Le 11 strategie di investimento immobiliare più gettonate messe a confronto – PARTE 1 [RINFRESCO DI MEMORIA #5]

Strategie di investimento immobiliare, o forse dovrei dire sogni bagnati (di chiunque ha mai desiderato far lavorare il denaro per lei/lui e non viceversa)!

Infatti è saggezza risaputa che il mattone è il veicolo d’investimento più sicuro che c’è in giro.

Se poi applichi un metodo particolarmente remunerativo.. hai trovato il Santo Graal degli investimenti!

Alla faccia del COVID, ci sono più strategie di investimento immobiliare che MAI.

C’è l’imbarazzo della scelta, in un certo senso…

Non a caso ho intitolato questo pezzo “Le 11 strategie di investimento immobiliare più gettonate [..]” perché escludo un po’ di roba…

E’ fuffa? Non proprio, no, ma di minor conto: tu che sei un investitore serio e stagionato non vuoi nemmeno sentirne parlare, perciò non ti insulto 🙂

In ogni caso, la domanda è: tra le varie strategie di investimento immobiliare attualmente praticabili, quale metodo è il più vantaggioso?

Se possiamo inquadrarlo e fare leva solo su quello.. abbiamo vinto!

Vediamo un po’…

STRATEGIE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #1.

LA MITICA CESSIONE DEL COMPROMESSO

Cessione di compromesso

Mitica, si, e classica.

La cessione del compromesso, detta anche cessione preliminare o “short trading” (perché la gente ama paroloni inglesi) è una della strategie di investimento immobiliare più vecchie in esistenza.

Consiste nel fare tecnicamente da middle man (cosi butto dei paroloni anch’io), o meglio da venditore…

Lascia che ti spieghi come funziona direttamente con un esempio e non con legalese come farebbe un notaio o avvocato…

SCENARIO:

Tizio Caio vende (cerca di vendere) un monolocale a Bergamo da €100.000: ha messo un annuncio in giro in vetrine e giornali.

Tu sei investitore con intenzione di fare cessione preliminare: contatti Tizio e gli offri 5000€ per comprare i diritti per gestire la vendita dell’immobile (non prendi il possesso e non puoi fare altro).

Vendi l’appartamento per €120.000, restituisci €100.000 a Tizio e incassi un guadagno lordo di €20.000.

Fine.

ANALISI:

Abbastanza banale, no?

Esatto.

Il problema è che la banalità vuole dire anche bassi guadagni; infatti 20 mila lordi non è che siano tantissimi, sottrai i 5000€, le tasse e varie altre spese e non ti resta un granché…

Sono briciole!

Tra l’altro non ti ho ancora spiegato cosa sono le altre spese…

Devi fare home staging, un’attività di miglioramento dell’immobile per renderlo più appetibile.

Ti ritroverai a spendere cifre anche importanti (in base al caso) per ristrutturazioni, accessori e altro ancora.

Ma che mi frega??? Vendo senza fare “home staging” e caxxi e mazzi, e non solo vendo a €150.000!!!

La gente non è scema: non puoi prendere un immobile già in vendita a prezzo di mercato e chiedere molto di più senza un motivo.

Devi modernizzarlo, renderlo più interessante, più bello, di maggior pregio per poter aumentare il prezzo.

Solo in quelle condizioni potrai far sborsare di più a eventuali acquirenti!

Ma, come detto, i margini dei tuoi guadagni difficilmente saranno stratosferici.

Devi sperare di trovare una pepita d’oro, un immobile che ha dei non-problemi (anomalie che esistono solo nella mente del proprietario) ed è in vendita a pochissimo prezzo per errore…

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: semplice
  • PRO: veloce (se hai esperienza/team)
  • CONTRO: troppo diffusa (troppi investitori)
  • CONTRO: bassi guadagni medi
  • CONTRO: rischio alto (di norma parti con un immobile con un prezzo già in linea col mercato.. non è mai certo che qualcuno pagherà di più)

STRATEGIE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #2.

OPZIONE D’ACQUISTO CON RISCATTO

OPZIONE D’ACQUISTO CON RISCATTO

“Opzione”, “riscatto”… wow, ora assaggiamo paroloni italiani?

Beh, perché no?

Torno subito a usare un linguaggio semplice…

SCENARIO:

Pippo Peppiniello vuole vendere una villetta ubicata a Jesolo per €300.000. Ha pubblicato annunci in rete.

Ti presente con investitore “sofisticato” e gli proponi di venderlo per conto suo in cambio di un canone mensile.

Quindi paghi il canone finché non metti a punto la casa e trovi un compratore per la cifra ipotetica di €350.000.

ANALISI:

L’opzione d’acquisto con riscatto in realtà è una forma della cessione del compromesso che riduce un pelo il rischio aumentando la complessità!

Una cessione preliminare più comoda (per te).

In sostanza la differenza sta nel fatto che al posto di anticipare una somma ben definita, come i 5000 euro di prima, paghi un pochino alla volta fino a che non concludi l’operazione.

Arrivato il momento della verità (vendita finale) scali quello che hai pagato su base mensile dal prezzo finale.

Tutto sommato è tra le strategie di investimento immobiliare più convenienti per novizi, ma permangono gli stessi difetti purtroppo…

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: (relativa) facilità
  • PRO: semplicità
  • CONTRO: rischio (seppur leggermente inferiore rispetto allo short trading normale)
  • CONTRO: basso margine di guadagno

STRATEGIE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #3.

SUBLOCAZIONE IMMOBILIARE

SUBLOCAZIONE IMMOBILIARE

Oh si. Il sogno bagnato degli investor alle prime armi.

Ecco perché…

SCENARIO:

Paperino ha un bel trilocale ultramoderno che propone in affitto nel cuore di Milano per 3000€/mese.

Entri come “inquilino” ma in realtà lo affitti a tua volta ad un altro per 3300€/mese.

Solo perché ti sei messo di mezzo, percepisci mensilmente 300€.

ANALISI:

Insomma, tattica furba.

Sei sempre un tramite, nel contesto della sublocazione però ti crei una rendita continuativa piuttosto che incassare una volta sola.

Differenza importante!

Ma altra differenza importante è che quello che ti entra non ti permette forse di campare nemmeno in Zimbabwe.

Oltre a questo, ci sono ulteriori accortezze che devi avere (e applicare!).

Metti che il tuo inquilino è un delinquente o comunque un personaggio che nel giro di pochi giorni trasforma l’appartamento in una rovina…

Come gestisci la situazione? Per la cronaca, non è facile fare un discorso del tipo “fai danni paghi”…

La gente che fa danni poi NON PAGA.

Non ha i soldi, e non pagherebbe nemmeno se li avesse!

Devi definire un tuo processo di certificazione, ideato con criterio per scrutinare i potenziali candidati e sceglierli senza lasciare le cose al caso.

Cioè richiederà ulteriore tempo e impegno da parte tua.

A proposito di tempo e impegno: siccome guadagni solo qualche centinaio di euro al mese (se ti va bene), per diventare un vero investitore nelle sublocazioni immobiliari devi riuscire a trovare e gestire immobili molteplici…

Cosi avrai N piccole rendite da persone che ti pagano in sub-contratto… e sarai costretto anche a dedicarci tempo su base continua per gestire il tutto.

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: rendita mensile
  • PRO: guadagni a tempo “indeterminato”
  • CONTRO: richiede attenzione continua – è un lavoro!
  • CONTRO: pseudo-investimento (stai davvero facendo lavorare il denaro per te? ni)
  • CONTRO: sempre basso margine di guadagno (a meno di non gestire decine di immobili, ma a quel punto è un altro tipo di gioco)

STRATEGIE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE #4.

ASTA IMMOBILIARE

ASTA IMMOBILIARE

Rullo di tamburi… è l’asta!

Se segui la Gazzetta degli NPL da un po’, o hai letto qualche materiale passato, avrai sicuramente notato che metto in cattiva luce l’asta (abbastanza spesso).

Non per il piacere di criticare, anzi mi dispiace tantissimo…

Vedi, eoni fa pure il sottoscritto era un esponente del mondo delle aste!

Più precisamente offrivo consulenza sulle aste, perché si una volta erano veicoli impressionanti nel mondo delle migliori strategie di investimento immobiliare.

Tra poche righe ti illuminerò su cos’è successo e perché non sono più innamorato di aste giudiziarie…

SCENARIO:

Mario e Luigi sono due fratelli che insieme stanno comprando un lotto di terreno dal valore di mezzo milione di euro, appoggiandosi su una banca che ha concesso un prestito a loro.

Sono imprenditori nel settore della chimica, ma la startup è giovanissima e rischiosissima…

Infatti le spese operative per produrre e distribuire il nuovo miscuglio industriale sono alte ed aumentano esponenzialmente ogni mese.

Il terreno servirebbe per ampliare lo stabilimento produttivo, tuttavia non entrano quattrini e non riescono a pagare le rate del prestito…

Passa un mese, due, tre… e rimangono sempre più indietro…

Niente, dopo oltre mezzo anno che non pagano nulla, la banca da’ luogo al pignoramento.

Non è riuscita a recuperare il credito in altri modi, e non restava che forzare l’esecuzione: l’immobile va all’asta!

Arrivi tu con un po’ di dindini già belli e pronti per pagare tutta la somma, e te lo aggiudichi in aula con uno sconto.

Successivamente lo rivendi sul mercato libero, e grazie allo sconto hai ricavato un profitto variabile…

ANALISI:

Di base, l’idea di investire in immobili comprando all’asta è astuta.

Non parti con un immobile qualsiasi (che ti devi impegnare per farlo valere di più), invece approfitti di una situazione che ti offre un ricavo A MONTE..

Il bene ti viene passato a poco prezzo per dei problemi, tu basta che lo vendi a prezzo di mercato – o anche un pelo sotto per velocizzare tutto – è il gioco è fatto!

(in teoria)

Si, quando qualcosa finisce all’asta (anche un cellulare qualunque) viene sempre proposto a prezzo inferiore, per esempio 25% in meno…

Acquistare all’asta è una delle strategie di investimento immobiliare più diffuse.

Una volta era un metodo praticamente garantito, perché accessibile solo a chi lavorava nel settore (es. avvocati).

Oggi come oggi invece chiunque può partecipare, anche un cittadino in cerca di una casa in cui viverci davvero per tutta la vita…

Risultato? Concorrenza infinita in tutte le aule, tale che finisce che si vende sempre a caro prezzo.

No, non ci sono “tecniche psicologiche” per mandare in tilt gli altri e far andare l’asta a tuo vantaggio.

VANTAGGI E SVANTAGGI:

  • PRO: guadagni potenzialmente alti (se solo fosse ancora fattibile ad oggi…)
  • CONTRO: complessità alta (ogni volta)
  • CONTRO: tempistiche poco entusiasmanti (è facile metterci 2-3 anni)
  • CONTRO: ormai è dura vincere e tenere il prezzo basso

Per ora mi fermo qui.

Non voglio scrivere un papiro egiziano che faticheresti a leggere tutto in un colpo solo, quindi rimani sintonizzato per la seconda parte 🙂

Ti rinfrescherò la memoria sulle rimanenti 7 strategie di investimento immobiliare più gettonate del momento e ti aiuterò a capire qual’è la migliore!

Sono certo che ti piacerà la conclusione…

Al tuo successo,
Dottor NPL

PS:

RINFRESCO DI MEMORIA #1 – le basi degli NPL.

RINFRESCO DI MEMORIA #2 – le 4 regole NPL del successo di nuova generazione

RINFRESCO DI MEMORIA #3 – NPL e negoziazione: il mio strumento MENO SEGRETO del mestiere

RINFRESCO DI MEMORIA #4 – Chi diamine è il disgraziato esecutato?!?!


logo Dottor NPL Dottor NPL è il primo e unico esperto sugli investimenti immobiliari diretti in NPL in Italia per privati, creatore del metodo più avanzato e redditizio NPL Advanced, nonché autore di "Come investire in NPL",  il libro di riferimento sull'argomento. Vanta esperienza pluriennale... sin dalla nascita del primo affare NPL in Italia!
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