il numero di compravendite rilevate e più accurata sarà la tua stima.

Il metodo di valutazione immobiliare market comparison è un pelo limitato perché si basa solamente sulla raccolta di dati immobiliari.

Tuttavia è comunque valido ed utilizzato anche dal Codice delle Valutazioni Immobiliari in Italia e dagli International Valuation Standards.

E ora rullo di tamburi per..

TECNICA DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE #2: COST APPROACH

valutazione immobiliare Cost approach cropped

Lo so, lo so, mi gusta l’inglese!

L’approccio del costo è quello che consiste nel porsi la domanda “quando mi costerebbe costruire quel immobile ora?“.

In altre parole, ipotizzi di dover ricostruire una casa e sommi il valore del suolo al costo di ricostruzione dell’edificio.

Concettualmente semplice, ma di impegno, attenzione e mente locale ce ne vuole sempre a vagonate!

Quando applichi questo metodo presupponi fondamentalmente che un potenziale acquirente non vorrebbe pagare più di quanto costa il terreno e la costruzione.

Per calcolare il costo di ricostruzione si usa un computo metrico estimativo, un elaborato contabile che riassume le quantità delle unità di lavorazione coi relativi prezzi unitari.

Si, è questa la parte che richiede “sbattimento”.

Al solito il valore del suolo lo consideri invariato, mentre dovresti deprezzare il costo di costruzione se il mercato è ridotto (o addirittura morto).

Il pro della valutazione immobiliare tramite l’approccio del costo è che non si basa su approssimazioni, ma non sempre il valore determinato cosi combacia con quello che il mercato pagherebbe realmente.

Ora mettiti un attimo gli occhiali da nerd..

TECNICA DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE #3: INCOME CAPITALIZATION APPROACH

INCOME CAPITALIZATION APPROACH

Ultimo sulla lista, la tecnica della capitalizzazione del reddito oppure metodo di valutazione immobiliare finanziario.

Si tratta di un procedimento di valutazione che prende in considerazione il reddito futuro generato dall’immobile in questione.

In questo caso parti dal presupposto che l’acquirente paga in funzione dei flussi di cassa che l’immobile potrebbe generare.

Se non lo hai già intuito, è usato principalmente per immobili commerciali, cioè quelli che sicuramente produrranno denaro. Un albergo, per esempio!

Il metodo va applicato MOLTO attentamente e con il dovuto know-how.

E’ necessario fare leva su un modello economico che comprenda, per ogni anno futuro, sia le spese che i ricavi attesi. Da una stima del guadagno si calcola il valore dell’immobile.

Per la cronaca, i costi sono quelle spese amministrative, le imposte, l’assicurazione.

Arrivare alla risposta definitiva non è proprio banale perché devi pure applicare delle formule matematiche relativamente complesse.

Ne hanno ideate tre:

– direct capitalization
– yield capitalization
– discounted cash flow analysis

Ora l’articolo si trasforma in una lunga pagina wikipedia con sterminate analisi matematiche alla Einstein.

Scherzo! Non ti annoio con le formule perché lasciano il tempo che trovano per quel che ti interessa..

Sappi che sono semplicemente tre modi diversi per applicare lo stesso criterio.

Intesissimi? Bene.

APPROFONDIMENTI (E APPLICAZIONE DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE IN PRATICA?)

valutazione immobiliare approfondimenti

Complimenti, ora sai come funziona la valutazione immobiliare.

Come dicevo però, non è proprio un lavoro immediato o facile, e il successo di un’operazione d’investimento NPL dipende al 100% da analisi corrette.

Erri e ti scotti.

Chiaro che se investi con me, tu non devi avere alcuna preoccupazione.

In due articoli, questo e quello precedente, hai imparato alcune caratteristiche importanti del settore immobiliari e degli immobili come entità fisiche, quindi ti sei fatto una buona idea di come sono fatto gli ingranaggi delle procedure di valutazione immobiliare.

Riassumendo, ce ne sono tre:

metodo del confronto di mercato, che è il ragionamento “quanto costano le case qua in zona? ah ecco parliamo di X, allora anche la mia sarà più o meno X”

metodo del costo, il discorso “sommo il costo del suolo e della costruzione dell’edificio e il gioco è fatto”

metodo finanziario, la scuola di pensiero che dice “hmmm quanto ci posso guadagnare in futuro con quest’immobile? se i ricavi netti saranno X, allora il valore della casa è quel numero”

Il primo è il più comodo in condizioni “normali”.

Il secondo può essere usato sempre volendo, ma torna particolarmente utile quando non funziona il primo, cioè quando il mercato non è ancora nato o è ridotto all’osso o per qualche altro motivo non si possono fare confronti facilmente.

Il terzo è il più adatto per immobili commerciali che generano €€€ ma dipende dalla possibilità di stimare bene gli incassi futuri.

Vuoi proprio sapere ogni singolo dettaglio del codice della valutazione immobiliare, cosi come adottato e ufficializzato dall’ABI?

Beh, non ti voglio assolutatmente fermare!

QUI puoi trovare tutte le linee guida ufficiali, la bibbia se vuoi.

D’altronde, ABI ha sede nella piazza di Gesù a Roma.

Osservazioni ironiche a parte, magari vorresti vedere anche un esempio pratico di come fare una valutazione immobiliare.

Per dartene uno serio, settimana prossima ti preparerò un nuovo articolo che ti illustrerà una valutazione immobiliare nei dettagli.

Perciò, come sempre.. rimani sintonizzato!

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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