4 segreti del mondo NPL immobiliare che DEVI SAPERE (SEGRETI DEL MESTIERE I)

Nel nostro ramo d’affari, ci sono tante piccole cose che dobbiamo gestire o conoscere durante le attività quotidiane; si, tra un attimo inizio a chiamarle segreti del mondo NPL immobiliare, perché lo dice il titolo.

Ovviamente, se tu investi con me, e lasci che faccia tutto io, non devi preoccuparti di nulla né approfondire questi discorsi.

Ma condivido con te alcuni segreti del mondo NPL immobiliare poco noti da chi non è direttamente coinvolto.

Perché avere queste conoscenze anche se non le applichi direttamente? Sapere come funzionano gli ingranaggi è utile non solo per farsi una cultura; in aggiunta ti darà più confidenza quando investi.

Sono delle curiosità? Delle chicche? Si, dai, possiamo anche chiamare queste cose una collezione di trivia.

Ti piacerà quello che imparerai oggi 🙂

1. LA STORIA DEL TRADITORE: SEQUESTRO CONSERVATIVO

Segreti del mondo NPL immobiliare - sequestro casa

Il sequestro conservativo è il primo dei segreti del mondo NPL immobiliare che ti voglio svelare oggi.

Alziamo ‘sto sipario!

Si tratta di un potere – stile dittatore – che ha una banca per impedire che qualcuno faccia quello che gli pare dopo che ha smesso di pagare un mutuo.

D’altronde, è solo giusto che uno non possa godersi le cose se non le sta pagando.

La banca ti ha offerto un servizio utile anticipandoti il cash che non avresti mai avuto per comprare casa, e pretendi di usarla anche senza sborsare le rate?

Ti taglio la gola!

Ok, magari no…

Ma sta di fatto che la banca si può permettere di fare certe cose, in casi estremi che richiedono misure… drastiche.

Deve solo avere l’OK di un giudice, e il gioco è fatto!

Ecco come funziona:

Il codice civile detta che un creditore può richiedere di sequestrare forzatamente i beni di un debitore.

Questo è nero su bianco.

In uno scenario di NPL immobiliare normale, Tizio Caio non sta più pagando le rate del proprio mutuo da oltre 6 mesi.

Per la banca, il credito è deteriorato, ovvero NPL: inizia a prepararsi per il pignoramento, procedura che applicherà come ultima spiaggia per recuperare i quattrini vendendo la casa all’asta.

In anticipazione del pignoramento, la banca si rivolge al giudice locale e spiega che ha ragioni valide per temere la perdita dell’immobile in quanto il debitore è abusivo (e maniaco).

Il giudice valuta la situazione e, se concorda con la banca, autorizza il sequestro conservativo.

Due aspetti valuta il giudice:

A. il “fumus boni iuris“: si tratta di determinare che il creditore ha il diritto di fare richiesta.

B. il “periculum in mora” (adorano il latino…) : l’esistenza di evidenze che l’immobile del creditore è realmente a rischio, e che il debitore è in grado di far rimettere la banca.

Se anche una sola delle due condizioni non è soddisfatta, il giudice non approva la richiesta; altrimenti, il debitore deve prepararsi per una bella stangata!

Mentre è attivo il sequestro, il debitore non può fare più nulla con la casa, che ora è nelle mani del creditore e gestita da un custode.

Insomma, il vecchio occupante può già scordarsela, anche se non è stata ancora venduta.

2. IN ARRIVO L’HOLODECK DI STAR TREK O COSA?

Segreti del mondo NPL immobiliare - holodeck

Quando leggo / sento notizie sulla tecnologia, ogni due per tre mi parlano di virtualizzazione: realtà virtuale di qua, realtà aumentata di là…

Insomma, sembra quasi che l’industria dell’elettronica lavora solo su certe innovazioni.

Ma ben vengano, un altro dei segreti del mondo NPL immobiliare e’ che trovano applicazione anche nel contesto di nostro interesse.

Come? Per la visione degli immobili!

Faccio un piccolo passo indietro per darti il contesto: quando analizzi un’opportunità d’investimento NPL, parti con la perizia, quel documento che sintetizza tutte le informazioni sulla casa.

Bene, una volta che hai appurato tutti i dati più importanti, passi a vedere il bene. Lo fai perché:

A. la perizia (e planimetria etc.) è soggetta all’errore umano, e quindi male non fa dare un occhio di persona per capire come stanno effettivamente le cos

B. è un tuo diritto!

Però ci vuole tempo e sbattimento. Devi contattare il relativo custode, prendere appuntamento, recarti fisicamente…

Non per dire che non ne vale la pena – sapendo che una qualsiasi informazione errata può compromettere il tuo successo – però stanno nascendo modi estremamente più facili, comodi e veloci per farlo.

In particolare spicca la possibilità di fare un tour virtuale, per esempio questa funzionalità è già attiva su astegiudiziarie.it.

Per la cronaca, ancora è in fase embrionale se possiamo dire cosi; non è disponibile per tutte le aste e non funziona con un visore di realtà virtuale ancora, ma è davvero utile.

Il fatto che non si possa usare un visore per il momento, è un vantaggio: il tour virtuale si può fare sia da computer che da dispositivi mobile.

In pratica, sulle pagine di alcune inserzioni appare il cosiddetto “Virtual Tour 360°“. Usando le frecce che appaiono, si naviga all’interno della casa, osservando tutti i dettagli.

Non è male, e l’evoluzione vicina è l’utilizzo dei visori, eventualmente per un’esplorazione in tempo reale (!).

Con la realtà aumentata, tra l’altro, sarebbe possibile valutare contemporaneamente tutti i numeri che descrivono l’immobile.

Per esempio, entri in una stanza e il sistema sovrappone sull’immagine le dimensioni…

E perché parlo di Star Trek?

Non so se sei appassionato di fantascienza, ma Star Trek fu una serie televisiva (in realtà, una serie di serie, più lungometraggi e libri) di grande successo che narrava le avventure di un equipaggio che girovagava ovunque nell’universo in cerca di forme di vita e civilizzazioni.

L’astronave che usavano era molto avanzata, nello specifico avevano l’holodeck, una sala vuota e apparentemente inutile…

… ma quando uno entrava – vestito a piacere e senza indossare apparecchi – poteva simulare un’esperienza qualsiasi.

L’umano dava semplicemente un comando vocale al sistema, e tutta la sala improvvisamente si trasformava, diventando un ambiente completamente diverso (e virtuale).

Tutto era possibile.
Se uno diceva “voglio combattere contro un grosso giaguaro amazoniano”, istantaneamente diventava una giungla fitta e il tizio era al centro del videogioco!

Un giorno, forse non lontanissimo, vivrai in una casa con domotica intelligente a cui basterà dare un comando del tipo “teleportami nella casa che sto guardando su Internet”.

E poi, magicamente, la TUA casa diventa quella avevi sul monitor (che magari non sarà più uno schermo… ma una trasmissione senza fili delle immagini sulle tue lenti a contatto)!

E’ questa l’evoluzione della tecnologia a lungo termine!

3. I SEGRETI DEL MONDO NPL IMMOBILIARE PIU’ SUCCOSI: LE ABITUDINI DEGLI ITALIANI

Segreti del mondo NPL immobiliare - abitudini

Le righe successive potrebbero essere quelle che più ti sorprenderanno.

Alcuni dei segreti del mondo NPL immobiliare, a mio avviso, sono i dati di fatto della nostra popolazione.

Innanzitutto, gli italiani adorano comprare casa, anche quando non se la permettono minimamente: è parte della nostra cultura.

Fino a 10 anni fa, l’82% degli italiani possedeva una casa (acquistate con cash o mutui).

Successivamente siamo passati al 78%,  leggero calo… ma comunque PERCENTUALE PIU’ ALTA AL MONDO!

Ora probabilmente non ti sorprende più il fatto che l’Italia in questo istante ha i volumi più importanti di crediti NPL di tutta Europa (no, questo non è uno dei segreti del mondo NPL immobiliare).

Ti dirò di più, caro investitore assettato di conoscenze:

  • il 95% degli italiani comprano casa nella città dove sono nati
  • quasi nessuno segue la regola d’oro di un acquisto immobiliare (comprare solo se il mutuo non pesa per più di 1/5 del proprio reddito)

E’ triste che non siamo più educati a livello finanziario… ecco perché tu come investitore sei la salvezza divina per numerosi operai indebitati fino al collo!

4. COA… CHE?

Esecuzione immobiliare

Il terzo dei segreti del mondo NPL immobiliare è un termine: procedure coattive.

Qui sulla gazzetta, quando ti parlo di come funzionano le cose, uso abitualmente termini come esecuzione forzata, esecuzione immobiliare, o anche esecuzione giudiziaria (immobiliare).

I segreti del mondo NPL immobiliare nascondono anche “coattiva”, che si sente tipicamente al plurale (“procedure coattive”).

ATTENZIONE: e’ un altro modo per parlare di esecuzioni, niente di trascendentale; però… è un termine più generico, non fa riferimento solo al classico scenario di una banca che pignora.

Lascia che ti spieghi…

Le origini delle procedure coattive possono essere multiple:

I. Una procedura esecutiva classica detta RGE

Questo e’ il classico scenario quando una banca pignora la casa di uno che non paga il mutuo.

RGE sta per Registro Generale Esecuzioni e riguarda una persona fisica.

Adesso voglio dirti che c’è molto di più da sapere.

Senza approfondire troppo questo discorsetto, ti svelo qui un altro dei segreti del mondo NPL immobiliare (chiamiamolo… sottosegreto!).

Quando la procedura coattiva è una RGE, sono da valutare le tipologie di possessi dell’immobile (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà, etc.).

Un errore molto comune è che SPESSO SI PENSA CHE VIENE PIGNORATA SOLO LA PIENA PROPRIETA’, ma in realtà tutte queste tipologie possono essere pignorate!

Eh si…

Capisci che non sempre va all’asta la proprietà piena: quando un tizio smette di pagare un prestito, la banca aggredisce “quello che ha”.

E se quello che possiede non è la piena proprietà, si vende qualsiasi cosa possa essere utile per recuperare il credito…

Naturalmente, se c’è di mezzo un investitore che a sua volta possiede qualcosa (es. ha investito nella casa impattata acquisendo la nuda proprietà), questo NON PUO’ ESSERE ATTACCATO DALLA BANCA.

II. Divisione giudiziale

Mi accorgo che, spiegandoti tutte queste casistiche, di fatto ti sto servendo un menù degustazione bello e lungo di segreti del mondo NPL immobiliare, come nei migliori ristoranti di lusso.

La differenza? Non te lo sto facendo pagare una fucilata 🙂

Comunque, la divisione giudiziale è una situazione che si verifica tipicamente quando una casa ha più [co]proprietari e qualcuno vuole vendere, ma gli altri non sono d’accordo.

Allora si va nel tribunale, e il giudice dirige la vendita forzata.

Triliardesimo (copyright © Dottor NPL!) dei segreti del mondo NPL immobiliare: si dice che i coproprietari possiedono quote immobiliari (es. il primo ha il 60%, il secondo 30%, il terzo 10%).

Domanda delle 100 pistole: com’è che le persone possono avere solo delle percentuali?

In sostanza, capita tipicamente quando c’è un’eredità, ad esempio casa ereditata dai figli o dai nipoti di uno che aveva la piena e totale proprietà (perché magari l’aveva costruita lui o l’aveva comprata).

In questi casi, a volte qualcuno la trova solo un peso, un impegno… e allora decide di vendere (ma gli altri non sono interessati).

Boom, esecuzione forzata!

III. Fallimenti e concordati preventivi

Importante: un immobile non è detto sia residenziale, e la persona impattata può anche essere giuridica.

I segreti del mondo NPL immobiliare sembrano infiniti 🙂

Le origini delle procedure coattive comprendono anche i fallimenti, ovvero aziende andate in bancarotta.

In caso di fallimento si dice anche procedura concorsuale.

Piccola dose di shock: in Italia alcune procedure concorsuali sono in corso da oltre 40 anni!

Detto ciò, non ti resta che capire cosa è il concordato preventivo: lo step precedente.

Chiamalo “pre-fallimento”.

Quando le aziende navigano in cattive acque, possono tentare una cosa prima di fallire.

In accordo col tribunale, parlano coi creditori per una rinegoziazione dei debiti.

Funziona? In realtà molto spesso i concordati preventivi non vanno in porto perché non si trovano accordi e quindi si finisce col andare in fallimento…

Tiriamo fuori dal cappello dei segreti del mondo NPL immobiliare anche questo: la figura che si occupa di gestire la rinegoziazione è il “curatore fallimentare“, nel concreto un commercialista.

Prego 🙂

Se certe cose, come i fallimenti delle aziende, c’entrano poco con gli investimenti NPL legati a immobili residenziali, ti stai chiedendo forse a che pro conoscere questi dettagli…

Capire le origini di una procedura esecutiva è di ESTREMA IMPORTANZA.

Nel momento in cui valuti un’opportunità d’investimento NPL devi verificare com’è nata l’asta, perché – come hai visto – potrebbe non trattarsi di un solito pignoramento ma di un’altra situazione. Di conseguenza, sarebbe impossibile mettere in pratica il tuo business plan originale.

Il suggerimento di controllare questo aspetto è un’altra cosa che non ti dice quasi nessuno, potrei affermare che è un altro dei segreti del mondo NPL immobiliare… ma ora tu sai pure questo 🙂

ATTENDERE, PREGO

Segreti del mondo NPL immobiliare - scrivendo

Mi fermo qui con le lezioni di oggi, spero che ti sia piaciuta la lettura.

Questi sono TUTTI i segreti del mondo NPL immobiliare?

No, macché!

C’è tantissimo da sapere, potrei scrivere una dozzina di libri come quello che sto preparando in questi giorni (ups… ti ho anticipato uno dei MIEI segreti).

Ti ho dato diciamo solo un piccolo assaggio, ma non ti preoccupare: sto preparando altri articoli ancora, ti farò scoprire mano a mano di tutto e di più!

Al tuo successo,
Dottor NPL.


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento.

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